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1、 5号地块商业定位及营销 推广策略,前情回顾,前一阶段工作目标 市场梳理及产品分割建议,第二阶段工作目标 项目深化定位及营销建议,宏观政策解读； 合肥商业市场梳理以及商业物业发展状况评估； 合肥及站前板块在售商业项目竞争分析； 在当前淡市背景下，为使产品更加平衡、快速去化，我们提出项目的商业分割建议，并对项目的销售、招商、运营方式进行了初步建议,深入分析周边商业状况，对项目地位方向进行深化； 结合上海等一线城市，对项目的雕塑、景观以及细节处理进行建议； 商业形象定位，推广概念推广名整体VI设计，阶段性推广策略 商业推售策略及蓄客方案,同策研展团队在原有数据监控的基础上，共调研大型商业项目19个
2、，其中合肥销售型商业16个，区域出租型商业3个。合肥销售型商业：万达广场、明发商业广场、新天地国际广场、西环商业中心、喜洋洋婚庆广场、大唐国际广场、置地国际广场、松芝万象城、绿地饕界、元一柏庄哈街、 元一中西街、金地88街、华侨广场、Crystal mall、东方广场、滨湖新区金源mall区域出租型商业：元一时代广场、温莎杰座、蓝鲸大厦,前情回顾,外街1、2层捆绑销售，通过外街1层带掉2层商铺销售，但面积尽量控制，这样可以在市形势不好的情况下，产品更加平衡去化； 2层商业全部与外街1层商业组合销售，通过不同形状体块组合化解进深过长问题；,商业分割原则,在第一阶段工作中，我们在经过详尽的前期市场
3、调查后，对以下内容进行了深入探讨：,外街1、2层形式商铺面积控制在150-300平米，主力在150-200平米左右； 内街1层形式商铺面积控制在150平米以内，主力在100平米以内；,面积控制原则,前情回顾,外 街,3层商铺未来的使用性低，未来去化相对困难，造成空铺影响整体形象； 3层商铺价值低，持有成本低，然而通过自身持有，可通过主力店招商提升项目形象。 建议3层商铺整体持有,3层商业分割形式修改建议,前情回顾,商业运营平台,前情回顾,100万方，近1/2商业体量； 七大业态规划：家居MALL（信地红星美凯龙全球家居生活广场）、顶级SHOPPINGMALL、五星级酒店、5A级商务写字楼、国际
4、餐娱不夜城、商业步行街、商务公寓等多种物业形态，配有24万平方米的花园式住宅和12.79万平方米的立体停车库。 信地品牌15年商业运营集大成作,aim,集团品牌腾飞之作； 改变合肥旧有商业格局，带动区域消费经济发展的大型商业中心,明确目标，确定主攻方向,商业战略目标： 区域标杆型旗舰商业中心 叫好又叫座,分解目标A 对外树立 鲜明差异化的 形象定位,分解目标B 高利润回报， 实现引爆式销售， 形成沸点性话题， 带动持续性热销,明确目标，确定主攻方向,Q1: 如何对外树立鲜明的差异化形象定位？,A,合肥商业市场 发展现状分析,区域商业发展 格局分析,项目周边人群分析,商业目标客户 定位,商业主题
5、定位,商业业态定位,商业定位思考路径,商业形象定位,项目定位篇,合肥商业市场格局,合肥的成熟商圈集中在一环内，主要是老城区商圈，新兴的商圈主要集中在二环内。1个市级商业功能区: -老城区商圈 4个区级商业功能区: -新站商圈、三里庵商圈、 南七商圈及政务新区 老城区商圈（四牌楼/淮河路及三孝口），服务人口在100万以上，商业面积在80万平方米以上4个市级商业功能区 其余的个为区级商业功能区，服务人口在20万以上，基本商业面积20万平方米以上33个居住区级商业功能区,商圈布局情况,商圈情况,商圈比较分析,新站区作为新兴综合性商圈，虽然发展时间不长，但凭借其临近火车站的独特优势以及大量专业市场和居
6、住小区的兴建，成为合肥整体商业格局中的重要一个组成部分。,市级商圈,区域商圈,社区商圈,已建项目29个,在建项目14个,特征一：未来合肥商业项目数量众多，分布广泛,合肥商业未来发展,未来商业项目大多以城市综合体为主要开发模式，且项目商业定位越发高端。,特征二：未来商业项目的定位越发高端，合肥商业市场品质竞争时代来临,合肥商业未来发展,商圈分散化：随着城市发展，市级商圈具有极强的消费吸引力及但受多方因素的制约，消费的档次很难在短时间内提升，区级商圈正在逐渐拥有自身忠实的消费群竞争白热化: 2-3年内投放300万商业体量，加剧竞争开发模式同质化：大多以城市综合体为主要开发模式，通过购物、休闲、娱乐
7、、餐饮多种业态，且项目商业定位越发高端。,合肥商业未来格局,区域商业发展格局,新站区商圈地理位置新站区南起明光路， 西至站前路，中心区域位于瑶 海区胜利路、临泉路一带先后打造了合肥市“商圈经济”发展的“三大之最”，即：安徽第一家“SHOPMALL”元一时代广场、安徽服饰第一街站前路轻纺服装专业市场、合肥市第一家按五星标准设计建造的大酒店合肥元一希尔顿大酒店。,区域属性,信地城市广场,新站区商圈是合肥市新兴代表综合性商圈，以专业市场为主格局的“商圈经济”业已成为新站区的品牌和特色,21,区域属性,新站区商圈,新站区商圈是合肥市新兴代表综合性商 圈随着元一时代广场的建成而形成商圈 氛围，拥有合肥最
8、大体量的综合购物中心， 新兴业态形式较受人欢迎，但是周边整体 发展还较慢。 该商圈的最大特点是现代综合商圈和物流 商圈合而二为一，商业的主要支撑是现代 购物、服装、日用品批发和合肥现代物流 中心。,新站区最大特点是现代综合商圈和物流商圈合而二为一,项目周边商业广场分布图,项目商圈分析,目前项目周边的集中型商业（不含批发市场）主要集中在胜利路一带，本案周边无大型集中型商业,我们选取了其中的两个：元一时代广场、温莎国际购物广场着重分析,23,元一时代广场,元一时代广场购物中心,商场位置：合肥市新站区胜利路与凤阳路交汇处西南角 总建筑面积：160，000平米 商业面积：80，000平米 停车位：35
9、8个 投资商：香港元一集团 开业时间： 2006年1月1日,主力租户：商场概述：目前安徽省最大的高层综合建筑群。目标成为安徽首席体验式时代欢乐主题购物公 园，元一时代广场集购物、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游、商务八大功能于一体 项目定位：以中高档为主的合肥首家一站式购物中心，内含百货、家电、餐饮、娱乐等多种业态。,24,元一时代广场购物中心 楼层布局,元一时代广场,L4 -欢乐频道KTV 欢乐谷游乐场球影城餐饮L3 - 北京华联、国美电器、时代百货、翼飞文化、音乐皇廷、城市花园咖啡店L2 - 北京华联、国美电器、招商银行、时代百货L1 - 北京华联、国美电器、肯德基、时代百货,25,元一
10、时代广场,26,元一时代广场,27,元一时代广场,28,元一时代广场,味来世界美食广场,29,元一时代广场购物中心总体业态比例元一时代广场购物中心的业态构成有基本的购物中心雏形，主要是因为元一引进了时代百货、国美电器、北京华联、环球影城等零售主力店，使得业态变得较为丰富。元一时代广场购物中心的餐饮比例较少，主要分布在四层；娱乐业态主要为电影院、KTV、游乐场。,元一时代广场,购物广场以购物零售为主，业态较为丰富，餐饮比例相对较少,30,温莎国际广场,【温莎购物广场】40000超大规模；世界零售业巨头沃尔玛领衔出击；贵族精品主题高端呈现【温莎花园世家】王室大堂，皇家空中园林，英式管家服务，尽显勋
11、爵名宅【温莎商务公馆】3884高格极品小空间美轮美奂,商场位置：合肥市新站区胜利路与凤阳路交汇处西南角 总建筑面积：160，000平米 商业面积：40，000平米 停车位：1037个 开发商：合肥万好置业有限公司 开业时间： 2006-05-18,项目概况：,31,一楼百货：店中店、主题店、连锁店及品牌服装、化妆品、饰品城、烟酒专营、服装店、数码城、珠宝玉器城、各式小专卖、名品折扣店等；二，三楼：沃尔玛超市；四楼：餐饮、娱乐；茶楼、健身、美容、摄影等休闲项目。,温莎购物广场 楼层布局,温莎国际广场,受沃尔玛超市的辐射，广场的人气比较充足，有相当的客源,区域商业格局,1、新站区商圈是合肥市新兴代
12、表综合性商圈，以专业市场为主,2、目前项目周边的集中型商业（不含批发市场）主要集中在胜利路一带，本案周边无大型集中型商业,3、元一时代广场、温莎国际购物广场主要经营业态为购物为主的传统生活配套商业，整体档次有限,项目定位,商业指标分析,3.8万方中小体量，3层沿街商业和内街形态，紧邻站前路和临泉路，沿街面展示充分，具备打造成为精品商业街区的良好潜质,35,本案地区常住人口总数约为120000人。周边为成熟住宅区，新老住宅云集，以新建小区为主，已经逐步形成了高品质生活区。人口构成含白领、私营业主、部队家属、离休干部等，人口素质较高、消费能力较强。新站区房产市场是各区中发展比较成熟的区域，核心地带
13、以高档住宅为主，向元一时代花园、名人御苑、金色地带、温莎杰座等,周边居住人群分析,周边社区密集，人口素质较高，消费能力较强,本案,36,周边办公人群分析,新站区的写字楼市场发展很不错，中环国际、恒丰大厦等高档写字楼入住率不错，新站区的写字楼市场具有良好的商业前景和投资前景。周边现在办公项目较多，如利港国际、宝文国际、香格里拉国际中心等。其项目较新，办公人员素质较高，消费能力也较强。,周边较多的办公项目,能为本案提供当地大量的中高端的商务客源和客户,周边批发市场人群分析,项目周边批发市场分布图,批发市场：,13家,周边拥有大量批发市场，可为我们项目提供充足的客源,项目周边长途客运站点分布图,公交
14、站台35个,5家,车站,项目商圈分析,靠经火车站，合肥汽车客运总站，对我们的项目将带来一个良好的旅游客户,39,目标消费客群分析,本项目潜在消费群体构成,中高档住宅居民 中高档住宅人群 周边住宅社区居民 中高档个人消费，注重品位和个性,周边的商务办公人口 中高收入白领阶层注重品位和个性消费 周边大市场等带来的商务客户 商务、白领的消费需求,旅游业的蓬勃发展 临近火车站、长途汽车客运总站，为我们提供一个良好的客源,40,目标消费客群分析,消 费 倾 向,消 费能力,合肥旅游的游客，其他,第三类消费群,周边商务办公人口,次主力消费群,中高档住宅人群 周边住宅社区居民,主力消费群,41,目标消费客群
15、分析,中高档住宅的居民,周边商务办公区人口,来合肥旅游的游客,居住在周边高尚住宅社区。 平时工作在合肥市区一般借助出租车为主要交通工具 此类消费群体具有较高的消费能力，在上下班、出行途中往往会以本项目作为中转站。,以周边的商务办公人群为主，中高端消费客群，此部分消费群体往往较为关注商务类的需求，例如精品商务、餐饮、咖啡等。 因长期在此工作，在闲暇之余也可以有一定的生活，同时附带进行一些餐饮类、生活类的消费。,靠近火车站，有不少的全国各地的游客慕名而来。 本项目火车站，借助较好的地段、交通优势，满足游客以及其他区域消费者餐饮、特色购物等需求。,本项目60%消费来源,本项目25%消费来源,本项目1
16、5%消费来源,核心消费人群 20-40岁,附带消费人群 15-50岁,42,目标特质,43,传统的社区配套产品VS新城市新生活的体验型产品本案追求更多的是时尚健康的生活方式,主题定位建议,传统社区配套商业 以满足周边居民的日常生活消费需求为主。 以就近便捷性消费为特点，辐射面有限。,时尚健康的体验型商业 颠覆传统的社区商业理念，融入更多时尚、科技、健康、绿色的元素，彰显全新的生活诠释和追求。,44,主题定位,新合肥生活体验 肥上独一无二的全新体验型消费场所演绎精彩生活 新合肥商务、家庭生活方式之主流,信地城市广场,45,项目定位,家庭,新颖,放松,享受,美食,欢聚,休闲,生活,娱乐,聚会,信地城市广场,美食分享时光 时尚周末 寓教于乐的空间 Unique Attitudes,健康生活选择 Friends& Family 诠释高端家庭生活方式,
