《万科金域缇香南地块产品建议091019》由会员分享，可在线阅读，更多相关《万科金域缇香南地块产品建议091019（26页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、无锡金域缇香南地块 商业报告（二）,博思堂地产综合服务股份有限公司 2009年 10月 19日,1 商业产品建议, ,2 商业价格测算, , ,3 运营模式分析,第一轮商业产品建议回顾,在宏源路、内部道路、叙康路与长江北路的节点位置，可布置面积稍大的节点商铺。 新规划中体现为大旗舰店形式。,沿路排布沿街商铺，重点为长江北路、叙康路。 新规划中有所体现。,已采纳建议,第一轮商业产品建议回顾,沿长江布置双层商业街，形成内街；可考虑适度断开，提高内街的昭示性。 新规划中体现为旗舰店与沿街商铺的呼应。,已采纳建议,商铺2层，作出露台，以增加商业附加值。 新规划中体现为2层的连廊，虽与12层联售的形式相
2、左，但建筑形态统一。,第二轮商业产品整体评估,将项目商业定位于区域居住组团的商业中心，以组团式商业为主（沿街商业与旗舰店配合），辅以商住结合单元及公寓等多种类产品形态。 总体商业面积约4.5万,基本情况,第二轮商业产品整体评估,基本利用了商业价值最高及次高的沿街面，突出三个节点； 商业总平面呈现非连续组团结构，易形成独立的主题，视觉效果活泼、错落有致； 商业形态多样，包含沿街商铺、集中商业（旗舰店）、公寓产品、商住结合单元等； 充分考虑了住宅产品的品质及舒适度，整体布局均好性较强；,优点,第二轮商业产品整体评估,商业价值较高的区域利用尚不充分； 在处理商业与住宅关系时，未考虑到商业产品与住宅产
3、品层高不同的问题，可能会影响住宅的私密性；,缺点,商业产品布局及细节建议,沿街商铺建筑1、2层结构问题。12层独立商铺可均衡商业价值。,示意：甲座一层平面图,沿街商铺原规划为1、2层通过外部楼梯连通， 2层设立连廊、相对独立。 建议：12层由内部楼梯连接，12层联售，保留2层的连廊。 目的：均衡其商业价值，同时也更符合一般商业街的建筑规律及经营需求。,商业产品布局及细节建议,旗舰店层数、街商与住宅关系问题。保证商业价值及住宅品质。,示意：商住结合单元,沿街商铺以2层为主，旗舰店以3层为主，影响上坐住宅的品质及私密性，同时不利于商业去化及经营。 建议：将旗舰店改以2层为主，若客户经营需要可部分含
4、3层。 目的：保证商业产品的价值及去化，同时也保证了住宅产品的品质和私密性。,商业产品布局及细节建议,会所面积及功能问题。提前考虑会所的功能业态及销售与否。,建议：会所1功能以对外商业经营为主，保障销售或招商。,建议：在不影响住宅品质前提下，取消会所3，将功能转置于会所2.,建议：会所2同时为南北两区提供服务，可适当增加面积。,示意：会所2平面图,示意：会所3平面图,示意：会所1平面图,目的：提前考虑会所去留问题，功能设置，整合会所资源，既保证服务小区居民，亦便于招商及销售。,商业产品布局及细节建议,商住单元产品问题。更多的使用市场较为熟悉的产品。,示意：商住结合单元,此类产品形式新颖，市场上
5、较为少见，但较难满足使用需求，销售中存在一定的风险；同时建筑形态的限制，使得此处难以形成“街”的商业概念。 建议：将其改为沿街纯1层商铺，并适当增加层高。 目的：以较为高附加值的产品来加速去化。,1层,2层,2.8m,示意：商住结合单元平面布局,商业产品布局及细节建议,入口调整问题。入口不牺牲商业价值面好的区域，且能带动人流。,目前主要口,调整后主入口,南区规划主入口区域商业价值较高，若开口则牺牲较大。 建议：将南区现有主入口位置位移至南北间道路处（图中所示）。 目的：一是保证商业价值最高区域商铺的连续性，二是利用主入口的带动作用可为此处商铺吸引更多人流。,示意：南区平面图,商业产品布局及细节
6、建议,商业价值面利用问题。充分利用商业价值较高的面，形成较为连续商铺。,建议：将此处住宅后移，设沿街商铺。,旗舰店面积过小，遮挡有效商业面，且未能形成内街。 建议：将此处沿街商业拉平，取消旗舰店。,示意：丙区商业,示意：甲座商业,示意：南区原主入口,建议：南区主入口改到小区内侧的道路后，将此处填补为沿街商铺。,目的：保证商业价值面的充分利用，合理的与一期与周边商业形成互动。,商业产品布局及细节建议,商业面积转移问题。发挥不同产品的最大价值。,前文建议将原3层或超过3层的旗舰店改为2层、将商住单元改为沿街纯1层商铺，这些动作将产生大量的面积富余。这些面积转移可为酒店式公寓、一般住宅或3层以上商业
7、。 建议：将多余的面积转为酒店式公寓产品，不受住宅规范影响，且对商业业态无限制。,目的：在不影响住宅品质的前提下，最大限度的保证价值及去化。,其他建议,充分利用长江北路沿线的商业价值，形成“街”的概念，考虑长江北路为快速道路，安排好其停靠位置及停车位； 旗舰店要以便于销售为前提，以300500为单元，考虑可分割组合； 沿街商铺的单元面积在80左右，12层联售；,商业产品布局及细节建议,2 商业价格测算,1 商业产品建议, , , ,3 运营模式分析,周边商业物业价格,以2层的沿街配套商业为主，体量近9万；租金范围在50100元/月，沿长江北路、锡甘路、叙康里的商铺空置率较低，处于小区内部的商铺
8、则存在较多的空置，目前长江北路东侧的商铺租金高于西侧。,商业价格测算,租金反推法,项目周边传统社区商业较为完善，因此选取邻近区域在经营商业项目之租金进行租金反推。周边较成熟的传统社区配套型商业之租金为50100元/月； 结合项目自身情况（新建住宅组团区域的商业中心、沿长江北路商业面较长），暂定以100元/月为测算租金（12层），12年的回收期，以8%为投资回报率。,12层联售之价格约为15000元/,通过对可比案例的价格比较及修正，本项目销售均价约为： 12层联售 18100元/,商业价格测算,市场比较法,最后价格建议（毛坯）,通过市场比较法、租金反推法所得的参考价格 结合房地产市场的环境、本
9、项目的实际销售难度,比较法的参考价格*0.6 + 租金反推法的参考价格*0.4,12层联售之价格约为16860元/ 17000元/ 假设2层之价值为1层价值的70% 则，项目商业之1层售价约为20000元/,商业价格测算,周边酒店式公寓产品仅有雷迪森酒店（精装修，70年产权，先期招入雷迪森酒店后带回报销售），二手房叫价约14000元/； 新区办公产品，如第一上海广场、星洲科技城尚未开盘，已售的金源国际、创源大厦价格约在75009000元/之间； 周边住宅主力市场价格位于65008500元/之间。,公寓/住宅/办公产品价格分析,因此，公寓产品（引入酒店管理公司），带回报销售则售价可适当提高，便于快速去化。,不同物业价值比较判断,鉴于以上判断，我司建议首先应尽可能满足1层、12层商业的布局，保证最高之商业价值；其次将多余面积转化为酒店式公寓，进一步扩大价值。,1 商业产品建议,2 商业价格测算, , , ,3 运营模式分析,整体原则,商业运营模式,分别对于会所、集中商业（旗舰店）、沿街商铺、酒店式公寓等不同产品的特点制定对应的销售方式及运营模式； 顺应商业产品组团设计，对于不同商业组团赋予具有特色的商业主题； 突出招商对于整体项目的带动作用。,商业运营模式,
