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1、,宝安区西乡街道臣田工业区产业升级综合整治更新单元规划 （建环委） 深圳市建筑设计研究总院有限公司 城市规划发展与建筑设计研究所 2015.10,三 综合整治方案,项目概况,汇报 内容,四 综合整治影响评价,二 综合整治策略及方式,3,项目背景及过程,2014.5，根据深规土会议纪要201466号，本项目与大鹏鸿华引染厂、奔康工业区、罗湖笋岗艺展中心、西成工业区等5个项目列入深圳首批旧工业区升级改造类计划项目试点。 2014.9月，项目通过审查并由宝安管理局核发综合整治规划批复。,市规划国土委宝安管理局关于批准宝安区西乡街道臣田工业区产业升级综合整治更新单元规划的通知,4,临近西乡老城， 周边
2、路网发达，景观资源优越 地处宝安中心组团，南临西乡老城区，区域位置突出。西邻广深公路、东临前进二路，南近西乡大道，接广深高速出入口，对外交通便利；规划轨道10号线臣田站点500米范围内，公共交通出行便利。 周边自然景观优势突出，西面为铁仔山公园，北面为平栾山公园，东面为铁岗公园，南面为西乡河。 范围：规划综合整治范围面积9.92ha,1.1 区位分析,区域位置图,区位特点,1.2 范围分析,项目位置,西乡老城区,规划研究范围面积24.69ha，以广深公路、宝田一路、宝田二路、前进二路围合的范围 ，包括已批旧改拆除区、规划拆除重建区、规划综合整治区。规划综合整治范围面积9.92ha; 已批拆除重
3、建范围面积5.58ha。规划拆除重建范围面积5.13ha，拟将申报城市更新拆除重建用地。,5,93%以上的用地合法：规划研究范围内用地基本为臣田股份合作有限公司所有（其中合法9.25ha，未查到相关信息0.67ha），用地权益主体单一有利于统筹规划，有效实施。国有已出让用地：5546.97m2,5.59%非农建设用地：37343.05m2，37.66%历史遗留处理用地：49517.9m2，49.94%其它用地：6748.68m2，6.81%,1.3 现状土地权属分析,用地权属图,权属分析,用地权属分类示意图,备注：数据来源于管理局核查数据,6,综合整治范围内现状建筑权属情况包括两类：已取得房地
4、产证和已按照“两规”处理的建筑,合计18.15万平方米。已取得房地产证：4.05万平方米，占现状总建筑面积22.3%已经按照“两规”处理的建筑,但尚未取得房地产证：14.1万平方米，占现状总建筑面积的77.7%,部分房地产证及“两规”处理文件复印件,1. 现状建筑权属分析,现状建筑情况及统计分析图,权属分析,本次综合整治范围内的建筑均为框架结构，均有合法的报建手续的标准厂房，且通过了相关部门的质量检查及消防检查，为本次的综合整治提供了良好的基础。,现状建筑已通过消防及质量检查,建筑的结构质量检测鉴定结论复印件（部分）,1.5 现状建设特点及其他,7,1.5深圳市宝安103-17&15 号片区
5、西乡平栾山、铁仔山片区 法定图则（2010年图则委审议通过）,用地性质：普通工业用地（M1）、商业用地（C1）、三类居住用地（R3）、公共绿地（G22）、行政管理用地（GIC1）。 开发强度：规划区内建筑以现状保留为主。 道路交通： 1）主干道： 广深公路，红线宽度120米； 2）次干道： 宝田路，红线宽度40米； 3）支 路： 臣田中路，红线宽度20米；商贸北街，红线宽度20米；凤田新村一街：红线宽度20米；凤田新村西路：红线宽度12米； 公共设施：社会公共停车场（库）、社区体育活动场地、社区健康服务中心、文化活动室、邮政所、公共厕所。,深圳市宝安103-17&15 号片区 西乡平栾山、铁仔
6、山片区 法定图则,上层次规划要求,深圳市城市总体规划(2010-2020） 区域生产服务业中心、全市重要的高新技术产业和先进制造业基地 深圳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 重点发展的产业包括：生物产业、新能源产业、互联网产业、文化创意产业、新材料产业、新一代信息技术产业。 深圳市工业布局研究与规划本项目位于电子及新型材料生产基地，重点发展高端生产服务业，如电子、互联网产业、新一代信息技术产业等产业。 宝安区产业规划 项目位于宝安区西乡街道西乡工业园内，功能定位为西乡互联网产业基地。 深圳市宝安中心组团分区规划 重点发展先进工业，使传统工业发展为科技型、城市型的先进工业,1.6相关规划
7、指引的产业要求,高新技术生产服务,规划范围,研究范围,02,01,1.7对上层次规划的调整,对上层次规划的调整,规划范围,研究范围,01,02,用地性质的调整：为适应产业发展的需要，除商业配套外，其他全部调整为新型产业用地。 1.图则规划的现状保留的三类居住（R3），通过功能改建，调整为研发功能，未来的产业区的配套居住功能主要集中放在西侧已批拆除重建区的公寓解决；2.图则规划为现状保留的行政办公用地（村委办公楼），调整为研发办公功能，兼容部分行政办公功能。,9,现状及规划总结,考虑到现状权属清晰、产证齐全、建筑质量较好、结构稳固，有一定的产业基础，通过综合整治可很好的改善片区环境品质。 因此建
8、议本项目采用综合整治的方式进行提升。,三 综合整治方案,一 项目概况,汇报 内容,四 综合整治影响评价,二 综合整治策略及方式,规划目标及定位,宝安区互联网产业基地标杆，产业园综合整治示范区。,2.1规划定位、目标,以“前沿科技、创新研发、文化生态”为发展要素，以移动互联网为主导产业，集科技研发、生产、推广运营为一体的综合总部办公区，以此建立深圳移动互联网新地标。,定 位,目 标,根据关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（深府办20148号） 三、“鼓励旧工业区升级改造” 第十四条：为促进我市产业转型升级，拓展产业发展空间，鼓励旧工业区在满足结构安全和消防要求的前提下，开展以综合整治为主，
9、融合功能改变、加建扩建、局部拆建等方式的城市更新。,综合整治改造模式一览表,本次规划综合现状建筑情况以及规划理念，采取“现状保留、加建、功能改变、局部拆建”四种改造模式，并提出“功能优化、空间蜕变、配套升级”的改造策略。,综合整治策略,2.2 综合整治方式分类,综合整治方式,本次综合整治加建及局部拆建的量占总建筑面积的比例为23%。,（改建）,（新建）,PART 3 规划方案,局部拆建 拆除村委办公楼，拆除后建设栋总部办公楼。总建筑面积3.5万。,现状保留结合现状使用情况，保留南面宝民一路现状大型商场、宿舍、北面现状厂房、IDT研发中心以及变电房,以立面清洁和粉刷为主，借此综合整治契机，全面提
10、升保留建筑软硬件条件，现状保留总建筑面积131356。,现状保留,综合整治方式,2.4 各方式位置示意,2.4 各方式位置示意,PART 3 规划方案,功能改变将现状宿舍建筑和厂房建筑改造成研发办公建筑。功能改变总建筑面积81964。,加建于结构允许的9栋厂房加建1-2层研发办公（2栋加建两层：2500/层；7栋加建一层：2000/层），在5栋宿舍之间增设交通空间，以及空中步行设施；加建总建筑面积27600。,综合整治方式,三 综合整治方案,一 项目概况,汇报 内容,四 综合整治影响评价,二 综合整治策略及方式,3.1 功能布局及用地方案,规划方案,三大功能区,规划方案,总平面布局示意图,3.
11、2总平面布局示意,19,颜色-材质,功能-形式,3.3改造前后对比,建筑改造,东南鸟瞰图,厂房改造透视图,宿舍改造透视图,三 综合整治方案,一 项目概况,汇报 内容,四 综合整治影响评价,二 综合整治策略及方式,规划方案,4.1交通影响评价,影响范围内规划交通饱和度示意图,经交通校核，本次规划加建及拆除重建的建设量，在项目周边城市道路的承载范围内。,规划方案,给水工程规划,雨水工程规划,污水工程规划,电力工程规划,通信工程规划,燃气工程规划,经市政校核，本次规划加建及拆除重建的建设量，在项目周边市政管道的承载范围内。,4.2市政影响评价,1.通过本次综合整治规划，园区就地实现由生产到研发的升级转变，将增加近7万平方米的产业及配套空间，极大的改善了园区产业研发空间不足的问题，为未来高新技术产业的进驻提供空间，提升综合竞争力； 2.园区新增的空间，将带来近3000个工作岗位，有效的解决了社会就业问题，大幅度的增加政府税收； 3.改善了园区的公共活动空间，完善了园区的慢行系统，为园区创造了高品质的配套环境； 4.改善消防、配套设施，完善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等方面，满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。,项目综述,汇报结束 谢谢！,
