房地产营销基础知识培训

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1、南京贤业 房地产基础知识培训,培训目的：新置业顾问通过该培训项目, 了解房地产相关的基础知识。 培训对象： 南京贤业刚刚入行的新置业顾问,首先需要了解什么是房地产? 具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。 土地建筑物及地上附着物房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。,土地 、土地所有权、建筑物、权益,土地地球的表面及其上下一定范围内的空间。 土地所有权土地所有权分国有土地与集体土地所有权， 集体转为国有才能转让 建筑物人工建筑而成，由建

2、筑材料、建筑构配件 和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类 权益产权、使用权、抵押权、典权等等。,发展商只有得到土地使用权才能建房 获得土地使用权方式 a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房） b.协议转让取得（旧城改造） c.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地）,国有土地使用权出让年限： 住房用地70年 工业用地50年 科教、文体、卫生用地50 年 综合或其他用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年,市场分类： 房地产一级市场（国家 - 土地 ） 房地产二级市场（开发商-新房） 房地产三级市场（个人- 二手房）,房产分类 居住住宅 平房、普通

3、楼房住宅、高档住宅、别墅 商业楼宇 写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐） 工业和仓储用房 其他： (教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等) 综合：两种或两种以上用途,基本概念,一、建筑物的分类 A、按建筑材料分： 1、砖木结构 2、砖混结构 3、钢筋混凝土结构 4、钢结构,砖木结构,砖混结构 以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。,由钢筋和混凝土两种材料结合成整体共同受力的工程结构。,由型钢和钢板通过焊接、螺栓连接或铆接而制成的工程结构。,B、按承重方式分： 1、承重墙结构 2、框架结构 3、排架结构 4、其它,承重墙结构,框架结构,排架结构,C、按建筑高度分： 1、低层 2层及2层以下

4、 2、多层 2层以上，7层以下 3、中高层 7层以上，16层以下 4、高层 16层以上，24层以下 5、超高层 24层以上,平层户型 户型的一种，一般是指一套房屋的厅、卧、卫、 厨等所有房间均处于同一层面上。 跃层户型 所谓跃层就是指住宅占有上下两层楼面，卧室、 起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以 分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采 用户内独用小楼梯连接。,D、按户型方式分：,错层户型 所谓“错层式”住宅主要指的是一套房子不处于 同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几 个高度不同的平面上。 复式户型 复式户型在概念上是一层，并不具备完整的两 层空间，但层高较普通住宅(

5、通常层高2.8米)高，可 在局部拘出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上 下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高 住宅的空间利用率。,二、与面积相关概念 规划建设用地面积： 是指项目用地红线范内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。 建筑用地面积：指建筑或建筑群实际占用的土地面积。 建筑总面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。,建筑面积指房屋外墙、柱、边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。 建筑面积=套内建筑

6、面积+公摊面积 套内建筑面积（实用面积）的计算公式为： 套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积,净使用面积（使用面积）是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和（即地毯面积）。其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯(按投影面积)、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。,套内墙体面积：指套内使用空间周围的维护或承重墙体面积， 有共用墙及非共用墙两种；各套之间的分隔墙、套与公用建 筑空间之间的分隔墙以及外墙为共用墙，共用墙墙体水平投 影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面 积全部计入套内墙体面积 阳台建筑面积，指

7、套内阳台的建筑面积，按国家建筑面积 计算规则，封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积； 凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。,凹进楼层外墙（柱）体的阳台 凹阳台是指占用住宅套内面积的半开敞式建筑空间，也比较常见。 与凸阳台相比，凹阳台无论从建筑本身还是人的感觉上更显得牢 固可靠，安全系数可能会大一些，当然没有了转角、直角，景观、 视野上则窄得多了。,公摊面积是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积 不应分摊的共有建筑面积包括： 从属于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售的固定车位或专用车库；幢外的用做公共休憩的设施或架空层。,五证：国有土地使用证

8、建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房销售（预售）许可证 两书：商品房质量保证书、 商品房使用说明书,三、识记概念,按建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知规定， 10种情况下建筑面积不计算，包括： 1.层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室； 2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、 无柱雨篷； 3.房屋之间无上盖的架空通廊； 4.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池； 5.建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、 罐的平台； 6.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的

9、部分； 7.利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋； 8.活动简易房屋； 9.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。 10.据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为0.26、 0.6、1.4，而旧标准允许面积测量误差为1.4。,平台 楼房建筑体中没有上盖并高于层外地面之平面结构为平台。 平台可供柱户纳凉、修憩、凉衣物等活动之用。平台可以 在楼层顶部，也可以在腰部或底部。平台不计算建筑面积。 走廊 走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。 地下室 地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间 净高的12者。,半地下室 半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高

10、的13，且不超过12者 玄关 就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。 隔断 隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.,玄关,标准层：是指平面布置相同的住宅楼层。 隔热层：指建筑物中为减少或避免外界阳光直射或 辐射影响室温所采取的设施。 道路红线：是指城市道路含居住区级道路用地的规 划控制线。 建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的 控制线。,开间：是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。 进深：在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴

11、线到后墙的定位轴线之间的实际长度。 层高：是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。 净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。,建筑间距系数： 指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距 为遮挡阳光的建筑高度的倍数； 建筑间距:指建筑平面外轮廓线之间的距离。 建筑的长高比： 指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数。 日照间距:指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。,生地：是指不具备城市基础设施的土地。 毛地：是指城市基础设施不完善、地上有房屋拆迁的土地。 熟地：是指具备完善的城市基础设施、土地平整能直

12、接进行建设的土地。,“三通一平”： 是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、 电通、路通和场地平整。 “七通一平”： 即上水通、下水通、排污通、配电通、气通 (煤气、 天然气或液化气)、电话通、道路通、场地平整。 对比：三通一平是建设单位和施工单位针对现场施工 需要，根据施工组织设计而进行的施工部署。七通一 平是根据整个小区生活工作需求，由城市规划设计院 进行的小区配套设施建设设计。,商品房、期房、准现房、现房 商品房 ： 商品房是指在市场经济条件下，通过出让 方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场 价出售。 期房：习惯上把在建的、尚未完成建设、不能交付使用 的房屋称为期房。即消费

13、者在购买时不具备即买即可入 住的商品房，房地产开发商从取得商品房预售许可证开 始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。,准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇 及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素 已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施 工阶段的房屋。,现房：是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得 房地产权证的房屋。开发商完成房屋全部建筑工 程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，还要 通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环 保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用许可 证，才能到房地产管理部门进行房地产初始登记。 购买现房签订的是房屋买卖合同，购房人可

14、以立 即办理产权登记手续，取得产权证。,四、需要计算的概念,容积率 ： 是指项目规划建设用地范围内全部建筑 面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内， 但注明不计算面积的附属建设物除外。这个比值越 小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质 量就会越高。,容积率 小于0.3 高档别墅 0.30.8 别墅 0.81.2 高档多层 1.22.0正常多层 2.03.0小高层 3.06.0高层（100米内） 大于6.0 摩天大楼,高档别墅 容积率小于0.3,多层容积率0.82.0,高层容积率 2.06.0,摩天大楼 容积率大于6.0,建筑密度 ：是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越

15、低，档次越高 建筑覆盖率:指建筑基底面积占建设用地面积的百分比。 绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 绿地率：描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。,套内建筑面积的计算公式为： 建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 套内建筑面积套内净使用面积套内墙体面积阳台建筑面积 商品房的使用率： 是指房屋的净使用面积与建筑面积的比例。 房屋实用率（得房率）：是套内建筑面积和建筑面积之比，大于使用率。 =套内建筑面积建筑面积,五、交易相关概念,公积金贷款： 建立职工住房公职金是我国推行住房制度改革的一项 措施，目的在于由国家、集体、个人三方共同负担， 解决职工住

16、房困难。 个人住房商业性贷款： 个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自 营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人， 购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房 （或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷 款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。抵押贷款 是商业性贷款中的一种贷款方式：,按揭： 指楼宇预售合同中的买方支付部分购楼款项后，将 其依合同取得楼宇的期房产权让与银行作为取得银 行贷款的担保。买方还清所有的贷款的本息及相关 的费用后，可将期房产权赎回，取得房物产权。如 果买方未能依约履行还本付息。及时支付有关费用 的义务。银行有权处分按揭楼宇并优先取得偿还的 民事法律行为。,常用几种价格说法 均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价 基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。,