物业前介--物业管理用房

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1、 2013年年8月月 如 何 做 好如 何 做 好物 业物 业 前 期 介 入前 期 介 入 和和 接 管 验 收接 管 验 收物业管理用房设计与布局物业管理用房设计与布局 物业管理物业管理用房概念用房概念：物业管理物业管理用房包括物业办公用房、用房包括物业办公用房、物业物业 清洁用清洁用房、物业储藏用房、业主委员会活动用房等。房、物业储藏用房、业主委员会活动用房等。 相关相关法规要求法规要求：物业管理物业管理条例第三章第三十条规定：条例第三章第三十条规定：“建设建设 单位应当单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房” 。 第四第四章

2、第三十八条：章第三十八条： “物业管理用房的所有权依法属于业主。物业管理用房的所有权依法属于业主。未未 经经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途”。 万科万科集团规定集团规定：物业管理物业管理办公用房面积不低于占总建筑面积办公用房面积不低于占总建筑面积22。 1 1）面积面积须符合当地法规要求，当地法规无要求的按总建筑面积的须符合当地法规要求，当地法规无要求的按总建筑面积的2 2提供；应满足提供；应满足通风采光要求，不得设置在地下室。物业用房位置规划从方便客户办事的角度考虑，通风采光要求，不得设置在地下室。物业用房位置规划从方

3、便客户办事的角度考虑，一般应设置在邻近小区中心广场位置或邻近主要出入口位置或邻近人行主干道位置。一般应设置在邻近小区中心广场位置或邻近主要出入口位置或邻近人行主干道位置。 2 2）物业物业办公用房的布局：一般考虑分为经理室（办公用房的布局：一般考虑分为经理室（1010）、办公室（）、办公室（6 6/ /人）会议人）会议室（室（2020）、前台、客户接待室、档案室、更衣室、卫生间、值班室、业主委员）、前台、客户接待室、档案室、更衣室、卫生间、值班室、业主委员会办公室。客服前台的设置规范应考虑满足幸福驿站业务发展的需要会办公室。客服前台的设置规范应考虑满足幸福驿站业务发展的需要。 法规对物业管理办

4、公用房的要求法规对物业管理办公用房的要求 新建住宅物业，新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用建设单位应当配建物业服务用房房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置坐落位置( (具体到楼栋、房号具体到楼栋、房号) )。物业服务用房建筑。物业服务用房建筑面积不得低于面积不得低于150150平方米，其中地上房屋不得低于平方米，其中地上房屋不得低于100100平方米，业主大

5、会及业主委员会办公用房建筑平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积面积3030至至6060平方米。平方米。 建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。 前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。 建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业服务企业。企业，也可以将专项

6、服务委托给专业服务企业。 北京市物业管理办法北京市物业管理办法对建设单位物业管理用房的规定对建设单位物业管理用房的规定 1、员工宿舍、食堂员工宿舍、食堂：大型社区，特别是偏远区域，物业用房需考虑规划员工宿：大型社区，特别是偏远区域，物业用房需考虑规划员工宿舍、员工食堂；舍、员工食堂； 2、规划位置规划位置：出入通道以不影响客户正常生活为前提，尽可能不与业主行走路出入通道以不影响客户正常生活为前提，尽可能不与业主行走路线重叠。线重叠。 3、员工用房员工用房：宿舍（：宿舍（3/人人）、基本配置应有娱乐活动室与阅览室、淋浴间、）、基本配置应有娱乐活动室与阅览室、淋浴间、卫生间、物品储藏室。卫生间、物

7、品储藏室。 4、员工食堂员工食堂：提前考虑烟道、排污、管道天然气：提前考虑烟道、排污、管道天然气、进出通道、进出通道的设置，避免的设置，避免因排因排烟、排污、人员聚集等烟、排污、人员聚集等引发客户引发客户投诉。投诉。 从设计阶段就解决好物业管理用房问题从设计阶段就解决好物业管理用房问题 住 宿 区住 宿 区生 活生 活 区区员工食堂员工食堂 类别类别 区域区域 项目项目 设置设置 方式方式 可设置区域可设置区域 一类一类 行政区行政区 办公区办公区 集中集中 住宅区住宅区 社区服务区社区服务区 核心商业区核心商业区 经理或经理助理室经理或经理助理室 资料室资料室 会议室会议室 二类二类 作业区

8、作业区 维修处维修处 保洁室保洁室 库房库房 行政用品库房行政用品库房 维修物料库房维修物料库房 危险品库房危险品库房 社区服务区社区服务区 食堂食堂 操作间操作间 三类三类 后勤后勤 服务区服务区 男女宿舍男女宿舍 分散分散 住宅区住宅区 社区服务区社区服务区 核心商业区核心商业区 男女更衣间男女更衣间 员工活动室员工活动室 备注与说明备注与说明 1、物业服务中心办公室位置在、物业服务中心办公室位置在小区中心、方便业主办理事务。小区中心、方便业主办理事务。 2、食堂位置的选择不影响业主、食堂位置的选择不影响业主居住环境。居住环境。 3、员工宿舍位置的选择不影响、员工宿舍位置的选择不影响业主居

9、住环境，自然通风较好、业主居住环境，自然通风较好、利于员工健康。利于员工健康。 4、危险品仓库的设置标准：、危险品仓库的设置标准： 20万平方米以上的小区设置万平方米以上的小区设置15m2油漆储存间，油漆储存间，10m2柴油储柴油储存间，存间，15m2消杀药品储存间，消杀药品储存间，15m2绿化药品储存间。绿化药品储存间。 物业管理服务办公用房地点与功能布局物业管理服务办公用房地点与功能布局 物业接待处（前台）室内设计任务物业接待处（前台）室内设计任务书书 设计要求设计要求 50万平米以下的小区可以只设置万平米以下的小区可以只设置1个物业接待处，个物业接待处，50万平以上或占地超过万平以上或占

10、地超过30万平或有市政道路分隔的小区应酌情设置一主一辅两个物业接待处。万平或有市政道路分隔的小区应酌情设置一主一辅两个物业接待处。 物业接待处需要设置在小区较明显的建筑的首层。物业接待处需要设置在小区较明显的建筑的首层。 立面入口处需设置雨棚和悬挂名牌的地方，并需要考虑夜间照明问题。立面入口处需设置雨棚和悬挂名牌的地方，并需要考虑夜间照明问题。 物业接待处需要与资料室和中控室相连通。物业接待处需要与资料室和中控室相连通。 物业接待处的装修风格应与小区整体装修风格相适应，标准可采用小区物业接待处的装修风格应与小区整体装修风格相适应，标准可采用小区住宅大堂的装修标准，即使用大堂装修的主要材料和做法

11、作为物业接待住宅大堂的装修标准，即使用大堂装修的主要材料和做法作为物业接待处的主材和做法。处的主材和做法。 设计深度应达到室内设计深度要求。设计深度应达到室内设计深度要求。 物业接待前台、洽谈间等，总面积应控制在物业接待前台、洽谈间等，总面积应控制在50-60平米左右，物业办公室、平米左右，物业办公室、资料室、中控室等其他功能空间的设计要求请另见文件。资料室、中控室等其他功能空间的设计要求请另见文件。 物业管理用房、员工宿舍、社区配套用房（关注国家和地方政策法规）。物业管理用房、员工宿舍、社区配套用房（关注国家和地方政策法规）。 北京北京某某物业管理物业管理办公用房布局办公用房布局 1 1、前

12、台接待区、洽谈室、前台接待区、洽谈室 2 2、综合办公室、资料室、综合办公室、资料室 3 3、经理办公室、经理办公室 4 4、更衣室、卫生间、更衣室、卫生间 5 5、物业指挥中心、消防监控中心、物业指挥中心、消防监控中心 从设计阶段就解决好物业管理用房问题从设计阶段就解决好物业管理用房问题 从设计阶段就解决好物业管理用房问题从设计阶段就解决好物业管理用房问题 前台接待前台接待 前台接待桌椅前台接待桌椅 背景板，项目背景板，项目LOGO 塑封机塑封机 刷卡机刷卡机 物业物业SLOGEN 告示栏告示栏 洽谈（空间独立）洽谈（空间独立） 洽谈桌椅洽谈桌椅 财务办公财务办公 保险柜保险柜 电话电话 电

13、脑电脑 验钞机验钞机 pos机机 打印机打印机 业主等候业主等候 沙发沙发 杂志架杂志架 告示栏告示栏 茶几茶几 鲜花鲜花 饮水饮水 小型售货机小型售货机 小型商务中心小型商务中心 复印机复印机 打印机打印机 缴费机缴费机 取款机取款机 收件，寄存收件，寄存 寄存柜寄存柜 保鲜柜保鲜柜 其他其他 闭路监控闭路监控 物业物业SLOGEN 面积要求：面积要求：5060平平米 功能功能要求：要求： 前台，洽谈，财务，业主等候区，前台，洽谈，财务，业主等候区，小型商务中心，收件寄存，卫生间小型商务中心，收件寄存，卫生间 物业管理用房前台接待区示范物业管理用房前台接待区示范 物业接待处（前台物业接待处（

14、前台）室内参考平面图示范室内参考平面图示范 面积要求：面积要求：3030平方米平方米 位置及功能要求：位置及功能要求： 1 1、监控中心与客服前台设、监控中心与客服前台设置在一个区域，并且相互置在一个区域，并且相互连通，便于信息传递；连通，便于信息传递； 2 2、客服前台应设置在小区、客服前台应设置在小区的中心区域，地上一层或的中心区域，地上一层或二层，便于业主缴费。二层，便于业主缴费。 装修标准装修标准： 顶棚顶棚为轻钢龙骨石膏板吊为轻钢龙骨石膏板吊顶或刷涂料；墙面刮腻子顶或刷涂料；墙面刮腻子刷涂料；地面铺地砖刷涂料；地面铺地砖。 物业小区客服前台装修标准物业小区客服前台装修标准 物业管理用

15、房业主等候区示范物业管理用房业主等候区示范 物业管理用房物业管理用房洽谈洽谈区示范区示范 物业管理用房物业管理用房商务商务区区示范示范 寄存寄存 物业管理用房物品寄存区示范物业管理用房物品寄存区示范 物业小区客服办公室、客服资料室、洽谈室装修标准物业小区客服办公室、客服资料室、洽谈室装修标准 位置及功能要求：位置及功能要求： 1 1、客服办公室、客服资料、客服办公室、客服资料室、洽谈室与客服前台设室、洽谈室与客服前台设置在一个区域，便于信息置在一个区域，便于信息传递；传递； 2 2、设置在小区的中心区域，、设置在小区的中心区域，地上一层或二层。地上一层或二层。 装修标准装修标准： 顶棚顶棚为轻钢龙骨石膏板吊为轻钢龙骨石膏板吊顶或刷涂料；墙面刮腻子顶或刷涂料；墙面刮腻子刷涂料；地面铺地砖。刷涂料；地面铺地砖。 面积要求：面积要求：客服办公室客服办公室3030平方米、客服资料室平方米、客服资料室1515平方米、洽谈室平方米、洽谈室1515平方米平方米 位置及功能要求：位置及功能要求： 设置在小区的中心区域，设置在小区的中心区域，地上一层或二层。地上一层或二层。 装修标准装修标准： 顶棚顶棚为轻钢龙骨石膏板吊为轻钢龙骨石膏板吊顶或刷涂料；墙面刮腻子顶或刷涂料；墙面刮腻子刷涂料；地面铺地砖。刷涂料；地面铺地砖。 面积要求：面积要求：经理办公室经理办公室1515平