2008年盐城市阜宁东沟项目可行性报告课件

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1、1,东沟项目可行性报告,上海智旭&联旭,2,目录,PART-1-认识城市 PART-2-城市经济 PART-3-市场分析 PART-4-客户分析 PART-5-地块分析 PART-6-产品建议,3,PART 1: 城市篇,4,认识城市东沟,东沟镇位于江苏省盐城市阜宁县西南，西依黄河故道，境内地势平坦，气候温和，四季分明。建镇于清康熙年间，距今已有近300年历史，曾是原阜宁县民主政府所在地。离东沟仅3公里就是解放时期著名的益林战役的所在地益林镇。东沟特色农业资源丰富，多种农副产品销往全国。近年东沟与益林联合建设东益经济开发区，使得城镇的经济有了飞跃性的发展。,东沟,5,认识城市城镇交通,东益经济

2、区水、陆、铁路齐全区位优势明显。 1、公路：234省道(盐淮公路)横贯东西，距京沪、宁靖盐、沿海、盐淮高速约15分钟的车程。 2、 航空：距盐城机场65公里，距上海虹桥机场320公里，距南京禄口机场280公里。 3、 港口：上海港(距离350公里)、南通港(距离200公里)、连云港(距离127公里)、大丰港(距离90公里) 4、 铁路：新长铁路阜宁站位于东益经济区中心，为客货二级站点。,6,认识城市城镇简况,面积: 总面积77.4平方公里，镇区面积约2平方公里； 人口：总人口5.169万人，非农业人口2.4万余人，镇区人口1.724万余人； 辖区：下辖14个行政村、5个居民委员会，116个村（

3、居）民小组；。,东沟镇,7,认识城市,远景规划在阜宁县的规划中东沟及益林两镇组成新的副城市中心，设计东益二镇城区总面积15平方公里，人口总数达到10万人。其中东沟镇镇区面积达到6平方公里，人口3万。,8,PART 2: 城市经济,9,城市经济GDP,2007年东沟全镇GDP较上年增长21.05，经济的增长幅度明显，显示出城镇经济处于快速发展的上升通道之中，为房地产市场的起步发展奠定了良好经济的基础。,10,城市经济,07年东沟的三次产业较06年都有了不同程度的增长，其中二次产业的增长幅度最高达到29，三次产业增长18，一次产业增长7，显示城市经济中二次产业的支柱性作用。,11,城市经济,07年

4、财政收入较06年增加46.5，城镇的规模经济发展迅速 07年末农民纯收入达到6307元 08年的基础建设投资预计将超过2000万元，城镇的基础建设步伐加快,12,城市经济东益经济区,13,城市经济东益经济区,东益经济区按照县域城市的定位，将东沟、益林两镇统一规划，功能分区，连片开发，一体发展； 规划区域16.46平方公里； 目前全区有近6000名各种技术专业人才，2.5万名素质较高的技术工人，每年新增劳动力1000余人。 园区已招引1000万元以上项目21个，开工建设18个，竣工投产14个，其中亿元以上项目4个，外资项目3个，新增民营企业67家，注册资本3880万元。 经济区08年全年计划建设

5、项目近30个，总投资将达到8亿元左右；,东益经济区的启动,为房地产的发展提供了坚实的基础和辉煌的前景,14,PART 3: 市场分析,15,市场分析,市场整体东沟的房地产市场处于刚起步阶段，目前全镇上商品房开发只有3个项目，都是07年才开始动工建设的。,08年本项目,16,市场分析,城中花苑： 项目地址：中心北路以西，振兴东路以南，西城路以北。 开发商：盐城福泽置业 总占地：5.34万平方米 总建筑面积：5.62万平方米 容积率：1.05 绿化率：33.12 总户数：456户 车位数：220个 住宅层数：4层 工程进度：08年6月初2幢住宅楼动工建设 价格：2楼住宅1320元/平方米，底楼商铺

6、3500元/平方米,项目介绍：该项目底楼商铺住宅15栋276户，住宅6栋180户，设计分四期开发，一期为振兴东路中心路口靠农贸市场，共6幢，08年6月先期开工2幢，预计08年底完工。 目前属于前期推广阶段。,17,市场分析,希望路商业街 项目地址：希望路近海陵河，规划中希望路桥西两侧 占地面积：约10亩 建筑面积：约1万平方米 建筑类型：4层底商住宅 价格：底楼商铺约3300-3500元/平方米住宅3楼1280元/平方米，4楼1080元/平方米 销售情况：目前商铺还剩余约40左右，住宅只售出约20 工程进度：一幢已封顶项目介绍：该项目位于希望路两侧，以 底楼商铺为主，2楼供应给原地拆迁的住 户

7、，3、4楼为对外出售的商品房，,18,市场分析,幸福花苑 项目地址：阜益路以东，中心南路以西 占地面积：23.9万平方米：总建筑面积：13.67万平方米 容积率：0.7 绿化率：38.11 总户数：608户（保留原住宅88栋） 车位数 ：565个 建筑类型：联排住宅174户，独立住宅70户，底商住宅240户 价格：住宅12001300元/平方米连排住宅1140元/平方米 工程进度：一期完工约1/3多（含原保留住宅） 销售情况：07年中开始销售，目前售出部分沿街商铺，和底商住宅以及部分联排住宅项目介绍：设计按四期开发，小区内利用西城河以及由西向东的道路有机的形成三个居住组团，西城河东侧以独立住宅

8、为主，西侧以联排住宅和底商住宅为主；,一期完工部分,19,市场分析,1、开发区域：目前三个项目分别位于镇区的老中心，新商业中心和主要交通干道旁。 2、供应规模：目前三个楼盘规划总开发量在20万平方米左右，现在已经上市的总量约只有1/5左右，根据国家目前的政策，预计其余的将在2至3年内完全推向市场市场上各楼盘的竞争压力将逐渐增大。3、产品类型：主要以四层的底商住宅为主，带一定量的别墅。 4、客群特征：主要依托于东沟区域性客户。 5、市场前景：今年下半年根据镇规划，预计全镇还将有民营创业园10000平方米幸福商贸城20000平方米，建筑站改造10000平方米总计40000平方米的住宅开工建设。,2

9、0,市场总结:,1、推盘量大：尽管目前东沟只有三个正在开发项目，但开发总量达20万平米，开发难度大，市场容量有限，但又缺乏真正有品质的楼盘。-给本案介入市场留下了机会 2、开发水平低：目前正在运作的楼盘依旧停在较低的开发水平上，缺乏创新的开发理念和独特的产品主题，给人一种低价低质化的感觉-给本案产品创新提供了机会。 3、户型设计有缺陷：三个楼盘在户型设计存在缺陷：或面宽小进深长，有黑厅；或客厅为横厅采光不足、或房型太大，浪费空间多，不实用 -给本案户型创新留下了空间。 4、营销手段落后：东沟没有一个楼盘引进营销公司介入，自产自销，营销推广动作手法落后，现场包装意识差，无法吸引客户，现场成交率低

10、-给本案引入营销推广提供了机会。 5、销售中没有银行按揭支持，所有购房要客户一次性付款，购买门槛高客户面狭窄，销售异常缓慢，这是阻碍东沟楼盘销售一年重要原因-给本案提供银行按揭留下了机会。,21,PART 4: 客户分析,22,客户分析,客户来源分析：本次客户信息来源主要采用直接问讯法，直接与其他项目销售人员的沟通和在走访当地的居民；从实际来看，与其他项目销售人员沟通所获得的客户来源信息反映了目前东沟真实购房需求的消费群的基本情况；通过其他楼盘的销售经验来帮助本案更加准确的定位。,23,客户分析,对于东沟购房客户的判断 中等收入者自住、婚房等刚性需求这部分群体,一般来说在当地或外出务工有5年以

11、上，处于成家立业阶段且有了一定的经济积累，由于结婚或者其他生活需要会考虑买房。 政府公务及相关行业人员东沟的政府部门的行政工作人员，他们普遍已有住房和较好的经济积累多为二次置业的改善住房需求。 东沟重点中学的教职工人员目前东沟中学有教职工200余人，随着校区的扩建，未来还将有100余名教职工到东沟来工作，这部分也将带来一定的置业需求。东沟中学目前有学生近4000余名，多是从周边乡镇汇集而来，有相当部分的学生家长有一定的经济实力，对于在东益置业也有着需求。,24,客户分析,目标客户群体中等收入者自住、婚房等刚性需求；随着城镇人口的增加，新婚人数的增多，大部分家庭的现有住房不能满足需求，而国家对于

12、自建住房的控制，使得这部分需求必然被释放到房地产市场上；目前东沟全镇有5000余人在外从事建筑行业，其他在外务工人员的数量也接近3000人，这部分人员绝大多数是处于青壮年，都有着不同程度的住房刚性需求，随着在外务工积蓄的增加，东益经济区的副城建设的完善，对于他们而言，在城镇中置业会是大部分年青人的首选；,25,客户分析,目标客户群体东沟重点中学目前为高中部，在校的教职工有近200人，随着年内校区的扩建，初中部也将回迁，届时教职工的人数会增加至300人以上；这部分人群的收入多在2200元/月左右。,26,主要目标群体,主要目标群：二次置业者（东沟中学、东沟镇中心居民、周边乡村 及东益经济区）,2

13、7,客户分析,客户群描述 1、地域分析：东沟本地居民，周边乡下的部分外地客群； 2、阶层和职业分析：教师、政府公务员、东益开发区老板和高级管理者、老街做生意老板、在外从事建筑高收入者、17行政村干部和当地有钱人、乡村为子女教育的购房者. 4、年龄分析：25-55岁； 5家庭结构：三、四口之家为主 6、经济结构：现有存款10万元以上 7、个人分析：月收入2000元以上，有不菲积蓄； 8、购房要求分析：关注生活享受的内涵和质地的同时，也关注房价其中东沟本地购房者有70%属二次置业者、私企老板及政府公务员其购买动机多为改善居住环境，购买区域一般选择市区，有较重的区域偏好；,28,客户分析,客户群行为

14、特征: 追求居住环境，25岁-55 对日渐成熟的老街和东沟中学具有认同感，对子女的教育不遗余力 对住宅消费较为理性，讲究实惠与实用，希望改善居住条件 有较强经济实力，主要为经商考虑，投资心理较看好新区发展及楼盘的增值潜力， 注重楼盘品质、附加值及楼盘投资回报率,29,客户分析,通过对手周边楼盘的访谈： 1、目标客群的心理接受价位 从本案目标可群对本项目的心理接受价位了解情况中， 70的的目标可群接受1200-1300元/平方米的住宅单价。 2、目标客群的置业类别 本案潜在目标可群中65的是二次置业，35是一次置业。 3、目标客群的意向户型 案潜在客户群中，需求两房约占28、需要三房约占58。可

15、见三房为主力需求户型。4、目标客群购房的主要影响因素： 客群购房的主要影响因素依次为：地段、价格、户型、教育、配套景观。,30,PART 5: 地块分析,31,地块分析,地块区域分析项目所在地块位于东沟镇的镇区东北角位置；距离镇区老商业街步行5分钟左右对面是阜宁县东沟重点中学，门口是即将与希望路联通的建东路；希望路是未来的镇区新商业街；规划中东侧将有一条连通工业区与老镇的道路。地块区域特点主要如下： 1：整体的发展和规划看好，项目所处地是将来全镇的教育中心； 2：将来的东沟中学的扩建，希望路东西的贯通以及开发区的形成和发展为以后房地产市场的发展提供了可能： 3：东沟镇的房地产市场目前尚处于刚刚起步阶段，市民对于商品房的认识和需求处于待开发的空白阶段。,32,地块分析：位置,位置：地块位于建东路以南，海陵河以北；整个地块占地面积约31497.92平方米；现在为恒河油脂有限公司用地。地块以北为阜宁东沟重点中学，以南为海陵河，以东为东沟饲料厂，以西为居民自建住宅。,33,地块分析：,建 东 路,