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1、第一章总论,1,第一章 总论,教学重点 房地产企业性质房地产企业经营范围房地产企业经营特点房地产企业会计对象,第一章总论,2,第一节房地产开发企业概述,一、房地产开发企业的性质 房地产开发企业的经营活动是根据总体规划、经济社会计划的要求，以土地开发和房屋建设为对象，选择一定区域内的建设用地，按照使用性质，有计划、有步骤地进行的房地产开发和建设。房地产开发企业属于第三产业，有施工生产能力的，又具有第二产业的职能。,房地产：,房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。 所谓“不可分离”，是指不能
2、分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。,第一章总论,第一章总论,4,二、房地产开发企业的经营范围,房产是指各种房屋财产，包括住宅、厂房、商铺、以及文教、体育、办公用房等；地产是指土地财产，在我国，土地归国家和集体所有，企业只能取得土地使用权，所以企业的地产指的是对土地的使用权以及地下各种基础设施，如供水、供电、供气、供热、排水、排污等地下管线及地面道路等。,第一章总论,5,二、房地产开发企业的经营范围,第一章总论,6,二、房地产开发企业的经营范围,1.土地开发和建设 土地是房地产开发的前提条件。土地开发和建设是指对征用或受让的土地进行平整、建筑物的拆除、地下管线的铺设和道路、基础设
3、施的建设等。 谁能生做成熟,生地与熟地：,熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。 生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。 三通一平：水通、电通、路通，场地平整。 七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热通，场地平整。,第一章总论,7,第一章总论,8,二、房地产开发企业的经营范围,2.房屋、建筑物的开发建设和经营 房屋建筑物的开发建设是指在已开发完工的土地上进行的房屋和建筑物的建设。其工作内容主要包括：可行性研究、规划设计、工程施工、竣工验收、交付使用等。 房地产开发企业对已开发完成的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房和代建房等。 房地
4、产的经营从狭义上讲是指对已建成的房地产进行出售、租赁和抵押。目前，我国房地产经营主要是指房地产的出售和房地产的租赁业务。,第一章总论,9,二、房地产开发企业的经营范围,3.配套设施开发和建设 配套设施的开发和建设是指根据城市建设总体规划开发建设的大配套设施项目，包括：开发小区内公共配套设施，如商店、银行、邮局以及幼儿园、中小学、医院等。,第一章总论,10,二、房地产开发企业的经营范围,4.代建工程开发和建设 代建工程是指房地产开发企业接受当地政府和其他单位的委托，代为开发的各种工程项目，包括土地开发工程、房屋建设工程、道路铺设工程，供热、供气、供水管道及其他公用的设施等。,第一章总论,11,二
5、、房地产开发企业的经营范围,5.物业管理和服务 有些房地产企业还从事物业经营。房地产物业的经营管理是指对出售或租赁后的房地产所进行的管理和各种服务，包括房屋和基础设施的维修与保养、房屋的装饰与装潢，住宅小区的清洁与绿化及治安和通讯等。,三、房地产开发企业的经营特点,第一章总论,12,第一章总论,13,第二节 房地产开发企业的会计核算对象,一、一般表达 房地产开发企业的会计核算对象具体来说，就是运用价值开式对企业开发经营过程中的资金及其资金运动进行核算。 资金运动 经济关系 复式记账,二、房地产会计的科目设置,第一类是资产类科目，本类科目用来核算和反映企业各类不同的资产增减变化情况，其中包括了流
6、动资产和各项长期资产。在资产类科目中，“开发产品”、“周转房”、这两个科目是房地产开发企业特设置的科目。其他科目是属于各类企业通用的科目。,第一章总论,14,二、房地产会计的科目设置,第二类科目是负债类科目，本类科目用来核算和反映企业各类不同的负债增减变化情况，其中包括了各项流动负债和各项长期负债。 负债类科目都是各类企业通用的会计科目。,第一章总论,15,二、房地产会计的科目设置,第三类是所有者权益类科目，是用来核算各项所有者权益增减变化的科目。这些科目也是各类企业通用的科目。,第一章总论,16,二、房地产会计的科目设置,第四类是成本类科目，这类科目有三个，即：“开发成本”、“开发间接费用”
7、和“研发支出”。其中前两个科目是房地产开发企业特有的科目，是用于进行房地产企业成本核算的科目。如果房地产企业本身也有施工队伍，有施工业务，那么还需要在成本类科目中增设“工程施工”和“施工间接费用”、“工程结算”、“机械作业”等科目。,第一章总论,17,二、房地产会计的科目设置,第五类科目是损益类科目。损益类科目是用于计算企业损益的科目。损益类科目在会计期末都要转入本年利润账户，不留余额。这些科目也是各类企业通用的会计科目。,第一章总论,18,2005-2006,第一章总论,19,三、房地产开发企业会计特点,1.资金筹集渠道的多源性： 资金来源的形式与渠道主要有： （1）预售购房定金或预收建设资
8、金； （2）预收代建工程款； （3）土地开发及商品房贷款； （4）发行股票、债券； （5）联合开发，吸收其它单位投资； （6）占用施工企业款项。,2.资金占用形态的多元性：（1）表现为直线运动：,货币 资金,储备 资金,在建 资金,成品 资金,（2）表现为多向平行运动：,土地开发项目在建资金,商品房项目在建资金,配套设施项目在建资金,代建工程项目在建资金,市政工程项目在建资金,经营房、周转项目在建资金,（结算资金）储备资金,成 品 资 金,3.结算业务频繁性和财务关系的复杂性：,房地产开发企业,供应单位,建筑产品购买单位,施工单位,勘察设计单位,房屋承租单位,采购业务 预付、应付,采购完成结算
9、,销售业务 预收定金等,房屋移交 结算,施工业务 预付工程、备料款,根据工程进度结算,预付设计费等,完成 结算,预收保证金 租金等,由于开发产品往往会跨越一个或多个会计年度，这就引起了开发企业会计核算从开工结算到竣工决算为止整个周期的长期性。,4.开发产品长期性导致核算周期长期性,附录：,房地产建设流程房地产成本流程,第一章总论,24,项目,选址,立项,规划,地形勘查,扩初设计,联合会签,土地使用证,建设工程规划许可证,开工,基础,主体,竣工,验收,验收备案,定价,（一）房地产开发建设流程,建设工程施工许可证,上图,销售,入住,分解1,项目,国家政策,总体发展,选址,立项,市场调查定位,可研报
10、告,资金落实,验资报告,分解2,规划,总详规划,初步设计,规划院,规划局,选址意见书,用地规划许可证,地形勘查,地形勘查报告,分解3,扩初设计,市拆迁办,安置用房审批表,市规划局,规划审定书,联合会签,消防局,防疫局,建委,民政局,人防办,消防审批意见书,卫生防疫意见书,项目注册,社区用房协议,人防审批意见书,建委收费办,建设工程规划许可证,规划局,分解4,建设工程规划许可证,规划院,综合管网设计,规划局,综合管网审图,给、排水、热网、 电讯、煤气许可证,勘测院,定线,验线,开工1,三通一平,园林管理所,自来水公司,交通大队,电业局,平 整 场 地,树木砍伐手续,临时水,临时占道手续,临时电,
11、开工2,分解5,建设工程规划许可证,施工图,设计院,标底制作,招标文件,工程 招标,招标办,施工队伍 资质审查,外埠施工 单位备案,工程施工合同,工商局,合同鉴证,质量站,安全站,劳保办,定额站,建设工程施工许可证,市建委,开工,开工1,开工2,开工3,施工图审查,开工3,分解6,开工,基础,主体,区内 大配套,室内外 装修,供电,供水,排水,煤气,供暖,环境设施,挂表送电,卫生防疫,施工,施工,报户,卫生许可证,开栓,联网,区内道路,景点绿化,残土外运,地名办,门牌号,区建委,挂信报箱,竣工,工程监理,技术档案,工程量,分解7,验收,质检站,规划局,消防,人防,卫生防疫,设计院,街道办事处,施工单位,项目部,验收备案,测绘院,上图,定价,物价局,住宅办,销售,入住,(二)成本生成流程图,
