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1、惠州大亚湾项目定位与规划建议报告,二零一零年一月,谨呈：惠州大亚湾亿嘉房地产开发有限公司,补充版,商业秘密声明,本文内包含的资料属于深圳中建投置业顾问有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳中建投地产置业顾问有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果深圳中建投置业顾问有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。,区域概况,Chapter 1,Chapter 2,地块现状分析,区域现状 区域规划及定位及发
2、展前景 区域租赁市场分析 区域工业市场分析 区域商业及住宅发展分析,地块现状指标分析 产品定位 入市时价格预测 项目总预算,报告思路,Chapter 3,项目定位,项目主题与产品定位 项目建筑风格 项目户型定位 项目推广案名,本因坊,中铭豪园,碧翠园,星河湾,丰华商务大厦,南山国际,大亚湾市场,新天名城,太阳湾,伴山,公园道公园,关山月,大亚湾区域：依托山体自然资源和中部轴线发展优势，成为未来重要住宅版块，如伴山、太阳城、公园道公园、关山月、新天名城等，以二次置业，换房，投资，追求舒适的客户为主。 大亚湾新城区：主要依靠工业产业规划等形式开发住宅项目。 大亚湾核心区域：依托大型交通配套资源、工
3、业产业资源，如本地块、伴山、太阳城、新天名城、仁和WE城等项目，客户主要以首次或投资性置业刚性需求客户为主。,本地块区域现状,本案,中萃花城湾,区域概况,Chapter 1,Chapter 2,地块现状分析,区域现状 区域规划及定位及发展前景 区域租赁市场分析 区域工业市场分析 区域商业及住宅发展分析,地块现状指标分析 产品定位 入市时价格预测 项目总预算,报告思路,Chapter 3,项目定位,项目主题与产品定位 项目建筑风格 项目户型定位 项目推广案名,区域发展总体特征,城市功能定位,区域市政配套建设分析,区域交通网络分析,片区核心竞争力分析,大亚湾具备综合服务功能的城市次中心,大亚湾是中
4、心区的一级核心辐射区、唯一都市产业园生活区，极有发展前景,09-10年片区成熟度不大，大部分规划的商业配套，市政配套仍未启用，预计全部建设完成需在5-10年后,09-10年交通路网（地铁、沿海高速、公路）都在稳定推进中。对本项目有积极意义,1、高新产业园地（深圳后花园）；2、规划起点高；3、交通非常便捷（沿海线、地铁三号线） ；4、未来供应规模最集中的热点高新产业配套居住区域。,本地块区域规划及定位,成交量：下半年，大亚湾成交量为惠阳区域的成交量之首，6-12月份占惠阳区域成交量的50%左右，近期受大环境市场回暖影响，成交量有逐步攀升之势； 成交均价：中高档项目新天名城单位均价已涨到4500元
5、/平方米，近期销售较为活跃。剩余部分优质产品达到4600-5000，但销售情况一般。另外片区另一中高档项目太阳湾价位也在4500元/平方米，成交较活跃。片区其它普通住宅项目价格都均在4000元/平方米左右； 销售速度：太阳湾、新天名城剩余货量不多，并且多为优质单位，在市场回暖的影响下，在均价普遍有所提升的情况下，目前仍以每周25-30套速度消化。,本地块区域房地产发展现状,本地块片区竞争力优劣势分析,香港,东莞/广州,产业辐射腹地优势,双港引擎战略优势,产业CBD总部优势,“香港深圳广州惠州”轴线是珠三角城市发展的“脊梁”， 位处中点的大亚湾2006-2010年清晰战略定位 “区域性高新产业园
6、区“ 。并以“南北贯通；中心强化、两翼伸展”的空间发展策略支撑经济发展： 城市重心向西，以西部通道为核心的交通变革，强化区域功能、加强深惠港联动，以“双港”引擎突破，谋求珠三角区域地理战略优势 并以建设陆路交通枢纽中心，加强深港、珠三角城市群乃至内地的联结，实现北向拓展城市外延，谋求产业的腹地辐射优势,基于城市战略转变、谋求珠三角区域中心地位背景下的发展意向与影响价值：大亚湾发展的新动力引擎；城市第三极,战略意向：城市第三极,中部综合服务组团中心 深圳、惠州中心区的延伸和生活配套基地 先进工业和高新技术产业发展基地商贸、房地产发达现代化城区、,大亚湾定位：深圳副都心,南北双向的内向聚合力、外向
7、辐射力,大亚湾后花园 惠州后花园 城市次中心（跳出“从属地位”形成独立的价值门户,本地块大亚湾新城价值体系梳理,深圳,区域价值体系分析,2009年,2010-2012年,2013年后,片区未来发展态势,空间演变：点式,组团式开放,产业集中营,片区产品市场消化率：市场消化率近3个月都保持在10以上，因年后全国整体市场“小阳春”回暖现象片区产品销化仍将呈现出连续增长的趋势； 价格趋稳：从当前市场态势来看， 大部分区域的心理价位已探明，成交量回复到正常水平，但整体而言，09年下半年的价格走势呈现仍然为趋稳的局面；目前片区中高档楼盘的合理价格在4500元/平方米左右，其它普通住宅项目价格在4000元/
8、平方米左右。 楼市政策持续：从近期成交来看，深圳客户在惠州置业明显增多，惠州楼市更具投资价值，新政促港人入市；随着近期惠州楼市的供需两旺，市场很多潜在的供应纷纷入市，开发商信心渐强，在政策利好刺激下，预计会加速潜在供应的入市。,2007-2008,区域房地产发展前景,结论：惠州最具发展潜力区域 1、离市区近（深圳后花园）； 2、规划起点高，纯粹区域，都市感强，代表惠州未来城市发展方向； 3、交通非常便捷（深惠高速、沿海高速等）； 4、同类产品与深圳存在较大的价格差距，具备竞争优势； 5、未来供应规模最集中的热点区域； 6、楼市辅助政策密集出台，看好后市。,片区核心竞争优势小结,区域概况,Cha
9、pter 1,Chapter 2,地块现状分析,区域现状 区域规划及定位及发展前景 区域租赁市场分析 区域工业市场分析 区域商业及住宅发展分析,地块现状指标分析 产品定位 入市时价格预测 项目总预算,报告思路,Chapter 3,项目定位,项目主题与产品定位 项目建筑风格 项目户型定位 项目推广案名,区域租赁市场访谈,调查访谈汪女士（茶山村） 汪女士是茶山村本地村民，主要收入是靠自有物业收取租金： 持有物业套数：40套（单房30套：1518平米，一房一厅6套：3040平米，二房一厅4套：4060平米） 租客来源：主要是比亚迪普通工人，谈恋爱的和夫妻关系的租住较多，其它工厂来租房的较少，另外还有
10、一些农民工； 租金月收入：1200015000元左右 租客需求：主要以单房为主，一房一厅、两房的较少。 租金价格：260元550元之间，其中单房租金在260280元/月之间。（茶山村整体区域租金类同） 访谈提问1、茶山村目前有多少人在这里居住？其中租房人数有多少？大概有六、七千人，租房人数约40004500人左右；（此数据为调查对象当中80%的共性认识）2、租客多了你们的租金有没有上涨？前几年很少有人来租房，比亚迪投产后，租客多了，租金一年比一年高；,本次访谈以抽样调查数据共性为起点,调查访谈 谢某（茶山村） 职业：比亚迪技术工人 年龄：30岁左右 月收入：2500元左右（比亚迪最低月收入18
11、002000元/月） 租住物业：单房、约18平米 租金价格：280元/月 租住类型：夫妻合住 访谈提问1、对现租住环境有哪些不太理想？一、路面为泥路，下雨天行走不方便; 二、离公司上班地方较远； 三、居住环境较差（主要考虑采光、通风、日照、人口密集、楼间距较近）四、房间功能不完善（如无卫生间或厨房）2、假如在比亚迪南门对面有房出租你能承受多少租金三、四百元都能承受（租客普遍认同）3、比亚迪目前有多少人在外面租房？不太确定，大概有三、四千人，（此数据为比亚迪租客当中80%的共性认识）,区域租赁市场访谈,调查访谈谭生（移民村）王生是移民村本地村民，主要收入是靠自有物业收取租金： 持有物业套数：20
12、套（一房一厅6套：3040平米，二房一厅14套：4060平米） 租客来源：主要是永昶集团普通工人、中基层管理人员、其它工厂来租房的也较多； 租金月收入：10000元左右 租客需求：主要以一房一厅、两房为主，单房的较少。（片区内单房较少） 租金价格：400元600元之间（移民村整体区域租金类同） （备注：移民村单房较少，租金在300350元之间，略比茶山村高） 访谈提问1、移民村目前有多少人在这里居住？其中租房人数有多少？大概有四、五千人，租房人数约15002000人左右；（此数据为调查对象当中70%的共性认识）2、租客多了你们的租金有没有上涨？周边工业逐步发展，租金一年比一年高；3、移民村有没
13、有比亚迪工厂的人来租房？不太清楚，可能很少，这里离比亚迪有点远，上班方面有点不方便。,区域租赁市场访谈,调查访谈陈生（移民村） 职业：永昶技术员 年龄：25岁左右 月收入：2000元左右 租住物业：一房一厅、约40平米 租金价格：400元/月 租住类型：夫妻合住 访谈提问1、对现租住环境比较满意吗？一、整体还可以 ，主要是离上班地点较近。2、假如在比亚迪南门对面有房出租你愿意去哪里租房吗？三、不太愿意.，主要是离上班地点太远了。,区域租赁市场访谈,租赁市场访谈结论,茶山村 租房客户主要以比亚迪普通工人为主，其它散客为辅； 茶山村整体租金市场偏低，租赁市场活跃，潜在租赁需求日益俱增。 通过租赁市
14、场反映，租客以租住单房为主，其它为辅； 租客普遍选择租金较低的房屋居住； 租住类型：以夫妻、谈恋爱等类型人员为主； 整体居住环境较差，收入较高的人员基本不考虑在此租房 根据调查反映，绝大多数租客都不太满意租住环境，但周边离工厂较近的出租房目前尚无。移民村 租房客户主要以永昶集团中基层人员为主，其它工厂员工租住为辅； 移民村整体租金市场略高于茶山村村，且居住条件优越于茶山村， 通过租赁市场反映，移民村单房较少，以两房为主，租客的月均收入较高； 租客比较认同小区环境较好；且周边生活便利性较好； 租住类型：以夫妻、谈恋爱、生意人等类型为主；,租赁市场调查结论,强大消费群体都对本项目的前景看好：潜在消
15、费者认为本项目所处的地理位置较好，而且离工作地点较近，上下班方便,潜在消费者希望本项目的产品设计功能可以适当超前：潜在消费者认为本项目的产品可以设计新颖一些，主要考虑单房中有独立厨卫等，主要原因是现租单房功能简单，无独立厨卫，多为公共设施，生活私密性较差。,潜在消费者1822的单房的需求较集中：潜在消费者需求单房的比较多，面积1822，部分消费者有意选择两房、三房等户型的住宅。,潜在消费者注重租金价格租金水平在近年有较大的增幅，潜在消费者对住宅小区的租金价格普遍认为会很高，租金价格合理，非常容易接受本项目,结论：项目周边租赁市场呈强劲需求，且以单房租赁为主力市场，未来市场产品供不应求，,区域概
16、况,Chapter 1,Chapter 2,地块现状分析,区域现状 区域规划及定位及发展前景 区域租赁市场分析 区域工业市场分析 区域商业及住宅发展分析,地块现状指标分析 产品定位 入市时价格预测 项目总预算,报告思路,Chapter 3,项目定位,项目主题与产品定位 项目建筑风格 项目户型定位 项目推广案名,区域工业概况,高新产业园：大亚湾区域产业集聚中心，项目周边高新产业逐年增多； 庞大的人文优势：比亚迪二期投产工厂员工规模将突破5万余人，片区未来人口5年内将突破10万人；人潮即钱潮，强力支撑周边租赁市场。,区域概况,Chapter 1,Chapter 2,地块现状分析,区域现状 区域规划及定位及发展前景 区域租赁市场分析 区域工业市场分析 区域商业及住宅发展分析,地块现状指标分析 产品定位 入市时价格预测 项目总预算,报告思路,Chapter 3,项目定位,项目主题与产品定位 项目建筑风格 项目户型定位 项目推广案名,
