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1、集团地产公司综合财务筹划 有感于XXX房地产公司事项,作为一个理性的投资者，追求企业价值最大化是其根本目标。经过西安之行，我觉得集团财务审计部有必要在项目开始选址，公司开始筹建初期，对新设公司的组织形式，涉及的税费情况进行综合财务筹划，以达到节约成本费用的目的，为集团公司的发展尽微薄之力。1.新企业所得税法出台后，将“两税合并”内、外资企业统一实行25%的企业所得税税率，单纯从纳税上看，内资企业和外资企业差别不大。但其筹建成本和税负却有明显差别。例如:XXXXX地产公司是集团旗下子公司为外商独资企业，注册资本2,980万美元, 资金到账当日汇率6.86，折合为人民币20,442.80万元,根据
2、要求注册资本达到项目投资总额的50%。而在投资总额等同的条件,下内资房地产企业，注册资本只需达到项目投资总额的30%，即12,265.68万元，这两种组织形式，注册登记费收取标准相同，注册资金总额在1000万元以下（含1000万元）的，按注册资金总额的0.8收取；注册资金总额超过1000万元的，超过的部分按0.4收取；注册资金总额超过一亿元（不含一亿元）的，超过的部分不再收取。根据税法规定企业还需按照注册资本全额缴纳0.5的印花税，假设无其他事项，那么，设立外资企业和内资企业，哪种组织形式应负担的筹建成本最少呢？ 方案1.设立外资房地产企业：应支付注册登记费为：(10000.8)+(10000
3、-1000)0.4=4.4万元；应支付的印花税为：20,442.800.5=10.22万元；,应计入筹建成本支出合计为：4.4+10.22=14.62万元。 方案2.设立内资房地产企业：应支付注册登记费为：(10000.8)+(10000-1000)0.4=4.4万元；支付的印花税为：12,265.680.5=6.13万元；企业应计入筹建成本支出合计为：4.4+6.13=10.53万元。 结论：选择设立内资企业比设立外资企业节省筹建成本4.09万元。 2.房地产业作为特殊行业，受宏观经济的影响较大。国家也比较重视对该行业的宏观调控。近几年，为了抑制房地产市场投资过热，国家出台了一系列限制外商投
4、资房地产的宏观调控紧缩政策。2006年7月11日，国家建设部联合商务部、国家发改委、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家,外汇管理局下发了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（业内称为“171号文”）。其中,明确规定外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本由原来不得低于项目投资总额的30%提升到50%（债务权益率由原来的2：1上升为1:1），而对内资企业未有明确规定仍然可延用不得低于项目投资总额30%的标准。另外，根据关于设立外商投资建筑业企业的若干规定的通知要求，外商投资房地产一级建筑施工企业的注册资本不低于1000万美元，而内资企业只要不低于
5、5000万元即可。可见，内资企业注册资本要求没有发生变化，相反外资企业却提高了。据业内人士分析对外资注册资本严格要求导致两个方面，一是外商投资房地产企业对外债的借款能力降低。,二是由于更高的注册资本要求，造成更大的现金滞留的可能。上述“171号文”中还明确规定设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期外商投资企业批准证书和营业执照。企业持上述证照参加经营性建设用地招标、拍卖、挂牌，竞得土地，企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办国有土地使用证，根据国有土地使用证到商务主管部门换发正式的外商投资企业批准证书，再到工商行政管
6、理机关换发与外商投资企业批准证书经营期限一致的营业执照，到税务机关办理税务登记。外商投资企业在临时证照的有,效期内未取得建设项目，应到商务、工商管理和建设管理部门办理相关注销手续。因此，我们在此提示西安佳辰房地产开发有限公司的外商投资企业批准证书和营业执照已到一年有效期，倘若未取得土地开发项目,期间支付的仅注册登记费和印花税共计14.62万元，可能成为潜在损失。2007年7月，国家外管局下发国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知（业内称为“130号文”），规定2007年6月1日以后（含2007年6月1日）取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业，不论是新设还是增资，各分局均不予办理外债登记手续。此举使新设的外商投资房地产企业很难直接,从境外贷款，融资范围变得更为狭窄。很明显上述政策的出台提高了外资进入房地产行业的门槛，而融资难度的加大意味着房地产开发商的开发成本提高，缩小了外资投资房地产的获利空间。从上述实例和文字说明可以看出，选择设立外资房地产企业不仅筹建成本和税负都高，而且背负的投资风险也大。相反设立内资房地产企业，注册资本要求相对较低，融资范围相对宽松，并且受政策的影响较小。因此，设立内资房地产企业对集团长期发展更有利。,以上为粗浅意见,仅供参考!谢谢!,
