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1、城市规划在房产开发中的运用城市规划在房产开发中的运用课首语课首语为什么要听这堂课？了解规划有什么作用？课首语课首语你印象中的对方是什么样子课首语课首语在沟通的过程中，50%的矛盾 都来至于误会。了解正是为了避免误会和误 解，为了更好的沟通。1. 在一个固定面积的水池里面，放入一颗水草，这颗水草每隔一天，就会自动生长为两颗水草，十三天之后，水池被这种水草填满了。请问，如果在第一天放入8颗水草，几天之后水池会被填满。2. 甲乙两人分别自湖的东西两岸出发，匀速向对岸游去，游到对岸后立即返回。已知这两个人第一次相遇距湖的西岸800米，第二次相遇距湖的东岸600米。请问湖东西两岸之间的距离。课首语课首语
2、了解 是为了更好的负起责任目录目录城市规划及相关知识一地产开发与城市规划体系地产开发与城市规划体系地产规划设计地产规划设计二三第一部分 城市规划相关知识第一部分 城市规划相关知识城市的定义和形成城市的定义和形成城市的定义和形成城市的定义和形成城市的定义城市的定义城市是政治统治、军事防御和商品交换的产物城市城市城市城市 城城是由军事防御产生的市市是由商业交换（市场）产生的城市的现代定义：城市是非农业人口集中，以从事工商业等非农业生产活动为主的居民点，是一定地域范围内社会、经济、文化活动的中心。城市的定义和形成城市的定义和形成城市的形成城市的形成城市是社会分工和产业分工的产物原始社会 原始社会 人
3、类过着依附于自然的狩猎、采集经济生活，无固定的居住点人类社会第一次劳动大分工人类社会第一次劳动大分工产生了居民点 产生了居民点 农业与渔、牧业分工，形成以农业为主的固定居民点第二次劳动大分工第二次劳动大分工产生了城市 产生了城市 农牧业生产力的提高产生了剩余产品，商业和手工业从农业中分离出来，原始聚居的居民点发生分化，形成以农业为主的乡村和具有商业和手工业职能的城市。城市与城市规划思想的发展城市与城市规划思想的发展城市与城市规划思想的发展城市与城市规划思想的发展古代城市发展国内周王城古代城市发展国内周王城周礼考工记所述周代王城建设的空间布局：“匠人营国，方九里，旁三门。国中九经九纬，经涂九轨。
4、左祖右社，前朝后市，市朝一夫。“ 这一空间布局制度成为此后封建社会城市建设的基本制度，对中国古代城市规划实践活动产生了深远的影响。周礼反映了中国古代哲学思想开始进入都城建设规划，这是中国古代城市规划思想最早形成的时代。汉长安唐长安汉长安唐长安城市与城市规划思想的发展城市与城市规划思想的发展元大都明清北京元大都明清北京城市与城市规划思想的发展城市与城市规划思想的发展故宫故宫紫禁城紫禁城城市与城市规划思想的发展城市与城市规划思想的发展城市与城市规划思想的发展城市与城市规划思想的发展与房地产相关的近现代城市规划理论1.田园城市理论（Garden City）与房地产相关的近现代城市规划理论1.田园城市
5、理论（Garden City）1898年，霍华德提出了田园城市的概念，这一理论是要建立一个兼有城市和乡村优点的理想城市Garden City。碧桂园集团的英文名称Country Garden。城市与城市规划思想的发展城市与城市规划思想的发展霍华德认为田园城市是“把积极的城市生活的一切优点同乡村的美丽和一切福利结合在一起” ，他对城市、乡村生活优缺点的分析，认为城乡结合体则可综合两者的优势同时也避免了两者的缺点。碧桂园的很多大型项目选址城郊，保持原有生态环境的同时完善项目周边基础设施建设，使业主在享受郊区田园风光的同时拥有城市级别的便利生活，实际上达成了霍华德将乡村美丽和城市生活的优点结合起来的
6、理想。城市与城市规划思想的发展城市与城市规划思想的发展2.卫星城理论2.卫星城理论19世纪以来，工业化发展导致城市规模急剧膨胀，为解决这一问题，1920年，恩温在田园城市的基础上，提出了卫星城理论。卫星城是一个经济上、社会上、文化上具有现代城市性质的独立城市单位，但同时又是从属于某个大城市的派生产物。在卫星城中，居住与就业岗位之间相互协调，具有与大城市相近似的文化福利设施配套，可以满足卫星城居民的就地工作和生活需要。城市与城市规划思想的发展城市与城市规划思想的发展碧桂园集团已开发的楼盘大多地处城郊且面积较大，这些楼盘不是单纯的“郊区住宅区”，楼盘中也同样配套有酒店、学校、商业街、度假村、体育公
7、园等多种功能地块，实现了综合配套，成为规模化的多元社区，完善城市公共配套设施的同时推进了新城市建设，使碧桂园成为真正的造城运动的参与者。城市与城市规划思想的发展城市与城市规划思想的发展3.邻里单位理论和小区规划3.邻里单位理论和小区规划1929年佩里提出了“邻里单元”理论 ，该理论要求在较大的范围内统一规划居住区，使每一个“邻里单位”成为组成居住区的“细胞”，具有一定的规模，边界，开放空间、满足居民日常需要的服务设施和内部的道路系统。邻里单位讲求空间宜人景观的营建，强调内聚的居住情感，强调作为居住社区的整体文化认同和归属感。城市与城市规划思想的发展城市与城市规划思想的发展二战后 “邻里单位”思
8、想更进一步的发展成为“小区规划”，小区作为居住区构成的“细胞”，规模扩大，由交通干道或者天然界线为界，在小区范围内综合解决居住、公建和绿地。城市规划与房地产开发的关系城市规划与房地产开发的关系城市规划与房地产开发的关系城市规划与房地产开发的关系我国目前的城市规划是指“对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局、以及各项建设的综合布置、具体安排和实施管理。”城市规划是政府加强房地产市场宏观调控、控制城市发展的重要手段。我国政府自1992 年以来先后颁布了诸多文件，强调在房地产开发与市场管理中要加强城市规划的调控作用，并提出了明确要求。2002 年8 月，建设部等国家六部局联合发布了关于
9、加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见。2003 年9 月，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知。2007年，通过了中华人民共和国城乡规划法。城市规划与房地产开发的关系城市规划与房地产开发的关系城市规划对房地产开发调控的内容城市规划对房地产开发调控的内容空间层次调控对象调控的主要内容调控方式主要依据宏观城市总体：如房 地产开发的总体 布局与发展方向开发投资 用地规模 空间定位 开发方向等合理确定人口规模 和用地规模，明确 城市的空间结构和 用地发展方向城市发展战略 城市总体规划中观城市功能区：如 中心商务区，住 宅区分布等开发结构 功能分区 开发区域等城市用地的合理布 局
10、和功能划分，道 路交通体系的组织城市总体规划 分区规划微观房地产项目：如 住宅小区、商住 楼、写字楼等开发强度 形体景观 配套设施 环境协调等规划控制指标，城 市设计控制，城市 规划审批管理控制性详细规划 城市设计城市规划与房地产开发的关系城市规划与房地产开发的关系间接调控间接调控房地产开发的规划政策引导1、城市规划对投资的信息引导城市规划所包含的信息是一种共用资源，向社会公开。政府将规划内容和成果定期公开，由舆论和市民监督，用信息来引导投资，避免投资的盲目性。2、公共开发引导商业开发城市的公共用地体系构成了城市空间发展的框架，为非公共用地开发提供了可能性和约束性，它们是城市土地机制运转的保证
11、，是决定地块区位条件的重要因素。我国近几年来的城市建设实践表明：为了实现城市开发的综合效益，公共开发在城市开发中必须发挥主导作用。城市规划与房地产开发的关系城市规划与房地产开发的关系2、公共开发引导商业开发城市规划与房地产开发的关系城市规划与房地产开发的关系3、公交导向型（TOD）开发公交导向型开发，强调整合公共交通与土地使用的关系，主张集约化、高效率的土地利用模式，以形成更为紧凑的区域空间形态。在社区内提供良好的步行系统，增加多种出行方式的选择。城市交通对房地产开发的导向作用非常明显，比如城市轨道交通是带动城市住宅郊区化发展的主要手段，推动房地产开发由市区向郊区转移，引起城市格局的变化，轨道
12、交通沿线尤其是站点附近的土地利用效应，促使房地产开发升值。实例：顺碧西苑、凤凰城R区目录目录城市总体规划一城市控制性详细规划工程管理二三修建性详细规划城市总体规划与房地产城市总体规划与房地产城乡规划法第十七条城市总体规划、镇总体规划的内容应当包括：城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。城市总体规划的内容城市总体规划的内容城市总体规划与房地产城市总体规划与房地产总体规划的图纸成果总体规划的图纸成果城市总体规划城市总体规划区位分析区位分析市域城镇体系规划市域城镇体系规划用地评价用地评价用地布局（土地利用总体规划）用地布局（土地利用总体
13、规划）道路、市政等专项规划道路、市政等专项规划如何提炼地产开发需要的内容？城市总体规划与房地产城市总体规划与房地产土地利用规划图土地利用规划图可以作为选择优质的居住用地开发的依据。用地应远离工业区及城市大型市政设施，利于建立优美的居住环境。靠近城市公共中心及其他公共服务设施，减少配套费用。靠近城市公共绿地、水域，营造良好的居住环境。城市总体规划与房地产城市总体规划与房地产道路交通规划图道路交通规划图掌握项目开发可利用的道路资源现状道路及近期实施道路，了解地块的可达性及主要的市区人流方向。房地产用地应与可利用的城市主要干道有便利的联系，首期开发用地应选择在主要人流方向最便利的位置。城市总体规划与
14、房地产城市总体规划与房地产市政专项规划图市政专项规划图了解供水设施或供水管道的布置地块开发用水的来源，了解城市雨水、污水设施及管道布置结合城市管网设计地块内的雨、污水排放，了解供电来源，了解环保环卫对开发地块的要求。 公共服务设施规划图公共服务设施规划图掌握地块附近的公建配套情况，尽量减少地块内部配套公建。尽量靠近有利于地块开发的公建。城市总体规划与房地产城市总体规划与房地产政府的承诺是否可靠？ 城市总体规划可以随意修改？ 承诺的基础建设项目能否在近期落实？城市总体规划与房地产城市总体规划与房地产总体规划的修改总体规划的修改城乡规划法第四章，第四十六条，四十七条明显规定了城市总体规划，镇总体规
15、划的修改流程。任何超出此流程之外的修改手段，都有着被追究法律责任的风险。城市总体规划修改的一般程序城市总体规划与房地产城市总体规划与房地产总体规划的修改总体规划的修改由此可以看出城市总体规划的修改需要非常苛刻的条件及严格的程序，因此在房地产开发中需要对城市总体规划提出修改要求时需注意： 1.公司对城市总体规划的修改要求是否涉及强制性内容。2.所在城市的城市总体规划是否正在进行总体规划的修编工作，如果没有，政府所承诺的可以随意修改总规内容的说法需谨慎对待。城市总体规划与房地产城市总体规划与房地产近期建设规划近期建设规划近期建设规划为在城市总体规划中，对短期内建设目标、发展布局和主要建设项目的实施
16、所作的安排。是实施城市总体规划的重要步骤，与国民经济与社会发展规划相对应。在实际开发中需注意近期建设规划的指示意义。一般与五年计划对应规划。政府所承诺近期内建设的道路是否在近期建设规划中提及。政府所承诺的市政设施、公建配套等项目在近期建设规划中是否有提及如近期建设规划所规划的建设项目与政府口头协议不符，需谨慎进入开发。如近期建设规划所规划的建设项目与政府口头协议不符，需谨慎进入开发。近期建设规划重点建设项目国民经济与社 会发展计划城市总体规划与房地产城市总体规划与房地产 组织编制主体不同 组织编制主体不同 用地分类不同 用地分类不同城乡规划主管部门（规划局）土地管理部门（国土局）居住用地、商业服务业用地 等 8大类用地建设用地、农用地、未利用地城市总体规划城市总体规划 土地总体规划土地总体规划城市总体规划与房地产城市总体规划与房地产城市总
