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1、第五课 投资性房地产,,Company Logo,框架,初始计量 后续计量 转换和处置,,Company Logo,一、投资性房地产的初始计量,房地产：土地和房屋及其权属的总称。在我国，土地指土地使用权，房屋指土地上的房屋等建筑物及构筑物。,,Company Logo,一、投资性房地产的初始计量,例题：下列各项中，属于投资性房地产的是： A、已出租的建筑物 B、待出租的建筑物 C、已出租的土地使用权 D、以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 E、企业持有并准备增值后转让的土地使用权 答案：ACE,,Company Logo,二、投资性房地产的后续计量,成本模式：按照固定资产或无形资产的有关规定，
2、对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。计提折旧或摊销时，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。 公允价值模式：不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。资产负债表日，公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产公允价值变动”科目。贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。,,Company Logo,三、投资性房地产的转换和处置,1、转换形式“自用房
3、地产或存货”-“投资性房地产” 2、转换日自用房地产或存货 投资性房地产：租赁期开始日或用于资本增值的日期；投资性房地产 自用房地产：房地产达到自用状态日期。,,Company Logo,三、投资性房地产的转换和处置,例题：关于投资性房地产转换日的确定，下列说法中正确的有（ ）A、作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日 B、投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期 C、自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期 D
4、、作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为承租人支付的第一笔租金的日期 E、作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为合同签订日答案：ABC,,Company Logo,三、投资性房地产的转换和处置,房地产转换的会计处理 1、成本模式：将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值； 2、公允价值模式：（1）投资性房地产转为自用以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，差额计入当期损益；（2）自用房地产或存货转为投资性房地产投资性房地产应该按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的，差额计入当期
5、损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，差额计入所有者权益（资本公积-其他资本公积）。,,Company Logo,三、投资性房地产的转换和处置,例题：A房地产开发商于2010年1月，将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日的商品房账面余额为1000万元，已计提跌价准备200万元，该房地产在转换日的公允价值为1500万元，则转换日计入”投资性房地产“科目的金额是（ ）万元。 A、1500 B、800 C、700 D、1700 答案：A,,Company Logo,三、投资性房地产的转换和处置,例题：长江公司于2010年1月1日将一幢商品房对外出租
6、并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金100万元。出租时，改幢商品房的成本为2000万元，公允价值为2200万元，2010年12月31日，改幢商品房的公允价值为2150万元。长江公司2010年应确认的公允价值变动损益为（ ）万元。 A、损失50 B、收益150 C、损失150 D、损失100 答案：A,,Company Logo,房地产处置的会计处理企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。采用成本模式计量按实
7、际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目。采用公允价值模式计量按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，按其成本，贷记“投资性房地产成本”科目，按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产公允价值变动”科目。同时结转投资性房地产累计公允价值变动。（若存在原转换日计入资本公积的金
8、额，也一并结转）,,Company Logo,例题：长江房地产公司于2006年12月31日将一栋建筑物对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金150万元，出租时，该建筑物的成本为2800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，尚可使用年限为20年，公允价值为1800万元；2007年12月31日，该建筑物的公允价值为1850万元；2008年12月31日，该建筑物的公允价值为1820万元；2009年12月31日，该建筑物的公允价值为1780万元。2010年1月5日将该建筑物对外出售，收到1800万元存入银行。 （1）2006年12月31日，长江公司正确的会计处
9、理有： A、投资性房地产的入账价值为1800万元 B、应确认资本公积-200万元 C、应确认公允价值变动损失200万元 D、投资性房地产的入账价值为2000万元 E、应确认投资损失200万元 答案：AC,,Company Logo,长江房地产公司于2006年12月31日将一栋建筑物对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金150万元，出租时，该建筑物的成本为2800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，尚可使用年限为20年，公允价值为1800万元；2007年12月31日，该建筑物的公允价值为1850万元；2008年12月31日，该建筑物的公允价值为1820
10、万元；2009年12月31日，该建筑物的公允价值为1780万元。2010年1月5日将该建筑物对外出售，收到1800万元存入银行。 （2）关于投资性房地产2007年的会计处理，下列说法中正确的有： A、取得的租金收入150万元应确认其他业务收入 B、应确认公允价值变动收益50万元 C、应确认公允价值变动收益-150万元 D、投资性房地产应计提折旧90万元 E、2007年12月31日投资性房地产的账面价值为1850万元 答案：ABE,,Company Logo,长江房地产公司于2006年12月31日将一栋建筑物对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金150万元，出租时，
11、该建筑物的成本为2800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，尚可使用年限为20年，公允价值为1800万元；2007年12月31日，该建筑物的公允价值为1850万元；2008年12月31日，该建筑物的公允价值为1820万元；2009年12月31日，该建筑物的公允价值为1780万元。2010年1月5日将该建筑物对外出售，收到1800万元存入银行。 （3）关于投资性房地产2008年和2009年的会计处理，下列说法中正确的有： A、2008年应确认公允价值变动收益-30万元 B、2009年应确认公允价值变动收益-40万元 C、2008年12月31日投资性房地产的账面价值为1820万元 D
12、、2009年12月31日投资性房地产的账面价值为1780万元 E、2009年使利润总额增加150万元 答案：ABCD,,Company Logo,长江房地产公司于2006年12月31日将一栋建筑物对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金150万元，出租时，该建筑物的成本为2800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，尚可使用年限为20年，公允价值为1800万元；2007年12月31日，该建筑物的公允价值为1850万元；2008年12月31日，该建筑物的公允价值为1820万元；2009年12月31日，该建筑物的公允价值为1780万元。2010年1月5日将该
13、建筑物对外出售，收到1800万元存入银行。 （4）2010年1月5日，出售投资性房地产时，下列会计处理正确的有： A、借：银行存款 1800贷：其他业务收入 1800 B、借：其他业务成本 1780投资性房地产公允价值变动 20贷：投资性房地产成本 1800 C、借：其他业务成本 220贷：公允价值变动损益 220 D、借：公允价值变动损益 220贷：其他业务成本 220 E、借：银行存款 1800贷：投资收益 1800 答案：,,Company Logo,作业：1、长江房地产公司于2010年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金200万元，出
14、租时，改幢商品房的成本为5000万元，公允价值为6000万元。2010年12月31日，改幢商品房的公允价值为6300万元；2011年12月31日，该幢商品房的公允价值为6700万元。2013年1月10日将该幢商品房对外出售，收到人民币6800万元存入银行。假定按年确认公允价值变动损益和确认租金收入。要求：编制长江公司上述经济业务的会计分录。,,Company Logo,2、A公司于2010年1月1日取得B公司10%的股权，成本为500万元，取得投资时B公司可辨认净资产公允价值总额为4900万元，采用成本法核算，A公司按照净利润的10%提取盈余公积。2011年1月1日，A公司又以1350万元取得B公司20%的股权，当日B公司可辨认净资产公允价值总额为6500万元。对该项长期股权投资转为权益法核算。假定A公司在取得对B公司10%股权后至新增投资日，B公司通过生产经营活动实现的净利润为1000万元，未派发现金股利或利润。要求： （1）编制2010年A公司取得B公司投资的会计分录； （2）编制2011年增加投资时的会计分录； （3）编制由成本法转为权益法核算对长期股权投资账面价值进行调整的会计分录。,,Company Logo,下次课讲“非货币性资产交换”，建议课前简单预习。,谢谢大家！,
