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1、上海保利/首创周浦项目Planning and designResidential Project of Zhoupu, Shanghai 2006五月花2010西塘越2013西 岸2016我们创作了为周浦地王找到了最佳答案为我们带来了什么？15个业态混合，创造8万俱乐部应有的社区生态链15我们创造了7万的高溢价叠拼产品7W我们让28%的高层小户型转化为叠拼小户型28%那些叠拼小户型产品附送率达到45%45%价值 生活为开发者创造足够的价值为未来的主人创造高品质生活青浦项目产品我们从重新分析青浦锦庐项目中设计的4叠和6叠的产品开始。锦庐4叠产品优点：间距更小 更接近地面，看起来就是别墅 附加值
2、均好，别墅体验缺点：较低的容积率4叠真的很亲切，但它就是多不起来！优点：较高的容积率缺点：间距较大，用地多 类似6+1洋房的产品 中间户低附加值6叠看起来就像6+1洋房产品，要称之为“墅”真是实在没底气！锦庐6叠产品是否有一种产品能兼顾4、6叠产品的优势又规避掉他们的劣势呢？间距小近地面均好性高容积?The answer is 的诞生诞生22.6M18.8M拿掉其中一层，原有面积在一层部分往北挤压，并不影响间距,由于层数的降低，顶部的退台，间距减小到与4叠时相同。22.6M22.6M4VS四叠四叠同样的间距 五叠拥有更高的容积率。五叠五叠上面哪个才是5叠产品？ 真的很难分辨他们之间的尺度差别4
3、VS6VS六叠北院中叠露台北院中叠遥远的北院北院露台家五叠下叠:附赠南院下叠:附赠地下室一层地下室采光天井！中叠：附赠北院中叠：附赠二层露台中叠：附赠地下室二层北院直达露台！上叠：附赠五层阁楼上叠：附赠四层露台上叠：附赠四层大阁楼！大阁楼改造大房间！南院地下 一层下叠中叠地下 二层北院露台上叠阁楼露台的附加值拥有舒适性、高附加值和高容积率三大特性容4、6叠的优势于一身亚马逊雨林一只蝴蝶翅膀偶尔振动， 也许两周后就会引起美国得克萨斯州的一场龙卷风蝴蝶效应5用较小的间距排列像恒星般吸纳高层的容积率将无敌景观回馈给高层同时吸纳间距阳光城丽景湾楼栋间距为30-90m,缺少在绿化景观上的均好性。世贸云图
4、楼栋间距为40-70m。 因沿林海公路及相邻幼儿园均有噪音干扰， 较好资源楼栋数量仅为2栋。中骏柏景湾楼栋间距为27-70m。而我们的邻居们 还在高呼他们拥有70M的间距当然我们还有两个非常重要的产品18747自持住宅公共性最强的产品6425公租房 无价值贡献产品而且公共属性极强的持有住宅置于西侧会影 响整个楼盘的私密性为了隔绝噪音和污染可以这样布置他们 的位置BUT根本 隔绝不了土地价值将从这样变成这样高低所以我们采取了这样的布置方式将自持住宅置于东侧，这里是整个 地块里公共属性最强的位置，让他 在这里发挥最大的作用将公租房拉长、做低，巧妙隔绝噪音拥有多达15个社区业态 不仅服务于自己，也服
5、务 周边，获取丰厚利益自持的一部分 + 可售的一部分转化为社区核也随之大大提高土地价值高低为22000提供了更多的用地18500朝向和隔音将被着重考虑走道隔绝 噪音朝向无敌 景观最后一步我们将售楼处置于南界面正中的 位置未来，它也将是叠墅区的入口引起了规划上一系列的改变 使很多想法都变成可能鸟瞰图鸟瞰图鸟瞰图彩色总平面图MASTER PLAN经济技术指标ECONOMIC INDEX周浦镇A-03-11地块 综合经济技术指标序号项 目数值单位备注 1建设用地面积69433.10 2总建筑面积187327.65 其中地上建筑面积（计容）124980.00 其 中住宅123273.04 其 中叠拼7
6、0179.60 高层住宅27920.00 自持住宅18748.00 总建面15%， （含配套970） 保障房（公租 房）6425.44 总建面5%商业及公建配套1706.96 其 中社区商业617.00 公建配套1089.96 其 中物业管理 249.96 689.96 总建面2且100（前期做为售楼处使用） 老年康体 活动320.00 80/千人、最小规模320 （前期做为售楼处使用）社区服务 120.00 30/千人、最小规模120 （前期做为售楼处使用） 业委会30.00 30 门卫10.00 居委会200.00 50/千人、最小规模200 文化活动 室30.00 30/千人、最小规模1
7、2治安联防 站20.00 5/千人、最小规模20垃圾收集60.00 最小规模60/处 物资回收 站50.00 最小规模50地下建筑面积62347.65 其 中地下机动车库56990.80 人防面积5076.85 10层以及9层的，且基础埋深3m按首层建筑面积配建， 其余按地上总建筑面积的2%配建 配电所150.00 最小规模150/处，设地下 开闭所90.00 设地下 业委会40.00 最小规模40/处，设地下 3建筑限高50.00 M高度不大于50M 4建筑占地面积23861.00 5建筑密度34%甲方确认可以突破30% 6容积率1.80 7绿地面积25125.00 8绿地率0.35 其中集
8、中绿地率10% 9总户数1380 户 10总人数4416 人户均人口按照3.2人/户 11机动停车位1439 辆按照上海市建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准（2014）其中地面停车14 辆 地下停车1425 辆12非机动停车1480 辆按照上海市建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准（2014）户型配比表类型面积（段）每层户 数层数栋数户数户数 比总面积面积比住 宅销售住宅高层83.5 216516012%13360 27920 12% 91.0 216516012%14560 12%五叠拼90.0 2111022016%19800 70180 16% 114.5 4144032%5038
9、0 40%自持住宅（高层）61.7 916228821%17778 15%公租房57.4 8721128%6425 5%商 业 及 公 建 配 套社区商业销售商业617.0 111- 1587 2677 自持配套970.0 111-690.0 公建配套公建配套（售楼处）400.0 111- 1090 其他公建配套111-小 计1380100%124980停车配比表停车配比表类型面积（段）面积户数机动系数机动车位非机动系数 非机动车位住宅销售 住宅高层83.5 279201601.0 160 1.1 176 91.0 1601.0 160 1.1 176 五叠拼90.0 70180 2201.0
10、 220 1.1 242 114.5 4401.2 528 0.9 396 自持住宅（高层）61.7 17778 2881.0 288 1.1 317 公租房57.4 6425 1120.5 56 1.1 123 商业及 公建配 套社区商业销售商业617.0 1587 - 1.0 16 2.0 31 自持配套970.0 -公建配套公建配套（售楼处）690.0 1090 - 1.0 11 1.8 19 其他公建配套400.0 -小计123696.6 1380总机动车1439 1480 技术总图Technology General Layout功能分析FUNCTIONAL ANALYSIS会所公租
11、自持高层叠墅商业功能分区FUNCTIONAL ANALYSIS公租区高层区社区核叠墅区12345678功能分布FUNCTIONAL ANALYSIS 房型分布6090110叠墅19800220户16%高层27920320户24%自持17778288户15%公租6425112户5%叠墅50380440户40%9060110动态交通分析Dynamic Traffic Analysis小区主入口城市道路人行区域地库出入口小区人行入口车行流线紧急消防口静态交通分析Static Traffic Analysis小区主入口城市道路地面停车区域地库出入口小区人行入口机动停车位-地面：14辆非机动车：1480
12、量非机动车位静态交通分析Static Traffic Analysis地下停车区域机动停车位-地下：1425辆其中：普通停车位1252个无障碍车位29个充电桩车位144个场地剖消防分析Fire Analysis城市道路登高场地消防流线紧急消防口小区主入口入口仪式公园景观轴主轴防护景观区滨水公园次轴社区休闲区小区主入口小区人行入口景观分析Landscape Analysis结果由天正建筑日照分析得出上海市 冬至 9:0015:00满窗日照有效时间不少于连续一小时日照分析Sunlight Analysis上叠户型 90 三房两厅一卫下叠户型 113 三房两厅两卫中叠户型 114三房两厅两卫户型产品
13、分析5-叠拼别墅产品研究上述得知，我们需要一款能出高容积率但又不是那么占地一款叠拼产品。 所以在确定我们要做一款5叠6户的产品后，就开始对每户产品面宽的均好性进行分析。1跃2+平层+4跃5下叠户型占用了南北庭院资 源，中叠平层面宽资源小，且只有露台，下不着地，上不着天。资源垄断型五叠六户资源垄断型1跃2（2户）+平层+4跃5五叠八户高容积率，大面宽， 下叠进深大，单户面宽资源小，庭院资源为下叠垄断。上述得知，我们需要一款能出高容积率但又不是那么占地一款叠拼产品。 所以在确定我们要做一款5叠6户的产品后，就开始对每户产品面宽的均好性进行分析。1跃2+2跃3+平层+4跃5六叠七户平层虽然有面宽优势
14、，然仅此而已，没有实实在在的赠送来的实惠。资源垄断型1跃2+2跃3+4跃5五叠六户下叠户型从南庭院入户，占用二层局部，中叠首层从北庭院入户， 他们所占有资源均等（庭院、地库、面宽）。雨露均沾型每单元面宽16M 进深19.8M逐层退台 提供相当数量和种类的附加空间叠墅户型-下叠南侧独立花园入户附赠-1F超大阳光地下空间8M大面宽113 三房两厅两卫下叠北院独立花园入户尊享双进入户庭院-2F超大地下空间8M大面宽114 三房两厅两卫中叠21 13 南北附赠景观露台尊享双进入户庭院双阁楼附赠8M大面宽90 三房两厅一卫上叠5-下叠首层平面 77.5下叠户型南院独立花园入户 南院面积约24.3 附赠超
15、大地下空间 4.6M大面宽客厅 客厅、餐厅南北通透 两层占三面宽赠送率：68.6%190 四房两厅三卫（改造后）别墅庭院下叠-首层平面 77.55-下叠上层平面 27.0占据二层一半面宽 巧妙安排两户共用一部楼梯， 减少户型被占用面积下叠户型113 三房两厅两卫5-下叠地下室平面 77.5附赠超大地下空间， 面积约77.5 通过户内楼梯直接下地下室， 亦可从地下室直接电梯进入 车库超大采光天井下叠户型113 三房两厅两卫5-中叠首层平面 39.6北院独立花园入户， 北院面积约21 北侧坐拥正气露台， 露台面积约13.2 附赠超大地下空间 客厅、餐厅南北通透 两层占三面宽中叠户型113 三房两厅
16、两卫赠送率：47.4%166 三房两厅三卫（改造后）别墅庭院别墅露台别墅露台5-中叠二层平面 62.3卧室全安排在二层， 动静分开 附赠北侧露台， 面积约6.3113 三房两厅两卫中叠户型别墅地下室5-中叠地下室平面 53.6附赠超大地下空间， 面积约53.6 地库通过电梯直达家 门，亦可直接进入地 下室，放松一天疲惫的身体。113 三房两厅两卫中叠户型5-上叠地下室平面 53.6南北附赠露台 4.6M大面宽客厅 两层占三面宽 附赠两个阁楼上叠户型90 三房两厅一卫赠送率：28%115 3+1房两厅两卫（改造后）别墅客厅5-上叠二层平面 30.0附赠大露台，面积约15.6。 四层、五层阁楼可使用面积约25上叠户型90 三房两厅一卫改造前别墅露台5-
