新重置价(北估秘001)

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1、 1 / 22 附件： 北京市房屋重置成新价评估技术标准北京市房屋重置成新价评估技术标准 1 1 总总 则则 1.1 目的和依据 为规范本市房屋重置成新价估价行为，合理确定各类房屋的重置成新价，根据住房和城乡建设部房地产估价基本术语标准（GB/T50899-2013）、房地产估价规范(GB/T 50291-2015)，特制定本标准。 1.2 适用范围及重置成新价定义 本标准适用于本市各类房屋重置成新价的评估。 重置成新价，是指采用价值时点的建筑材料和建筑技术，按价值时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常建筑安装工程价格。 1.3 估价技术路线 本标

2、准采用成本法测算。 1.4 未列入的项目 本标准未列入的项目，可参照价值时点的市场价格结合该项目具体情况进行评估。 2 / 22 2 2 平房、中式楼房重置成新价评估平房、中式楼房重置成新价评估 2.1 平房、中式楼房认定标准 平房，即只有一层的房屋。 住宅平房认定标准：屋面、屋架完整，三面有墙，柱高2.0 米以上，有正式门窗。 在原有平房或楼房上层加建的房屋按平房认定。 中式楼房即以木结构体系为主，采用构架制的结构原理搭建的多层房屋。 2.2 估价路线、部件及分值 平房、中式楼房重置成新价的评估采用分部件按条件计分、依成新折扣的办法计算房屋总分，再按价值时点的分值计算房屋价格。价值时点的分值

3、为基本分值乘以分值调整系数。基本分值为 295 元/分。分值调整系数为 1.0。 房屋的组成部件包括： 屋面、 屋架、 墙身、 门窗、 顶棚、地面、装修、设备、附属物等九类。前六类部件以标准间为单位按条件计分，后三类部件依实际数量按条件计分。各部件分数分别见屋面计分表、屋架计分表、墙身计分表、门窗计分表、顶棚计分表、地面计分表、装修计分表、设备计分表、附属物计分表。标准间计分的各类部件，一间房屋内条件不同的，按比例计分。各类部件表中所列项目也可据实估价，未列入的项目可参照分数相近的项目计分或据实估价。 3 / 22 2.3 标准间 房屋的标准间：平房为建筑面积 20 平方米，中式楼房 为建筑体

4、积 60 立方米。其计算公式为： 2.3.1 平房 标准间数=建筑面积20 2.3.2 中式楼房 标准间数=房屋基底面积柱高60 2.4 计算公式 平房房屋及附属物重置成新价=屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分数）柱高差率标准间数成新折余率+装修分数成新折余率+设备分数成新折余率+附属物分数成新折余率基本分值分值调整系数+附属物据实估价。 中式楼房房屋及附属物重置成新价=（屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+墙身分数+门窗分数）标准间数成新折余率+装修分数成新折余率+设备分数成新折余率+附属物分数成新折余率基本分值分值调整系数+附属物据实估价。 成新折余率的确定：砖

5、木结构平房及中式楼房按砖木结构房屋成新评定说明和房屋成新折余率表执行；砖混结构平房按砖混结构房屋成新评定说明和房屋成新4 / 22 折余率表 执行； 在房屋各部件计分表附记栏中另有规定的，依其规定。 附属物据实估价按附属物据实估价表执行。 2.5 房屋部件计分表 2.5.1 屋面计分表 序号 项目 说明 简称 单位 分数 1 瓦屋面 琉璃瓦 各种釉子琉璃瓦，带檐头附件 琉璃 间 67.81 2 合瓦 带檐头附件 合 间 46.08 3 筒瓦 带檐头附件 筒 间 39.21 4 石板瓦 石板 间 33.78 5 水泥瓦 水泥瓦、红陶瓦 水泥 间 17.37 6 灰瓦屋面 干碴瓦 有无合瓦边稍垄不

6、予区分 干碴 间 26.23 7 仰瓦灰梗 有无合瓦边稍垄、分间垄不予区分 仰 间 27.03 8 棋盘心 前坡合瓦后坡棋盘心 棋 1 间 30.16 9 棋盘心 前后棋盘心，屋脊及分间垄为合瓦，其余为青灰 棋 2 间 21.09 10 灰屋面 含青灰顶、麦壳灰、泥顶 灰 间 10.24 11 混凝土屋面 现浇板 各种现浇的钢筋混凝土屋面 现浇 间 25.57 12 预制板 预制圆孔板、加气板 预 1 间 28.83 13 预制板 预制槽型板 预 2 间 36.46 14 其他 木板油毡 木板上铺油毡、石子坡顶屋面 板毡 间 11.97 15 石棉瓦 带保温层 石棉 间 11.9 16 瓦楞铁

7、 带保温层 瓦楞铁 间 13.03 17 其他 干挂瓦 小屋架干挂水泥瓦，无保温 干挂 1 间 8.19 18 干挂瓦 小屋架干挂石棉瓦，无保温 干挂 2 间 4.64 19 干挂铅铁 干挂瓦楞铁，黑铁板，无保温 干挂 3 间 5.77 20 玻璃钢 普通采光钢性玻璃 玻璃钢 间 23.63 21 彩钢板 彩钢夹芯板 彩钢双 间 7.39 22 彩钢板 单层钢板 彩钢单 间 5.02 5 / 22 附记： 一、屋面包括椽、望板及以上各种面层和各种屋脊。 二、利用下层房屋（含地下室）顶面作地面，并铺设木地板、花砖、水磨石等块料面层的，除按顶面计分外，另按地面所属项目扣减基础分值计分，并随房折旧。

8、 三、其他屋面按灰瓦房折旧。 2.5.2 屋架计分表 序号 项目 说明 简称 单位 分数 1 中式七檩柁 高级做法 中架 1 间 38.97 2 中式七檩柁 普通做法，三间房两架跨空柁，两架排山柁 中架 2 间 19.74 3 中式七檩柁 普通做法，三间房两架跨空柁 中架 3 间 12.56 4 中式五檩柁 高级做法 中架 4 间 36.48 5 中式五檩柁 普通做法，三间房两架跨空柁，两架排山柁 中架 5 间 17.21 6 中式五檩柁 普通做法，三间房两架跨空柁 中架 6 间 10.41 7 中式平台柁 高级做法 平台 1 间 27.29 8 中式平台柁 普通做法，三间房两架跨空柁，两架排

9、山柁 平台 2 间 13.68 9 中式平台柁 普通做法，三间房两架跨空柁 平台 3 间 9.53 10 硬山搁檩 檩长3.3 米 硬 1 间 3.08 11 硬山搁檩 3.3 米150m 米 1000 太阳能（简易） 个 200 板式太阳能 个 1500-2500 防盗门 个 500-3000 铁护窗 平方米 60-200 雨搭 平方米 60 卷帘门 平方米 250-350 电动推拉门 米 500-1000 铁梯 延米 400-800 电表 块 200 插卡电表 块 1200 广告牌 无灯箱 平方米 100-200 有灯箱 平方米 200-400 旗杆（不锈钢，含基座） 米 800 路灯 个

10、 1600-2400 电线杆 木杆 根 500-800 水泥杆 根 1000-1800 成材树木 树种 胸径(cm) 单位:元/cm 4-9 10-19 20-29 30-39 40 以上 雪松、榕树、栾树、合欢、紫叶李、白蜡 20 44 84 144 240 松、柏、杉、榆、桑、龙爪槐、国槐、梧桐、杜仲、臭椿 12 20 32 48 100 杨、柳、泡桐、洋槐、楸树 6 12 20 32 56 果树、香椿、元宝枫、银杏 28 52 76 104 150 树苗 树种 成畦苗 移植1cm 移植 1-4cm 材树幼苗 24-40 元/ 8 元/棵 16 元/棵 果树幼苗 40-120 元/ 40

11、元/棵 60 元/棵 附记： 一、机井含配套设备。 18 / 22 二、成材树木及树苗价格仅适用于建设用地上附属树木及树苗的评估价格参考。 三、表中项目及其他未列明项目也可依据市场价值评估。 3 3 楼房重置楼房重置成新价评估成新价评估 3.1 楼房认定标准 楼房，指两层或两层以上的房屋。此处不包含中式楼房。 3.2 计算公式 楼房重置成新价的评估采用成本法进行测算，计算公式：楼房重置成新价=（楼房基本价格+ 楼房专业价格调整）楼房折余率楼房基本价格调整系数建筑面积+装修及附属物重置成新价。 楼房基本价格调整系数统一为 1.0。 3.3 楼房基本价格表 分类 基本 价格 建造标准 层高 地下室

12、 建筑工程 装饰工程 电气工程 管道工程 通风工程 （元/M2） （米） （层） 强电 弱电 电梯 采暖 给排水 燃气 消防 中央空调 砖混结构住宅楼 内、外廊式 1530 3 0 单元式 1560 2.8 0 钢筋砼结构住宅楼 板式小高层 2190 2.8 1 板式 2220 2.8 1 塔楼 2310 2.8 1 钢筋砼结构商住楼 2690 3.9/2.8 2 砖混结构办公楼 1720 3 0 钢筋砼结构办公楼 2395 3.6 1 钢筋砼结构商业楼 2910 3.9 1 钢筋砼结构教学楼 2380 3.6 0 钢筋砼结构病房楼 3270 3.9 2 附记： 19 / 22 一、实际层高1

13、0cm，调整基本价格1.5%。 二、地下室每增加或减少 1 层，调整基本价格 0 至5%。 三、钢筋砼结构包括框架结构、框架剪力墙结构及剪力墙结构。 四、钢筋砼结构商住楼建造标准不含商业裙房电梯。 五、钢筋砼结构病房楼建造标准包含医用气体管道。 六、其他类型楼房或建造标准不同的，依实际情况进行调整。 七、 表中所列类型楼房或其他特殊建筑材料、 建筑形式及建造工艺的楼房价格也可以根据市场水平及定额据实估价。 八、楼房基本建造标准： 工程名称 设施与装修标准 建筑工程 符合国家建筑设计规范及建造要求 装饰工程 楼地面：水泥地面；天棚及内墙面：底层抹灰、刮耐水腻子，面层刷耐擦洗涂料；外墙面：涂料；门

14、窗：户门及钢窗；隔墙 电气工程 强电 包含照明工程：三级负荷，正常照明。包含钢管敷设、线缆敷设、配电箱、普通灯具；动力工程：焊接钢管、线缆敷设、配电箱（柜）；防雷接地工程 电气工程 弱电 有线电视、数据网络、电话系统等基本配置。包含桥架安装、镀锌钢管、线缆敷设、设备安装 电梯 普通国产电梯 管道工程 采暖 铸铁散热器，包含管道、保温，锅炉等供暖设备 给排水 包含消防水、给水、排水、雨水、中水设备，含国产普通卫生洁具（洗手池、小便器、座便器、蹲便器） 燃气 住宅用燃气通用标准，包含燃气管线 消防 消火栓系统，包含消火栓箱、消火栓、消防水泵接合器 通风工程 中央空调 包含国产普通单冷空调机组设备、

15、通风管道 20 / 22 3.4 楼房专业价格表 专业 一般价格 （元/平方米） 主要影响因素说明 电 气工程 强电 照明 120-300 按三级负荷、 二级负荷、 一级负荷，单路供电、 多路供电、多电源供电，正常照明、应急照明等区分，等级越高，容量越大、线路及设施分布越密集，价格越高 动力 10-50 电梯、空调、电机等设备安装的种类越多、规格越高，价格越高 防雷接地 5-20 设备品质越高，价格越高 弱电 10-100 楼宇自控、对讲及保安监控系统、有线电视、数据网络、电话系统等配置种类越多、规格越高，价格越高 电梯 40-200 电梯品质越高，载重量越大，服务楼层越高、单梯服务面积越少，价格越高 管 道工程 采暖 40-130 按钢制、铸铁、其他类型普通散热器区分，供暖设备品质越高，供暖效果越好，价格越高 给排水 40-180 按空调水、消防水、热水、给水、排水、雨水、中水等设备区分，功能越多，设备容量越高、设施分布越密集、设施等级越高，价格越高。 燃气 40-60 楼层越高，户均面积越小，价格越高 消防 20-120 消火栓系统、消防报警系统、喷淋系统等设备功能越多，品质越高，价格越高 通 风工程 中央空调 150-400 按国产普通、国产知名或合资、进口品牌，单冷、冷暖区分，设备品质越高，功能越多，价格越高 其他 抗震加固 130-220