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1、金牛景园项目,整合营销方案,1,信阳彩虹地产策划顾问,目录,A 市场分析总体趋势 项目前景,B 项目定位基本情况 价值体系 项目定位,C 营销策划节点整合 阶段执行,2,信阳彩虹地产策划顾问,PART A,市场分析 总体趋势 项目前景,3,信阳彩虹地产策划顾问,信阳发展趋势,城市向北发展大势已定，新城形象即将全面展现。 随着信阳经济的迅速发展，新楼盘接连不断的破土而出。平桥区、浉河区建设都已趋成熟，且所能开发地段已经寥寥无几。 特别是羊山新区开发区目前已是楼盘林立，短短几年时间，整体形象已经初具雏形，令人叹为观止。,政府刚刚出台楼市新政对房地产的发展有诸多的不利。据悉，明年国家政策将继续以压制
2、房价为主。 但总览信阳全局，在城市建设这一主线的引领之下，结合目前中国国情，作为南地市级城市的信阳市的房地产开发建设必然还会蒸蒸日上。,4,信阳彩虹地产策划顾问,项目前景,本项目位于有“信阳市后花园”之称的金牛山管理区，目前该区域仍属信阳市的居住老区，基本未被开发。 目前，该区域多处地方都正在拆迁、整合，准备重建，发展前景可观。,城市向北发展，羊山新区迅速成长，项目将受到其辐射影响,5,信阳彩虹地产策划顾问,PART B,项目定位 基本情况 价值体系 项目定位,6,信阳彩虹地产策划顾问,项目基本情况,区位：项目位于有“信阳市后花园”之称的金牛山管理区，处在北京大街与红军五路的交叉口 规模：总占
3、地127608m，总建筑面积175590m 交通：紧邻107和312国道，出行方便 门前北京大街3路和9路公交车可直通市中心 主要建筑类型：多层、小高层、酒店式公寓、商场 配套设施：学校、医院、鄂豫皖革命纪念馆 景观资源：金牛山自然田园风光,项目SWOT分析,1. 项目紧邻家具城，来此购买家具的消费者不乏有钱人，可提高项目知名度。 2. 交通便捷，紧邻107和312国道，可直达省会郑州等各大城市；3路、9路公交车可直达市中心。 3. 教育机制健全，有太阳红双语幼儿园，浉河区十六小、市十五中等学校，能够满足注重孩子学业的消费者的需求。 4. 项目紧邻羊山新区，距离市政府很近，能够借助羊山新区发展
4、之大势。,1. 地块整体地势平坦，但形状异形，同时有很多制约因素，给规划设计带来很多不便。2. 紧靠国家铁路主干道京广线，居住环境吵杂。3. 南侧有出租车加气站，容易发生危险事故。4. 项目周边缺少各种大型的配套设施，并且这些未来几年内难以弥补。6. 项目附近多处为低档次杂乱市场，脏乱嘈杂，对居住环境产生诸多不利影响。,优势 S,劣势 W,7,信阳彩虹地产策划顾问,信阳彩虹地产策划顾问,8,区位：项目位于有“信阳市后花园”之称的金牛山管理区，处在北京大街与红军五路的交叉口 规模：总占地127608m，总建筑面积175590m 交通：紧邻107和312国道，出行方便 门前北京大街3路和9路公交车
5、可直通市中心 主要建筑类型：多层、小高层、酒店式公寓、商场 配套设施：学校、医院、鄂豫皖革命纪念馆 景观资源：金牛山自然田园风光,（1）目前该项目所处区域，发展建设趋势还不太明显，且该区域的各种配套设施严重不足，相比较平桥区、浉河区羊山新区等其他各区在环境、娱乐、地里位置等多方面难以让消费者接受。 （2）项目占地面积小，规模不大，难以在气势上给人以视觉冲击。 （3）项目周边已经有楼盘正在进行拆迁、整改，有动工的趋势，本楼盘与之相比多方面均处于下风。,威胁 T,机会 0,竞争对手分析,本项目周边楼盘相对较少，临近的东信花园，康城美好人家均为纯住宅小区，规模很小，都是较为低端的楼盘，均价都在300
6、0元/m以下，且目前都已经销售殆尽。 南侧信房凯旋花园和开阳欣居等楼盘，属中端楼盘，目前均价在3000-3400元/m，以住宅为主，配以少量的商铺，这两个楼盘均占地理优势，对环境、配套等都有缺陷。 本项目地理环境位置相对优越，且配有各类大型的商场、餐饮等配套，便于满足较高端人群的需求。以上各方面分析，看得出本项目在该区域率先立足，充分发挥自身优势，竞争压力相对很小，利于项目的稳步发展。,9,信阳彩虹地产策划顾问,目标客群分析,1. 项目周边居住人群换房需求该区域为信阳市的居住老区，多数房屋都已经破旧不堪，随着信阳市的发展建设，面临拆迁、重建问题.此类人群多数面临换房问题，但因手中资金限制，对于
7、市中心或其它地区楼盘消费能力达不到.同时，长时间在该区域居住，多数不愿离开，势必会就近选择合适的新环境居住。2. 城市中心外迁人群信阳市同样也在不断重新规划重建，且新建楼盘多数价格不菲，消费水平达不到的原住人群，会依据自己的实际情况重新选择，且本项目所在区域同样正在不断的发展建设，能够满足此类人群的需求。3. 农村乡镇进城人群随着越来越多的农村人群向城市进军，绝大部分为首次置业，但苦于囊中羞涩，和市中心的该消费水平，会促使其退一步，选择当前能够满足自己需求的住房，本项目是其最好的选择。,10,信阳彩虹地产策划顾问,鉴于以上各方面的分析，建议将本项目定位为中端，逐步向高端过渡项目。一定要克服种种
8、不利因素，打造出完美的优质楼盘，在本区域树立标杆形象，给整个区域显示出震撼人心的效果，快速的聚拢人气，带动周边环境能够迅速发展，在后期为项目带来更多的收益。本项目为中端项目，重点将享受自然田园风光和便利的购物大环境作为项目的主题进行推广拓展，在居住区域园林景观以自然田园风光为主题，在商业区域则尽显大气、高档、优雅，让消费者能够在繁华与静逸之中穿梭。,小 结,11,信阳彩虹地产策划顾问,项目的两个核心问题,1. 如何炒作并提升项目形象，优化项目劣势，将负面影响力度缩减到最小？ 2. 如何实现销售速度与项目产品价值最大化的均衡？,12,信阳彩虹地产策划顾问,解决思路,1. 产品创新，抗衡不利因素。
9、 2. 强势炒作，品质设计包装。 3. 合理安排，开发销售节奏。,1、产品创新思路,户型设计 科技卖点 建筑造型 园林景观 物业管理,地势不利因素,13,信阳彩虹地产策划顾问,户型设计：打动客户的关键。,建议投放紧凑型户型。以在项目提升单价的同时，可以控制总价优势。 建议三房控制在110平米以内，两房控制在80平米以内，四房控制在130平米以内。 建议三房设计为主力户型，占60%左右，两房占30%，四房占10%。,14,信阳彩虹地产策划顾问,科技卖点：营造销售亮点。,科技卖点以使用为主，可以以极小的成本获取最大化的价值提升。 建议在6层屋顶配置太阳能热水系统，拔升楼盘生态绿色、科技节能理念。
10、建议引入楼宇对讲、电子监控等智能化系统，安全防卫理念是客户关心的重点。,建筑造型：让品质与成本双赢。,建筑造型不仅是增加建筑档次的关键部位，更是节约成本的重要地方。 中式、欧式造型复杂，很难纯粹。东南亚、日式比较不被人接受。现代简约是目前主流，建议项目采用。 简洁明朗的现代建筑造型、配以时尚靓丽的外立观，能为楼盘增添许多魅力。,15,信阳彩虹地产策划顾问,园林景观：品质展现的重点。,园林景观是后期营销中的关键。 传统的社区园林多为硬质铺装，水景等既增加成本又难以维护，同时社区缺乏生态绿色。 建议采用以绿色植被为主导的生态型园林设计理念，既突出绿色社区和谐居住主题，又能节约大量成本。,物业管理：
11、后期营销的主动力。,物业管理也是后期营销中的重中之重，一个很好的社区服务和氛围能给楼盘增添很多新的价值卖点。 建议在前期做足物业管理概念，引入专业社区服务理念，让业主的安全感和虚荣心得到最大的满足。,16,信阳彩虹地产策划顾问,17,信阳彩虹地产策划顾问,2、产品的炒作与包装,合理物料运用，彰显楼盘品位 媒体宣传炒作，提升项目影响 产品特性阐述，拔高楼盘定位,18,信阳彩虹地产策划顾问,合理物料运用，彰显楼盘品位,售楼部的装修装饰，是展示楼盘和公司实力的关键窗口，建议不惜重金，突出大气形象为主。 销售单页、折页、楼书、手提袋、户型单张、销售礼品等物料投入少，见效快。 销售团队进行标准化培训，统
12、一形象，统一销讲，能为楼盘的快速销售奠定坚实基础。,媒体宣传炒作，提升项目影响,选择并投放项目附近广告位，以人流量大的交叉口为上，昭示性强。 以自主宣传媒介为主要媒体，电视报纸等公共媒体为辅。 短信等媒体是当前新型渠道，成本低见效快终端到达能力强。 综合媒体运用时销售制胜的法宝。,19,信阳彩虹地产策划顾问,产品特性阐述，拔高楼盘定位,卖点提炼是销售过程中的重点工作。 主要分为卖点寻找、卖点放大、卖点宣传三个重要步骤。 卖点宣传是价值提升的重要一环。,纸杯,手提袋,楼书,导视旗,名片,信纸,20,信阳彩虹地产策划顾问,21,信阳彩虹地产策划顾问,3、合理控制开发销售节奏,建议项目分两期开发，前
13、期以树立项目形象为主要目的，价格适中，大量的推货、销售，以最快的速度为项目楼盘聚拢人气，回笼资金，为后期的开展打好坚实的基础。 项目到一定阶段，楼盘形象形成雏形，开始放慢脚步，逐步消化，控制好货源，是价格一点点的逐步攀升，最后为整个项目获取最大的利润。,22,信阳彩虹地产策划顾问,项目定位,中端地段 + 高端产品设计 + 高端操作手段,高端价值,案名及推广语建议：,金牛丽景园高尚人文社区，绿色科技典范,23,信阳彩虹地产策划顾问,案名诠释,金牛丽景园 经典人文社区，绿色科技典范金牛是为了突出项目所在区域，让客户对项目有一种天然的导向感。 “丽景”是突出楼盘重要卖点，即吸引眼球的外观、优美的社区
14、环境，形成一个和谐而美好的人文社区。 此名扬长避短，能彰显产品优势，避免项目其他不利因素带来的影响。,其他案名建议：,米兰阳光 7万新人文主义典范 香颂雅苑 绿色庭院 科技居家,24,信阳彩虹地产策划顾问,PART C,营销策略 节点整合 阶段执行,整体节点推广阶段 （拟定年月份动工）,工程节点,销售节点,推广阶段,4月,5月,6、7月,8、9月,10月,破土动工,蓄客,整改周边 劣势因素,媒体炒作 地块及项目,开盘,项目亮相,主题推广 树立形象,认购期,项目开盘强销期,基本达到 预售条件,初具雏形,准备阶段,重要节点,25,信阳彩虹地产策划顾问,造势蓄客期 引爆开盘期 持续强销期 顺销尾盘期
15、,26,信阳彩虹地产策划顾问,时间阶段：月月 阶段目标：积累有效客户组 工程进度：月开工、月出地基、月份层以上 阶段主题：形象造势，积累客户，拉升价格。 重点安排： 月份团队组建，月份各项物料备齐，形象广告出街，月日出蓄客策略，组织意向客户认购。 蓄客策略出台后，组织开工奠基、认购开始、客户联谊等系列营销活动进一步增加意向客户量，拉升价格。 各媒体宣传项目消息（包含项目的大致规划、主题等基本信息），将本项目树立成该区域的标杆项目，首先将项目形象及影响力植根于各消费人群心中，使其对本项目有个模糊地概念，引起其关注。,、造势蓄客期,时间阶段：月月 阶段目标：转化认购积累客户（即签约）组，约 工程进
16、度：月预售证拿下，月封顶。 阶段主题：利用开盘活动最大化签约客户。 重点安排： 月份完成预售许可证办理，制定好开盘措施与方案，择定吉日组织意向客户进行开盘选房。 力争开盘转化 ，以减轻后期压力。 通过各种渠道进行宣传。主题为开盘时间、开盘方式、开盘活动、开盘促销措施以及开盘火热气氛。,、引爆开盘期,27,信阳彩虹地产策划顾问,时间阶段：年月月 阶段目标：转化认购积累客户（即签约）组。约 工程进度：月出外立面，月出景观，月交房。 阶段主题：利用阶段活动进一步稳步消化剩余房源。 重点安排： 月份个月内，计划平均每月销售套。 阶段内在春节、五一、中秋、月底交房四个节点上做部分大型活动，进一步聚集人气，扩大销售额。 通过各种渠道进行宣传。主题为工程进度、楼盘卖点、销售形势、新品加推、单品促销等。,
