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1、- 1 -武昌区街道社区红色物业培训要全面了解红色物业的相关理念和知识，就必须从红色引擎工程开始。一、红色引擎工程一、红色引擎工程2017 年 2 月，武汉市举办第十三次党代会，湖北省委副书记、武汉市委书记陈一新同志在党代会报告中首次提出实施“红色引擎工程” ，要强化基层党组织的政治功能和服务功能，以党组织的坚强有力引领带动各类群团组织和社会组织，以党员队伍的生机活力组织发动广大志愿者。之后，为全面贯彻落实市第十三次党代会精神，根据市委部署要求，武汉印发关于实施“红色引擎工程”推动基层治理体系和治理能力现代化的意见 （以下简称意见 ） 。 意见紧扣党建引领基层社会治理创新主题，强调重塑党的政治
2、色彩，突出“八个红色”的重点内容，包括强化“红色引领” 、培育“红色头雁” 、激活“红色细胞” 、建设“红色阵地” 、打造“红色物业” 、繁荣“红色文化” 、掀起“红色旋风” 、用好“红色基金” 。意见目标明确：通过实施“红色引擎工程” ，把党的建设贯穿基层社会治理全过程，推动基层党组织全面进- 2 -步、全面过硬，打造党在基层执政的“强引擎” ，确保基层政权坚实稳固，基层社会和谐稳定。二、红色物业二、红色物业1 1、定位定位“红色物业”是陈一新书记最关注的重点，是当前市委重点抓的“书记工程” ，是实施“红色引擎工程”的主攻方向和创新之举。它奠定了整个“红色引擎工程”的基础，在全国范围内都属于
3、率先试点创新的工作项目。2 2、特色特色“红色物业”始终以“党建引领”为鲜明主线，彰显“红”的特色，体现“治”的成效。在物业服务领域彰显党的政治色彩，强化党的政治属性，发挥党的政治功能，把牢物业服务的正确方向；在具体工作上，要以街道社区党组织为核心，整合服务资源、集聚服务力量、健全服务机制，着力解决好居民群众反映突出的物业问题，使之既发挥物业服务功能，又发挥政治引领作用。3 3、实施实施“红色物业”的实施三步曲：一是组建公益性企业化物业服务实体，二是加强现有物业服务企业党建工作，三是选聘党员大学生从事物业服务管理工作。- 3 -4 4、目标目标把“红色物业”打造成推动基层社会治理的重要载体，把
4、物业服务服务建设成为党的工作队伍，打通联系服务群众“最后一百米” 。三、物业三、物业在具体讲述“红色物业”相关工作之前，不妨先引入“物业”的概念。 “物业”一词来源于西方，经香港流入内地，在港澳及东南亚一些国家， “物业”一词往往作为房地产或不动产的别称。但在概念上，物业和房地产还存在着较大差别。通常来说，房地产一词涉及宏观领域，泛指一个国家或地区的整个房地产行业，而物业则是一个微观的概念，一般是指一个单项的房地产，或一项具体的实物资产，如住宅小区、写字楼、商业大厦、旅游宾馆、酒店、工业厂房、仓库等具有使用价值的房屋、附属设施及相关的场地。由此可见， “物业”一词其实是指实体房屋资产，我们大家
5、常说的物业，或许大多数时候指的是物业管理或物业服务。物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，双方按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。专业化的物业管理机构，以经营方式统一管- 4 -理房屋及其附属设施和场地，为业主和承租人提供全方位服务，使物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。四、红色物业和普通物业的区别四、红色物业和普通物业的区别1.1. 服务宗旨服务宗旨普通物业以管理服务为中心和首要目的，少数高端物业会顾及到业主的精神需求，但仍然以提供服务为主，并相应收取高昂的费用，总体而言更侧重于对“物”的管理。红色物业
6、以实施“红色引擎工程”为统领，以满足城市社区居民对美好生活的需求为出发点，按照“党建引领、政府主导、分类施策、市场运作、社会参与、多元共治”的原则整体推进，将对“物”的管理转变提升为对“人”的管理。2.2. 服务内容服务内容除了普通物业能够提供的基本物业服务之外，红色物业把基层党建工作与社区物业有机融合，把群众呼声与基层党建工作的着力点有机融合，把社区物业服务企业打造成基层党组织联系服务群众的工作平台，把社区物业服务- 5 -人员打造成党的工作队伍，做到“民有所呼、我有所应” 。1 培育红色头雁，凝聚基层人心。动员社区志愿者、退休老骨干、老党员、团员、少先队员等不同年龄、身份、层面的居民业主，
7、使大家团结起来发挥作用、贡献力量，一起建设共同的家园。在此过程中发现话语权人物，选择和培养党性修养强、热心公众事业的“红色头雁” 。2 激活红色细胞，发挥组织力量。建立各式各样的兴趣小组，使大家参加积极向上的业余活动，寻找共同爱好、发挥所长，更好地团结在一起，团结在社区党总支、红色物业党支部的周围。3 3、服务形式、服务形式 普通物业根据合同提供服务，遵循市场规律衡量成本与收益，是市场化、商业化的产物。红色物业不以盈利为目的，维持资金平衡即可，将广告位、停车费、房屋中介费等收入取之于民、用之于民，每年定期聘请第三方进行审计，做到账目全公开、全透明。目前在具体操作方面，红色物业采取“提升专业化物
8、业、规范自助型物业、托管弃管小区物业”等方式，向居住于不同类型小区的业主提供优质低价的专业物业管理服- 6 -务。1) 1) 提升专业化物业提升专业化物业对有专业化物业服务的商品房小区，加大对物业服务企业的行业监管，引导物业服务企业参照武昌区住宅小区物业服务等级指导标准（试行） 开展服务活动，全面提升物业专业化水平和服务质量。进一步完善小区居民、物业服务企业、业委会的基本信息，依托街道网格化服务平台，引导物业服务企业参与社区治理，融入“红色”元素。2) 2) 规范自助物业规范自助物业对有自治管理的老旧小区，统一纳入区属物业服务企业业务指导，建立健全自助物业服务组织，完善服务章程和服务协议，规范
9、自助物业服务的日常管理。居民可以自由选择自治、维持基本物业管理，或者引入红色物业，获得一定程度上提档升级的物业服务。3) 3) 进驻无物业小区进驻无物业小区采取试点先行、逐步全覆盖的方式进驻无物业服务的老旧小区，按照入户宣传征求意见、选举业委会、综合整治、正式入驻等程序，正式将红色物业引入老旧小区。- 7 -五、街道社区工作五、街道社区工作1 1、前期试点选择、前期试点选择武昌区登记在案的住宅小区数量为 588 个，无专业化物业管理（含居民自治）的达 303 个，共计 13 万余户居民，可谓重任在肩。根据“先易后难、以点带面”的问题解决方式，前期选取引入红色物业的试点小区，需满足以下几个条件：
10、独立产权小区独立产权小区1) 有相对封闭式环境，已划分确定清晰的物业管理区域；2) 已成立业委会，拥有自主选聘物业管理服务的能力；3) 水、电、卫、气能够与社会管理机构直接对接；4) 房屋及附属设施设备运营状况良好，并附有相关资料图纸；5) 60%及以上居民愿意接受物业服务及管理。单位型小区单位型小区在以上条件的基础上，还需满足：所属单位有明确意愿引入红色物业，并提供地域规划图、房屋住宅图纸、设施设备资料。- 8 -2 2、基本工作步骤、基本工作步骤1) 1) 摸底清查，掌握情况摸底清查，掌握情况每一个小区、片区的情况都各不相同，对于物业服务的需求也千差万别，社区一定要进行摸底建档，充分掌握楼
11、宇情况、设施设备状况、小区环境治理难题，列出需要维修、维护、整改的清单，同时深入了解居民人员构成、消费水平、具体需求。2) 2) 做好宣传，加强引导做好宣传，加强引导无论是对小区业主还是对社区工作者自己，都要做到“三个明白”：一是明白小区实施红色物业绝非是社区搞政绩工程、 “瞎折腾” ，根本目的是改善小区居民的居住、生活环境；二是明白小区自治的主体既不是社区也不是政府，而是居民群众自己；三是明白小区引入物业管理，不仅要靠政府的前期投入和搭台，更重要的是需要小区广大居民发扬主人翁精神，积极参与自治，切实做到“我的小区我做主、红色物业我参与” 。各个小区的业主经济水平、消费意识不同，社区需要加强引
12、导，让居民选择最适合自身实际情况的物业服务。对于很多老旧小区而言，红色物业所能提供的低价优质服务，是较为合适的选择。社区可多组织党员、志愿者在小- 9 -区内开展各种活动，如义务劳动、轮流值守巡逻、种植花草等，加大宣传力度，增强影响力。3) 3) 搭建搭建“红色红色”平台，深化多方联动平台，深化多方联动一是搭建“三社联动”平台， “三社”即社区、社会组织、社会工作专业人才，比如指派党建指导员入驻小区；二是搭建“职能部门联动”平台，比如由街道领导、第一书记承担主责，积极作为，联合消防、交通、城管、文明委等多部门，整治顽疾。三是搭建党组织联动平台，比如组建小区自管党组织，同网格党支部形成联动平台，
13、实行“社区+自治”双员配置进入小区，深化红色物业服务，真正打通服务群众“最后一百米” 。4) 4) 组建组建“红色队伍红色队伍” ，培养主人翁意识，培养主人翁意识不再要采用传统社区“搭台唱戏” 、居民看戏的做法；社区要引导居民自己“搭台唱戏” 。社区要注重培养居民的主人翁意识，协助建立业委会或者自治委员会，鼓励单位退休老同志、老党员身份的业主进行参选，指导带领成立党支部，培养“红色头雁” ，储备红色种子，从一开始就奠定“红”的基础；还可以将“三长三员”骨干纳入小区红色议事会，通过开展红色议事、红色志愿服务、红色微心愿等活动，充分凝聚小区居民智慧，自主解决小区车辆管理、治安、基础设施、环境等方面
14、的问题。- 10 -3 3、补充知识点：组建业委会、补充知识点：组建业委会业主：业主：房屋所有权人。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、继承、拆迁或征收补偿等法律行为已合法占有该房屋的人，认定为物业服务关系中的业主。 （对于产权纠纷、不明晰的小区，要引导先行解决所有权归属问题）业主大会：业主大会：一个物业区域成立一个业主大会，业主人数超过 300 的物业区域可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责，业主代表的产生方式由业主大会决定。业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。举办业主大会：举办业主大会：符合下列条件之一的，街道办
15、事处、乡镇人民政府应当组织召开物业区域内首次业主大会会议：（一）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的；（二）交付的房屋套数达到总套数百分之五十的；（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十- 11 -的。老旧小区肯定都满足以上条件，那么就直接往下进行：业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区建设局和街道办事处的指导下，由自荐或由业主推荐的业主代表组成业主大会筹备小组，负责业主大会筹备工作，第一次成立可由现任物业管理公司负责筹备工作，成立筹备组。（1）确立筹备组成员名单。确立筹备组成员名单。由街道党工委、办事处和业主、居委会、建设单位的代表组成，业主代表人数
16、比例不低于二分之一；业主代表的产生方式由街道办征求业主意见后确定。筹备组组长由街道党工委、办事处的代表担任。并以书面形式在物业管理区域内公告。（2）筹备组应当做好下列筹备工作：）筹备组应当做好下列筹备工作：1 确定业主身份、业主人数以及业主所有的专有部分面积；2 确定大会会议召开的时间、地点、形式、内容和表决规则；3 起草业主公约或管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；- 12 -4 提出首届业主委员会委员人数（应为单数） ，及候选委员名单，印刷选票。以上的内容应当在首次业主大会会议召开 15 日前以书面形式在物业管理区域内公告。（3）召开首次业主大会：召开首次业主大会：1 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有 1/2以上投票权的业主参加；业主因故不能参加的，可以书面委托代理人参加；2 业主大会会议讨论决定下列事项：（一）制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；（二）选举业主委员会、更换业主委员会委员或者
