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1、房地产策划大全名企历年案例 团圆网 www.tuanyuan.tv,我们要做酒店式公寓吗？,根据项目条件回答问题,2,开发政策”70/90”,本项目要做酒店式公寓吗？,用地条件建筑面积27万平米，容积率3.52,控制,限制,本项目将出现约19万平米，约合2111套90平米以下户型,要求局部集中出现紧凑户型产品分担控规压力,客观要求,要求产品多样化，避免内部竞争,3,本项目要做酒店式公寓吗？,档次要求,舒适精致高档宜居社区,舒适建筑形态及户型面积在合理性基础上充分体现居住舒适度 精致主要通过立面形象、户型精细化处理和服务管理等综合因素引发价值感，体现高档属性，而非通过大面积户型、奢侈材料等 宜居
2、营造适宜居住的内外部景观与生活配套，人与自然社会和谐共生,在结合客观要求的基础上，考察满足项目整体定位需求的产品时，酒店式公寓的产品形式可满足对项目档次定位的要求。,酒店式公寓强调的酒店式配套设施为项目提供舒适度 酒店式公寓的紧凑、精巧、高品质、便捷等特点尽显精致生活本质 酒店式公寓的“公寓”本质为项目提供居住属性,4,与金领国际相邻，景观资源相对不足，私密性较差，展示性较好,外部景观资源丰富，私密性较好，展示性不足,私密性较好，展示性好，外部景观资源不足,展示性较好，私密性一般，外部景观资源较好,外部景观资源不足，内部景观资源丰富，展示性差，私密性好,本项目要做酒店式公寓吗？,外部资源要求,
3、本项目的用地条件不具备均好性，外部资源优势、展示性优势、私密性优势差异较大 1号位受外部交通及邻近竞争项目影响，用地价值最低,1,2,3,4,5,5,本项目要做酒店式公寓吗？,外部资源要求,受外部景观资源影响不大 朝向要求不明显 城市化区位 方便、快捷的交通 周到贴心的服务 高档全面的硬件设施,酒店式公寓需求特点,对外部资源要求较低 可实现本项目土地价值最大化 1号位适合酒店式公寓产品的开发,6,本项目要做酒店式公寓吗？,风险要求,酒店式公寓可实现高单价、低总价，对客户支付能力限制低 酒店式公寓销售速度快，可实现迅速回款,7,本项目要做酒店式公寓吗？,综合分析,客观要求,档次要求,外部资源要求
4、,风险要求,本项目可以做酒店式公寓，且与项目整体定位不矛盾,承载规模有限 舒适度不高 市场竞争影响 内部竞争影响,本项目适合开发部分有产品特色的高档次酒店式公寓,专题研究及产品建议报告之二： 酒店式公寓及小户型项目市场研究专题,研究目的： 针对本项目规划方案中所涉及的酒店式公寓产品及由于受“70/90”政策要求所涉及的90平米以下紧凑户型产品，对目前市场供应中的典型项目进行专项研究，为本项目中酒店式公寓产品及90平米以下户型产品定位提供市场依据。 研究对象：全市范围内酒店式公寓及小户型公寓 研究内容： 酒店式公寓及小户型公寓发展过程 可售市场供应特点 潜在市场供应特点，并预测未来市场发展 根据
5、市场环境分析产品供应、需求特点,9,市场沿革,市场分析,综合分析,10,2003年起,服务式公寓,上世纪九十年代初,酒店产权自持性物业，公建立项。以外籍租客为主要服务对象,小户型公寓,小户型公寓产品，住宅立项，普遍带有装修。以年轻人自住、家庭投资为主要购买目的，对产品舒适度要求不高。,2005年起,酒店式公寓,介于酒店与住宅之间的一种产品，公建或住宅立项。对于配套要求及物业服务的要求较高，单价较高，后期生活费用较高；,2006年起,产权式酒店,纯投资性产品，对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修标准、配套设置有很高的要求，且对酒店公司的运营能力有一定要求，售价高于其它产品，市场受众面窄,产品
6、市场沿革,11,1991年,1998年,2004年,2003年,2005年,2006年,空中供给 独立时代,国际大厦,都市坐标 摩登天空,时代奥城 SOMO 城基中心 非常公馆 精英汇 焕日线,2007年之后,即将入市,奥林匹克大厦,世纪泰达商务酒店 龙悦.海上国际 弘泽国际 橙HOUSE QQ堂 别馆公寓 塞纳国际 金茂现场 中央恋城 中新城上城,产品市场沿革,市场供应量逐年增多； 2006年后现代城的销售火爆，进一步扩展小户型产品发展，受“70/90”政策影响，小户型产品集中2007年面世，将带来市场竞争加剧。,后现代城,12,1991年： 服务式公寓出现于南京路,1998年： 第二家服务
7、式公寓出现于五大道,2003年： 小户型公寓出现 位于南开及河西区,2004年： 小户型公寓集中于南开区上市,2005年： 为提升项目品质认知，小户型公寓和酒店式服务公寓被广泛定义成为酒店式公寓，此概念被泛化,2007年： 产权式酒店面世； 众多同类型产品出现于市内各区,橙house,世纪泰达商务酒店,别馆公寓,本案,塞纳国际,弘泽国际,龙悦.海上国际,QQ堂,公寓类产品类型逐渐增多并开始从城市中心区向环城四区发展,产品市场沿革,13,市场沿革,市场分析,综合分析,市场供应 市场需求,14,产品类比分析产品基调确立,服务式公寓需开发商持有经营，本专题不作重点研究 产权式酒店须承诺相应回报率，且
8、要求开发商与酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作关系 针对酒店式公寓，本专题将现实意义下的酒店式公寓和小户型公寓作为主要研究对象,15,市场分析可售供应,本专题下“酒店式公寓”的概念所指为酒店式公寓与小户型公寓区别明显 从品质上讲，酒店式服务公寓高于小户型公寓 从服务上讲，酒店式服务公寓高于小户型公寓 从售价上讲，酒店式服务公寓高于小户型公寓 从物业费上讲，酒店式服务公寓高于小户型公寓 从产品形式上讲，酒店式服务公寓相似于小户型公寓,16,市场分析可售供应,目前市场可售体量不大，大部分处于尾盘销售情况，且供应集中在市内 小户型产品可兼顾商业和住宅性质用地，商业用地产品价格与住宅用地产品价格差
9、异不明显 酒店式服务公寓就业态的特点，其销售价格、物业费用均高于区域内同期住宅产品 价格方面，在天津住宅整体市场很难突破10000元/平米的现状下，小户型产品已成功实现。,17,市场分析可售供应,可售小户型产品均为一梯多户，居住舒适度较低 可售产品中，大部分提供精装修，且精装标准不高，主要为提高产品附加值及实现快速入住 酒店式服务公寓户型大于小户型公寓，明显更强调舒适性 可售产品以零居为主要户型，并兼顾少量小跃层。,18,商用立项产品的生活成本高于住宅立项产品，各项目均努力将项目生活费用降低 贷款方面，除商业立项产品（首付比例、贷款年限高）外，小户型产品的投资成本低，方便成为投资型产品,市场分
10、析可售供应,19,在售项目中内部装修一般为现代简约风格，适应性较强、装修较简单；,市场分析精装修,20,就目前可售市场供应分析，小户型产品总体供应体量不大且基本进入尾盘期，因此市场可售产品可以理解为滞销产品； 大面积零居（65平米）和产品相对单一是产品滞销的原因之一 可售产品内部装修一般为现代简约风格，适应性较强、装修较简单； 项目大多平层面积较大，户数较多，电梯少，舒适性差； 首付款较低，月供较少，可较好的适应自用及小额投资客户的经济实力需求。 小户型产品的销售速度高于酒店式公寓产品。,市场分析可售供应,21,市场分析潜在供应,目前市场潜在项目大部分已接受咨询，应很快入市。潜在市场供应为26
11、.1万，且大部分集中在南开区，竞争相当激烈。 价格方面，未来本区域内此类产品价格均价在9000以上。 酒店式服务公寓较大供应，且价格与小户型公寓差距不大 潜在供应中，大部分提供精装修，且有上城豪苑以精装小豪宅高调入市,22,市场分析潜在供应,目前市场潜在供应中零居产品仍以高比例占主导地位，面积在50平米左右 但随市场对小户型产品舒适度的要求，市场逐渐出现实用性、多样化更强的多居室产品，且小跃层产品比例逐渐增多 市场出现设计合理的60平米左右一居和小跃层、80平米两居、110平米三居,23,市场分析潜在供应,潜在市场小户型产品低总价、低首付，仍以具备投资型产品特点 潜在市场产品大部分具备普通住宅
12、生活设施标准,24,潜在市场供应产品类型趋于“多元化”，各产品类型在未来市场上均有供应； 户型面积区间集中在40-60平米零居、60-80平米一居、120平米三居、60-100小跃层，且以零居和一居为主要供应 项目所在区域集中于南开区和河东区，且以北部中心区供应为主； 未来市场供应上，小户型公寓产品依旧占据主要地位，应与“70/90”政策有关,市场分析潜在供应,25,产品对比分析市场需求,在售项目成交分析,金茂现场07年9月-07年5月成交分析,26,产品对比分析市场需求,本区域内将同一时间销售的富力城（精装）和金茂现场（毛坯）两项目销售情况，可发现： 精装修产品销售速度快于毛坯产品 精装修产
13、品售价适合高开平走，毛坯适合低开高走；精装修产品适合在初期投入市场，拉高价格,27,产品对比分析市场需求,在售项目成交产品,根据市场监测，酒店式公寓产品畅销户型面积区间为零居（40-60平米）、一居(60-80平米)、两居（90平米左右）,28,市场分析市场需求,在售项目成交客户,本专题下产品的购买客户高于普通住宅客户投资比例 此类产品的购买客户差异较大，酒店式公寓产品客户相对高端，关注产品舒适度，购买力相对较强，比较关注投资回报率； 小户型公寓产品客户相对低端，购买力相对较弱，且比较注意投资成本及生活成本,29,市场沿革,市场分析,综合分析,30,宏观环境发展预测,市场需求,预测一：刚性需求
14、依然是住宅成交的主要原因,大规模的拆迁促进了住宅市场刚性需求的增加，伴随着天津城市改造的进程，拆迁规模仍将维持在较高水平 2005年天津常住人口1043万人，计划2020年人口规模达到1350万人，按人均30平米住宅面积计算，平均年新增住宅需求614万平米,数据来源：天津政府报告,31,宏观环境发展预测,市场需求,预测二：经济发展带动购买力提升,滨海新区,浦东新区,数据来源：天津、北京、上海统计年鉴,天津城市经济基础虽较弱，但近年的经济增长速度却处于较高的水平，利好的宏观经济政策将促使天津更加快速的发展，从而直接带动居民购买力的提升,32,宏观环境发展预测,市场需求,预测三：客户对城区间的心理
15、认知差距缩小,本项目所在红桥区在天津城区中的区位形象较低，表现在市政建设、配套条件等方面，造成本区域中高端客户的逃离及外区域客户购房客户比例始终较低 但随着西客站改造、交通路网建设、海河整体改造工程等城市改造工程的完成，区域整体形象将有很大的提升，客户对区域的心理认知差距缩小,西站商圈,丁字沽商圈,光荣道科技工业园,西站商圈建设规划 规划用地面积：约310公顷。 发展战略重新定位 天津市商务副中心，城市西北部的商业核心区，其以京津沪城际高速交通为依托，发展针对城市间商业往来的高档商务办公、商务服务和相应的配套设施，发挥快速交通和城市公共交通枢纽优势，辐射市区西北部城区，与小白楼、南站中心商务区
16、遥相呼应。商务中心由子牙河和南运河两片商务区构成。以西站枢纽为中心的城市商业服务区，利用交通枢纽的人流优势带动周边地区商业、服务业发展，充分利用南运河、子牙河的自然优势发展休闲、娱乐产业，形成独具特色的两河商业区。其中西站为城市主要对外交通和公共交通枢纽，是连接南北地区的重要枢纽站，同时又是区域性的快速公交、地铁、长途客运换乘枢纽。,子牙河南都市型工业园,33,供应市场结论： 户型： 酒店式公寓产品未来市场供应结构仍以零居为主， 扩大一居比例，增加舒适性 兼顾小跃层产品推出 装修：以精装修产品为主要供应，精装修标准1000元/平米左右,需求市场： 户型： 酒店式公寓产品户型需求以40-60平米
17、零居为主 一居面积60平米左右 两居面积以紧凑的90平米为主 装修：精装修产品销售速度快于毛坯产品,综合分析,34,结论前提： 伴随本区域的不断成熟，和周边项目的陆续开发，本项目所属北部中心区域将成为天津的新热点区域 受国家“90/70”政策影响，小户型产品的同质性开发将促使竞争日益险峻 根据本项目的用地条件，本项目需通过开发一定量酒店式公寓产品，拉平政策影响 专题分析结论：（酒店式公寓） 户型建议：以零居为主低总价吸引购买一居为辅增强产品舒适度少量设计跃层产品增加产品多样化 面积建议：零居（40-60平米）、一居（60-80平米）、跃层（80-100平米） 精装修：建议精装修，精装修标准1000元/平米 装修建议：如下,
