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1、房地房地产设计统产设计统一技一技术术措施措施住宅部分住宅部分一一. 总总平面平面设计设计1. 间间距距1.1 建筑平面搭接错位时，h 值（净尺寸）不宜大于 2.4m，以免影响采光。2. 消防消防2.1 总图中应做好消防车道及消防车登高面设计，注意人车分流；当消防车道下面为地下室时，结构应考虑消防车总重 300KN 荷载。2.2 登高面2.2.1 登高面宜在用地红线内解决，条件限制时可利用绿化带作登高面，但绿化带下应设硬地，并按消防车总重 300KN 计算。2.2.2 当建筑物凹入处进深不大于 4m（净宽）时，该凹入范围可计入 1/4 周边长度算作登高面；如凹槽宽度不大于 2.5m（净宽），该宽
2、度可不计入建筑周边总长度。2.3 消防车道2.3.1 高层建筑周围宜设环形或沿建筑的两个长边设置消防车道；尽端式消防车道应设18m18m 回车场。2.3.2 消防车最小转弯半径：高层 12m，多层 9m。2.3.3 消防车道最小宽度：登高面处 6m，其它处 4m。2.3.4 消防车道的坡度：登高面1，其它处7。2.3.5 消防车道距建筑物距离宜5m。2.3.6 高层建筑的沿街长度超过 150m 或总长度超过 220m 时应设穿过高层建筑的消防通道。2.3.7 高层建筑应设有连通街道和内院的人行通道，通道之间的距离不宜超过 80m。3流流线设计线设计3.1 住宅出入口处应设置人车分流专用通道；当
3、商住楼住户大堂与流量大的商业服务空间临近时，商业用房的货运出入口宜设在地下室或与大堂入口异向布置，避免人、货流交叉，减少交通安全隐患。4. 附属用房附属用房4.1 总平面设计时应在小区显著位置（如入口附近）设置管理用房。4.2 应在住宅（区）的下风向和较隐蔽处设垃圾站，其面积不宜小于 6，与住宅距离不宜小于 10m，外部与道路相连；垃圾站地面及内壁宜贴光滑、宜清洁材料，并配置给排水设施。4.3 箱式变电在总图中要综合考虑，不应设在入口附近，建议其与主体建筑的间距不小于 9m，以免影响景观和采光。5摩托摩托车车、自行、自行车车存放存放5.1 总图中应结合绿化设置摩托车、自行车存棚（库），其与主体
4、建筑的间距不宜小于9m；偏低档次的住宅项目，宜按每户一辆自行车、每十户一辆摩托车设置。住宅项目，宜按每五户一辆自行车、每十户一辆摩托车设置，考虑电源。可以考虑设置在架空层。5.2 出于安全问题,自行车库不宜设在地下车库内，应单独考虑。二二. 单单元元户户型型设计设计1. 单单元元户户型基本型基本设计设计要求要求1.1 层高：采用分体空调的多层大于等于 2.8m，高层 3.0m；若采用中央空调不宜小于3.3m。 。车库辅房高度按 2.195m 设计，2.5m 施工，注意梁对层高的影响。架空层大于等于3.6m，与商铺相连的高度和一层商铺相同。阁楼的起坡点大于等于 0.9m。沿街商铺层高一层考虑 3
5、.9m,如考虑两层使用的 5.6m；二楼 4.2m。整体商业根据业态定位另定。1.2 厨房、卫生间室内净高不小于 2.4m；排水横管下皮距楼地面的净高不小于 2.2m 且不应影响门窗的开启。1.3 起居厅开间一房不宜小于 3.4m（净宽），二房不宜小于 3.6m（净宽）, 三房不宜小于3.6m（净宽） , 四房不宜小于 3.9m（净宽）；深宽比不宜大于 2；应减少开向起居厅的门洞，布置家具的墙面直线长度不应小于 3m；无阳台的起居厅宜设计宽度大于 1.8m 的低窗台观景凸窗。1.4 平面有凹槽的高层住宅，其凹槽的开口宽度不应小于 1.8m（净宽），凹槽的深宽比不应大于 4。1.5 避免卧室紧靠
6、电梯井道，如无法解决则应采取相应降噪措施：相邻的墙体为隔音墙体；大于 2.5m/s 井道上部应设高度大于 1m 的隔声层，隔声层设 800800 进出口。1.6 复式住宅顶层卫生间设在下层卧室上方时不应采用下排式排水。1.7 户内通向所有房间的走道净宽不宜小于 1000；当走道长度大于 2000 时，应相应加宽至 1100。1.8 户内楼梯宽度应注意为净宽；当一面临空时，墙面到楼梯扶手最小宽度应不小于800。1.9 门宽大于 900 的储藏室门宜采用推拉或外开平开门以增加储藏空间。1.10 北方地区首层为架空车库时二层地面应采取保温措施。1.11 设于底层或靠近外墙的壁柜以及厨房、卫生间储物柜
7、应采取防潮措施。1.12 严寒地区居室、起居厅的外窗应设置可开启的气窗以进行定期通风换气，且内门门下空隙不应小于 25。2. 玄关玄关2.1 玄关内应考虑衣帽镜、柜的设置空间，净宽宜1200。2.2 户配电箱应避免与对讲机、开关及门铃一同设置，以免发生冲突；户配电箱所龛入墙面可适当加宽为 120；门铃宜采用遥控式门铃；对讲机距门边的距离宜大于 100，其下方可设玄关灯开关。可视对讲设置在进户门附近。3. 厨房厨房3.1 中、高档住宅厨房面积不应小于 5；单排布置设备的厨房净宽不宜小于 1.6m, 双排布置时净宽不宜小于 2.2m。3.2 橱柜布置应遵循洗、切、炒的流线，以间距 800、单排布置
8、为宜。炉灶应避开窗口设置；橱柜进深宜 550，长度在 20003000 之间，吊柜进深 350，净高不小于 500；厨房应考虑微波炉、消毒柜的位置，并设相应的插座；电器插座应避免靠近水盆、灶具。 （厨房具体设计可详集团工程技术部之厨厕详图）厨房主要设备尺寸表设备名称长（mm）宽（mm）高（mm）灶台800500550650700洗涤台9001200500550800操作台4001200500550800吊柜（普通）4001200300350500调料4001200300350350400抽油烟机800300350根据油烟机型配合确定3.3 冰箱位宽度不小于 650，若考虑美式大冰箱尺寸应为 8
9、00；注意冰箱门的开启方便及冰箱散热。3.4 如洗衣机设在厨房，预留机位应不小于 600x600；厨房仅在布置有洗衣机时设防止溢流和干涸的专用排水地漏，地漏位于洗衣机出水口一侧，离橱柜距离不小于 200。(如洗衣机放置在阳台,则增加洗衣机专用地漏)3.5 洗菜盆，洗手盆建议采用底出水供水方式。3.6 厨房吊柜设置时应注意避免挡窗。3.7 吊顶下皮应高于窗洞上皮 50。3.8 厨房应设排烟道；中高档厨房应结合烟道设计管道井。 （排烟道尺寸表详见“二.单元户型设计9.油烟机” ）为便于迅速排除油烟和异味，厨房外窗或外墙宜设换气扇。洞口地高度最低处高于窗洞上皮 100。3.9 北方地区厨房应进行采暖
10、设计。3.10 设于底层或靠外墙、靠卫生间的厨房壁柜内一定要采取防潮措施，北方地区尤其要注意。3.11 厨房楼面结构板未降板时应设门槛。3.12 厨房门下端如设百页通风口，其外形尺寸不小于 250450；无百页者，门下空隙不应小于 25。4. 卫卫生生间间4.1 当两户卫生间位于凹槽相对布置时，窗应错位布置避免通视；卫生间窗宜采用磨砂玻璃。4.2 卫生间门应在隐蔽处开设；直接开向起居厅的卫生间应设前室。4.3 应考虑坐便器、洗脸盆等洁具上下水噪音对卧室的影响，不宜沿卧室墙面布置。4.4 卫生间设施（卫生间具体设计可详集团工程技术部之厨厕详图）4.4.1 公用卫生间宜以柱盆或挂式台盆为主，柱盆或
11、台盆边距墙应大于 150；4.4.2 主人卫生间台面宽度宜 560600，长度不小于 900，高度 850；4.4.3 台盆镜面宽度应与台面长度相同且镜面底边距台面的距离为 200；4.4.4 毛巾架距地 1200；避免与插座位置矛盾4.4.5 坐便器净宽宜为 900，最小净宽不小于 850。4.5 淋浴间净宽宜为 1000，最小净宽不小于 900；淋浴开关距地 10001200，淋浴喷头由距地 16801880 上下推拉杆固定；地漏位于淋浴头下部居中，并距墙 400。4.6 浴缸尺寸宜采用 750x1550，档次较高时可考虑增加浴缸平台尺寸；淋浴喷头做法参上；热水器不应设在浴缸的中部。4.7
12、 普通有外窗的卫生间排气扇应安装在窗固定扇上；高档次宜结合吊顶设吸顶式排风扇；无外窗的卫生间排气扇应与通风道排风口相连。(或者预留排气孔)4.8 不宜采用下沉式卫生间设计；如条件限制必须采用时，卫生间楼面应为抗渗混凝土，给水管管材宜采用新型管材，水平溢流管应接至排水立管。4.9 排水设计时严禁将给水管明设在浴缸底部；施工时要注意浴缸底部一定做防水层。4.10 大户型主卫生间宜洗、浴分间设，洁具设施要与户型档次相匹配；应设管道井。4.11 暗厕应设计通风道，其位置应避免靠近给水管及设在门后。成品排风道选用表层数尺寸6360200 或 380240 或 43029079500300 或 55035
13、01030600300 或 650350注：1.高层排风道宜采用“主次主”变压式风道，且防止串味应采用单双层分别排风系统。2高层排风道排风口应有防火止回阀，加工厂应随风道统一供应。4.12 当下层为商用空间时，结构设计时应考虑卫生间洁具的布置，避免洁具正下方是大梁，导致无法居中安装。4.13 复式住宅当顶层卫生间设在下层卧室上方时不应采用下排的排水方式。4.14 卫生间、厨房地漏的排水管应设存水弯；且洗衣机排水处应设防止溢流和干涸专用地漏。4.15 卫生间应从门口向地漏找坡度；地漏应设在室内最低端并靠近浴盆或淋浴喷头。4.16 卫生间结构宜沉板 50100；未降板的卫生间应设门槛。4.17 卫
14、生间吊顶下皮应高于窗洞上皮 50。4.18 管线设计要合理，避免影响放置浴盆、淋浴房及开窗；塑料泛水管穿墙埋设时，高度应大于 1500，避免因高度不合理被二次装修打穿漏水。4.19 插座应靠近镜台设置并避免设在毛巾杆的下方。4.20 北方地区卫生间散热片位置设计时一定要与电气专业互相配合以免互相矛盾,如将插座设在散热片的后面。4.21 室内的 PVC 管线应设置消音措施以减少上下水管道噪音。5. 阳台阳台5.1 非封闭阳台地面应比室内最少低 50，如有困难以及顶层露台的门应设门槛。5.2 当洗衣机位于阳台时，应设防止溢流和干涸专用排水地漏；阳台栏板要考虑洗衣机位的摆放避免镂空；当洗衣机置于窗下
15、时，窗台高度不宜小于 1200，以保证窗的开启和给水管的设置。5.3 进深大于 1500 的阳台挑梁要设计成梯形，避免挑梁高度过大影响室内采光。5.4 阳台栏板下部应设 100 高边梁；阳台栏杆严禁横向设计，防止幼儿攀爬，减少安全隐患。5.5 观景阳台宽度不宜小于 1500，其它阳台不宜小于 1200。5.6 顶层阳台应设顶板；复式住宅的阳台应考虑晾衣及遮阳的需要。5.7 北方地区生活阳台应设计为封闭阳台，且栏板及顶层阳台顶部要设保温以防止产生结露；底为架空的封闭阳台应在底板下面贴 50 厚聚苯保温板，并设吊顶。5.8 阳台排水禁止散排应设地漏，地漏的位置建筑专业要结合雨水管，宜靠近外墙、阳台
16、角端设置，不宜设在门口；阳台地面应向地漏找坡。5.9 阳台门应选用密闭效果好、质量高的产品，不宜采用门联窗；考虑室内镶地板的高度，阳台门下门框高度不应小于 50，避免使室内完成面高于门框，影响美观且不防水；北方地区开敞阳台门窗应为保温门窗。5.10 各户毗邻阳台应考虑分隔，避免可以互相走通，减少不安全因素。5.11 阳台金属栏杆应进行防锈处理；北方地区高层住宅宜采用实体栏板。5.12 高层阳台使用玻璃栏板时应充分考虑安全性，玻璃厚度不小于 10 厚。6、 、门门6.1 门洞口宜按如下尺寸设计:6.1.1 入户门 1000x2100（普通）1200x2100（高档），位于门洞外樘；6.1.2 卧室门 900x2100，位于门洞中樘；6.1.3 厨房门 800x2100，位于门洞内樘；门下方宜设 250450 通风百页；无百页者，门下空隙不应小于 25。6.1.4 卫生间门 750x2100，位于门洞外樘；门下方宜设 300x300 或 250450 通风百页；无百页者，门下空隙不应
