《2011书院智宇星海创意园项目策划整合报告137P》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011书院智宇星海创意园项目策划整合报告137P（137页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1,书院“智宇.星海创意园”项目 策划整合报告,贰零壹壹年-拾月,金 众 案 例,湖州珍贝金鼎国际,新城中央，16万地中海风情家园 本案为浙江珍贝集团进军房地产的开山之作，位于湖州市织里镇镇东新城，总建筑16万，以纯正地中海风情奢华打造，成为织里首屈一指的高品质生活区。 一期为别墅和多层，结合产品和市场特点，我司以“原味西班牙，水岸新生活”的广告诉求，赢得市场的热捧，首批124套别墅和多层房源，2010年初淡季入市，半个月热销96%。,吴江富景花园,项目位于吴江市震泽镇，与震泽城市广场一线相临，生活配套完善，总建筑面积5.5万，项目创新规划3400中央人工湖，将一栋高层和四栋小高层围湖而建，户
2、户观湖，窗窗见景，以生态人居理念打造城市湖景生活样板，震泽独一无二的全景式生态家园。短短半年时间，共推412套房源销售率达96%。,湖是回家的方向,吴江 震泽城市广场,10万Shopping mall，震泽商业新中心 项目位于震泽古镇震桃公路西，是震泽镇政府 2007年重点招商引资的商业项目，规划有50000沿街商铺，15000SOHO酒店式公寓6000大卖场旗舰店，4000全球连锁商务型酒店，3000集贸市场，我司以“吴江城南一站式ShoppingMall，城市商业新中心”的产品概念，首期推出190套沿街商铺，开盘当天以158套的成交业绩创下吴江商铺销售奇迹。,给你一个幸福的家！ 项目位于吴
3、江市铜罗镇麻溪路，距震泽、盛泽仅15分钟车程。结合区域市场特点和目标客户消费需求，项目规划为6幢多层加沿街商铺，在对市场做了深入的调研和分析的基础上，建筑风格采用朴实大方，户型设计上做到方正实用，满足城镇 客群的消费观念，脱去一切多余浮夸和华饰，得到市场的青睐。,吴江铜罗鸿福家园,吴江都士广场,吴江首席产权式国际商务酒店 项目位于吴江市笠泽路南，大润发旁，总建筑面积2万 ，总层数15层的地标性建筑，我司准确把握城市发展趋 势，预见地段价值潜力和市场需求，以“产权式酒店”产 品定位，以“城市门户，财富窗口”的地段优势诉求，国 际化的配套设置，四星级物业管理服务，深刻挖掘产品的 价值投资亮点，以“
4、策略+资源”独特运作手法，开盘即 售罄,铜罗中心，10万生态湾居庄园 项目位于吴江市铜罗镇文体广场北，规划有中式联排别墅、独立 别墅、高层公寓及沿街商铺，总建筑面积10万。汲取中国江南传统民居精华的新中式别墅，三重 庭院设计，融入现代人居理念，成为该项目的一大亮点，充分保留原自然生态的园景、水景，精心打造吴江巅峰人士的生态家园。 期期售罄，市场口碑大好。,吴江富源花园,吴江明珠大厦,国际化纯商务平台，立体商务名片,项目位于吴江市区流虹路与鲈江路交汇口处，总建筑面积3万，主体为南北两幢纯商务写字楼，2007年9月，以300的大面积写字楼推向市场，一个月时间就去化50%，并以5600元/的均价创吴
5、江同区域写字楼毛坯房售价之新高。1-3F为商业，我司根据深入的市场调研和分析将原规划为7000的大卖场分割销售，定位为小商品城，仅20天时间销售一空,12万城市综合体，鹰潭5星级一站式购物中心+ 5A级休憩旅游商业中心 本案位于龙虎山大道旁， 新老城区交界处，总建筑面积12万，规划购物 广场、步行街区、超市卖场、五星酒店、商住公 寓、星级影院、道教文化展馆等商业业态，我司 充分挖掘地段和规模优势，将项目定位为“R-SH OPPINGMALL”，发挥资源共享优势，成为立足 鹰潭，辐射赣东的财富投资新宠,一期开出150套 全部售罄。,碧海蓝天商业广场,泗阳成源国际广场,11万国际复合型高尚居住区
6、项目位于泗阳新城 长春路北，与森林公园、市民广场相临，总建筑 面积11万，规划有小高层，多层和商业，我司 用“PARKHOUSE”、“PEOSA步行街”等创新 产品概念，精彩演绎“行政、居住、文化、商务四 核心”的地段前景，同时突出项目的成熟生活、休 闲配套，在泗阳房地产市场取得骄人的业绩，小高 层公寓，多层洋房，商业街铺全面热销。,项目策划起点思考,每个人都拥有属于自己的生活； 每个人都经历着不同的生活体验； 我们，坚持以您的生活为蓝本； 珍惜每一块土地，找寻项目特殊属性，创造价值； 从懂得您的生活开始，为每一个属于您的建筑开启无限精彩人生!,思 考：,大规划区版块解析,70公里,临港新城,
7、临港新城主城区着力打造低碳、生态、宜居的新城，被列为上海三大低碳示范区之一，主城区绿化覆盖率高达40%。,滴水湖： 国内最大人工湖，呈圆形，总面积为5.56平方公里，与杭州西湖的面积基本相当，是上海境内最大的人工景观湖。,“一湖”-滴水湖及湖滨地区,“三环” 一环带-城市生活中心带 商务办公、金融贸易、商业服务、文化娱乐 及高档公寓住宅等综合型功能建筑群 二环带-城市公园带 城市公园、公共绿地 三环带-居住功能带 18个“城市岛”形态的住宅小区，配有独立的社区服务网络和商业网络,区域规划,主城区最核心的一环带，未来将是集行政办公、商务商贸、现代居住、教育科研、旅游休闲等功能为一体区域。,主城区
8、规划示意图,临港新城前瞻性的“潜力新城市”机会,规划能级,金融+航运的“双中心”国家战略， 临港新城成为上海经济发展“新引擎”。,大浦东“7+1”规划重点发展区域,完善的交通动线，良好的片区规划,拥有不可复制的景观资源优势,大手笔的中远期规划、良好的配套以及独特的景观资源，使临港新城具备了打造各类性质“高端产品“的外部环境和条件，足以对外部高端客户形成吸引力。,主产业区 该区域将形成与重装备产业区在产业结构上高度关联、专业相对集聚、产业适度配置的以装备制造业为核心的综合生产体系。 重点建设光仪电制造、IT制造、汽车零部件制造、通用机械制造四大产业集群。,综合区 该区域的功能规划目标是成为技术创
9、新的发源地，提供高新技术产业的研发培训与业务外包。 区内将以错落有致的点状布局发展高新技术产业、教育培训、旅游休闲等，充分体现知识创新、技术创新和产业创新。,主城区 该区域将建成集行政办公、商务商贸、现代居住、教育科研、旅游休闲等功能为一体的新城核心区域。,重装备产业区 该区域将重点发展以船用设备、港口机械及物流装备、自主品牌汽车、航空产业、大型海洋工程装备、轨道交通制造及维修等为主的先进制造业，并发挥产业集聚效应，吸引相关产业链上下游企业，打造完整的重装备制造产业链。,物流园区 该区域运用比邻重装备产业区及洋山港的区位优势，重点发展以二、三产业高度融合为特征的相待国际物流服务业，努力打造东北
10、亚国际航运中心。,区域规划,区域内在产业规划的利好影响下，商办物业未来需求具有产业基础支持。,版块市场简析,主城区2007年至今主要出让土地可建商办物业33万,土地供应分析,2007年至今，主要成交17块商办用地，根据主城区规划及出地出让来观察：商办项目均集中在一环带，上市时间集中； 从容积率指标观察，多为2.0左右容积率，规划档次很难错开，产品线较为单一。,区域市场分析,主城区内商业办公等项目多集中在一环带，前期开发产品以乙级办公楼为主，同质化现象严重，市场化程度不高。目前阶段有部分甲级办公楼推出，形象有所提升。,其中一半一上楼盘是以政府为引导国企开发商，均是半持有物业，形象性功能大于获取利
11、润，以不计利润的方式培育产业。 而完全市场化的项目均对外销售，其产品设计也是以市场受欢迎的高附加值的LOFT产品和甲级标准为主，受到投资客户的追捧，实现较高的销售价格。,成交分析,区域办公楼的销售价格在13000-20000元，租金水平报价在3-4元，优惠后折算下来实际成交租金水平2.5-2.8元左右。议价空间较大，市场仍然处于培育期，提高入驻率仍需时间。 销售市场：昊坤因销售价格和高附加值产品的投资，销售情况很好；而广昊因价格高，销售速度受到影响。 租赁市场：临港城投大厦是区域内首个最先交付使用的办公楼项目，入驻的企业多为城投下属企业和新城管委会服务机构，如纯粹统计外面客户的入住率不足30%
12、。,销售项目 以高附加值产品为主，实现较好的销售价格和销售速度， 租赁项目 处于前期培育市场阶段，给予优惠条件优厚。,单位：,商办物业成交面积区间比例图,商办类项目成交面积段以小面积区间为主，大多集中在200以下。 从成交面积段观察，无论吸引的投资者或办公客户，都属中小规模。,成交面积段观察,从之前购买客户来源观察，浙江客户占到最大比例（预计将未来有所减少），而上海客源中南汇区域缘客户占比例最大。,购买客户观察,商办物业成交客户来源比例图,商办物业成交客户上海各区县来源比例图,航运中心规划、产业聚集成为主城区办公楼目前价值最大的载体，而从市调情况看：产业价值的认知度并不理想，目前入驻企业多为主
13、城区建设初期服务，还未形成政府规划的为“产业链”服务的功能。,租赁客户观察,主城区首个也是唯一入驻企业办公楼的临港城投大厦入驻企业列表,目前整体市场市场化程度不高，办公楼物业开发还处于市场化运作的初级阶段。 供应时间集中、产品单一，供大于求的市场，竞争激烈。 租赁客户以服务主城区建设需求为主导，还未形成“产业链效应”，规划拉动、产业驱动影响 还未显现，招租情况不理想，商务氛围还未形成。 购买客户以“买未来”的心态倾向投资小面积、高附加值产品较多。,区域市场小结,项 目 认 知,位于滨海旅游度假区，项目东临九四塘路，北靠东大公路，滨海森林公园东北角，三面环湖，风景怡人。 园区一期占地面积为6万多
14、平方米，总建筑面积为5万多平方米。 滨海森林商务园一期工程分三个区域： 十栋独幢商务别墅； 八栋联体叠加总部经济商务别墅； 两栋办公楼；一座由三幢3层建筑组成的星级商务酒店。 整体建筑及园林设计为西班牙式风格，园区内景观湖水域面积50多亩。,目前市场中最具参考意义项目,滨海森林商务园,滨海森林商务园外酒店式公寓立面参考,该项目为现房，为50年商业办公产权已交房，目前无装修和入住客户； 该项目于2008年5月正式公开，目前独幢商务别墅全部售罄，销售价格为25000元/平方米报价； 在售的仅为6#和8#楼，2幢联体叠加商务别墅共计8套，销售价格为15000元/平方米报价； 另有5幢，整幢产权的多层
15、办公楼出售，面积总共为35000多平方米，销售价格报价为9000元/平方米。,滨海森林商务园商务别墅外立面参考,独幢别墅面积说明： A型 372平米（地上） 197平米（地下）送 B型 362平米（地上） 193平米（地下）送 C型 503平米（地上） 270平米（地下）送 D型 465平米（地上） 210平米（地下）送,滨海森林商务园商务别墅外立面参考,联体叠加别墅面积说明： 整幢面积1148平方米（1个单元门共4户） E1(1-2)298平米 E2(3-4)275平米,项目理解,项目地处临港书院，万松路定武路，目前周边都为产业园区的厂房（南面“拓普精密钢带”厂房也正在土建施工阶段），东面为
16、书院生活区（目前尚未形成），北面规划路未修建，现为农地和本地居民私房住宅等。 目前本项目已整体动工开建，正在桩基阶段。,一区,二区,三区,四区,1、双拼面积偏大（如一个单元门一个产权的话面积更大总价更高） 2、高层如是1幢1个产权的话，面积太大，总价太高，去化将非常艰难。,项目定位方向,充分挖掘,世界级定位：依托洋山深水港的自由贸易区，在今后5-10年甚至会削弱香港自由贸易港在世界的地位。 基于大浦东7+1的开发建设及自由港政策的逐步落实和迪士尼的落成，临港新城也会成为最受关注的版块之一。 届时，大量的旅游人群与购物人群形成规模效应，临港新城会成为这两股经济的极大受益区域。,临港新城是浦东“7+1”战略规划的重点区域,本项目所处的临港新城，是浦东“7+1”战略规划的重点区域，各版块的生产力布局将成为未来浦东主要增长极。是浦东如何更好承载国家战略，“政策支持力度强，与空港、洋山港将形成合力，发展潜力巨大。,
