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1、黄淮四市（商丘、驻马店、信阳、周口）08-09年市场战略研判,提纲, 2008 河南中原房地产顾问有限公司. All rights reserved.,基本状况 经济发展 城市规划 市场状况 市场容量 未来展望,基本状况-商丘、驻马店,基本状况-信阳、周口,基本状况-地理人口, 2008 河南中原房地产顾问有限公司. All rights reserved.,基本状况-地理人口, 2008 河南中原房地产顾问有限公司. All rights reserved.,从人口容量来看，黄淮四市人口基数很大，在800万人以上，人口最多的为周口，在1000万人以上，其次为驻马店、商丘、信阳从区域面积来看，
2、均超过1万平方公里，在河南范围内面积较大，其中信阳达到了1.8万平方公里，其次为驻马店、周口、商丘黄淮四市下辖区县数量在10个左右，相差不大。,基本状况-交通条件, 2008 河南中原房地产顾问有限公司. All rights reserved.,黄淮四市均是重要交通枢纽，铁路、高速公路、国道等均在四市交汇，交通条件非常好,基本状况-经济状况, 2008 河南中原房地产顾问有限公司. All rights reserved.,基本状况-经济状况, 2008 河南中原房地产顾问有限公司. All rights reserved.,相比河南其它地市，黄淮四市的矿产资源不够丰富、工业基础相对薄弱，因
3、此经济较为落后黄淮四市的农业总规模很大，但以初级农产品为主，产品附加值低，因此经济效益差随着近年来食品价格的上涨，给黄淮四市的农业发展带了契机黄淮四市的人力资源非常丰富，每年外出务工人员数量巨大，从而形成了独特的“务工经济”近年来工资的上涨会增加外出务工收入,基本状况-经济状况, 2008 河南中原房地产顾问有限公司. All rights reserved.,拿信阳为例，2007年，培训城乡劳动力23.7万人，外出务工人员达217.1万人，其中出国务工1.2万人，当年新增农村劳动力转移16.9万人，劳务收入达166.3亿元。 “回归工程”成效显著，当年返乡创业367个，总投资达24.6亿元，
4、带动就业19.5万人。 信阳市具有河南省人口多的重要特征，每年有约1/4的劳务输往国内外，相当一部分人群将对信阳的高端消费作出贡献。信阳市河南省交通门户，便捷连接京广沪等发达地区，临近武汉，客观上对外出劳务提供了便捷。 信阳每年有大量的劳务输往国内外，潜在消费可期；由于具有外地的视野，受发达地区影响较大。,基本状况-城市定位, 2008 河南中原房地产顾问有限公司. All rights reserved.,提纲, 2008 河南中原房地产顾问有限公司. All rights reserved.,基本状况 经济发展 城市规划 市场状况 市场容量 未来展望,经济发展-2007城市GDP总量及增速
5、, 2008 河南中原房地产顾问有限公司. All rights reserved.,黄淮四市的GDP总值差距较大，周口的GDP总量最高，超过了800亿元，其次为商丘、信阳、驻马店黄淮四市GDP近年来增速一直较快，均超过了13%，彼此之间增速相差不大,经济发展-2007人均GDP, 2008 河南中原房地产顾问有限公司. All rights reserved.,由于具有较大的人口基数，因此黄淮四市的人均GDP较低，均不超过10000元，而最高的商丘也仅仅为9500元，依次为信阳、驻马店、周口,经济发展-2007三产构成, 2008 河南中原房地产顾问有限公司. All rights rese
6、rved.,黄淮四市三产结构较为相同，产业比例接近1：1：1，农业占比明显偏高，而服务业占比也较低，由此充分说明该区域的经济中农业占比较大，工业不够发达，而服务业发展也非常滞后比较而言，周口的农业占比最高，而信阳的服务业占比最高,经济发展-2007地方财政收入及居民储蓄, 2008 河南中原房地产顾问有限公司. All rights reserved.,黄淮四市财政收入和城乡居民储蓄均较低财政收入在20-30亿元之间，仅相当于河南某些经济发达的县级市，因此政府的财力非常薄弱，对于市政投资较为有限城乡居民储蓄不超过500亿，人均仅2000元，如此少的居民的财富积累，使得居民的大额购买力十分有限,
7、经济发展-2007人均可支配收入及增速, 2008 河南中原房地产顾问有限公司. All rights reserved.,黄淮四市人居可支配收入也较低，在9000-10000元之间，其中最高的为商丘，最低的为周口人均可支配收入的增速较快，基本超过了20%，由此可见随着农业资源和人力成本的增加，黄淮四市的竞争优势开始显现，居民收入增速也开始加快,经济发展-2007年城区人口及主城区规模, 2008 河南中原房地产顾问有限公司. All rights reserved.,黄淮四市主城区规模在70-80平方公里，均属中等规模城市，但城市人口数量不高，最少的仅为54万人，而最多的也仅仅为85万人因此
8、充分说明黄淮四市的城市化率较低，城市首位度不高，未来具有较大的上升空间,经济发展-2007年总人口及城镇化率, 2008 河南中原房地产顾问有限公司. All rights reserved.,黄淮四市人口总量大，在800-1100万之间，其中人口数量最多的周口，达到了1081万城镇化率普遍不高，在24%-31%之间，远低于全国水平，因此未来发展潜力巨大,提纲, 2008 河南中原房地产顾问有限公司. All rights reserved.,基本状况 经济发展 城市规划 市场状况 市场容量 未来展望,城市规划-商丘, 2008 河南中原房地产顾问有限公司. All rights reserv
9、ed.,城市规划-商丘, 2008 河南中原房地产顾问有限公司. All rights reserved.,商丘选择短期向南，中远期向西、向东的“南拓、西移、东跨”的城市发展方向。远期依托城市南部和东部良好的用地条件、优越的交通区位、便捷的基础设施配套条件，将城市空间的中心由商丘老城区转向南部，在城市东部建设新区。城市空间布局结构将呈“一城三区”，“一城”即城市主城区，陇海铁路与京九铁路交叉口西南部扇面区域，是城市发展的主核心区。“三区”为道北区、工业园区与物流园区。道北区指陇海铁路以北，京九铁路以西的城市区域。工业园区与物流园区是跨越京九铁路发展的产业聚集区，其中工业园区位于京九、陇海交会点
10、的东南区域，物流园区位于交会点的东北区域。“五组团”分为核心组团、古城旅游组团、商业组团、商贸物流组团、开发组团。,城市规划-驻马店, 2008 河南中原房地产顾问有限公司. All rights reserved.,驻马店中心城区发展要按照北延、西扩、东进、南优、中改的初步构想，继续拉大框架、完善功能、提高品位，实现驻马店从小城市到中等城市的跨越发展。 根据城市总体规划，到2010年，驻马店市中心城区人口规模48.5万人，用地规模51.4平方公里；到2020年组合城市(两县两区一体化)人口规模115万以上，中心城区人口73万人，用地规模76平方公里。,城市规划-信阳, 2008 河南中原房地
11、产顾问有限公司. All rights reserved.,信阳城市功能区分明显，中心区定位于金融、商贸服务和文化中心，湖东区将以居住为主。 平桥区和羊山新区均是目前的发展方向，分别定位于城市区域副中心和未来行政中心。 东侧铁路以东定位于工业区，北部和西部定位于科研和旅游。,城市规划-周口, 2008 河南中原房地产顾问有限公司. All rights reserved.,周口市城区规划为西至李大庄镇域界，北至东王营、大王庄域界，南至汤庄、商水城关镇域界。 城区东部地带为优先发展区，未来建设成为行政办公、文化教育、生活居住为主要职能的综合性新区，西部为生态控制区，划定为生态维护用地，南部为引导
12、建设区，北部为有限建设区，作为城市发展的战略储备空间。,城市规划-周口（经济技术开发区）, 2008 河南中原房地产顾问有限公司. All rights reserved.,周口市经济技术开发区设立于1992年6月，1997年11月被河南省人民政府批准为省级开发区，2004年4月经市委、市政府批准接管川东工业基地。现辖23个居委会，人口6.8万，面积34平方公里。 开发区交通便捷，漯阜铁路周口站、沙颍河周口港、周口客运中心站均在辖区，近临漯周界高速、阿深高速、周商高速等干线公路。,城市规划-周口（东行政新区）, 2008 河南中原房地产顾问有限公司. All rights reserved.,
13、周口市东行政新区地处幅员广袤、地势平坦的豫东平原周口市东部，位于周口市城市主要发展方向上，规划面积9平方公里。 凭借其得天独厚的区位优势，未来东行政新区将建成为一个以圆林城市为特征，突出中原文化特色的，融政治、文化、教育、金融、商贸服务为一体的综合性中心城区。,提纲, 2008 河南中原房地产顾问有限公司. All rights reserved.,基本状况 经济发展 城市规划 市场状况 市场容量 未来展望,市场状况-商丘, 2008 河南中原房地产顾问有限公司. All rights reserved.,2007年商丘楼市出现供需两旺局面，投放量增大，年底在售楼房均价达到2000元/平方米水
14、平，位置好、档次高的楼盘售价则达到3000元/平方米。2007年商丘楼市有一个很大的特点，就是小户型热销，30-60平方米的小户型，市场非常抢手，小户型俏销，主要是总价不高，能够满足人们的投资需要。小户型多为2030岁的青年人居住，宜投资，居住门槛低。商丘小户型购买分为自住型、投资型、过渡型。过去楼盘主打都是170-180平方米的大户型，现在发生了变化，大户型不再好卖，一些老盘甚至把大户型改造成小户型，上市后销售不错。,市场状况-商丘, 2008 河南中原房地产顾问有限公司. All rights reserved.,商丘楼市的开发主要集中在2006年，2007年并没有明显增加。但2006年开
15、发的楼盘集中到2007年投放，使得该年市场投放量增加。市场上销售的房屋以现房为主。整体销售形势较好，房价也一直在涨。从目前的情况看，商丘在建项目规模大、数量多，高档楼盘建设如火如荼。红火的局面引得许多外行也进入房地产开发领域。由于投放量将在未来一段时间增加，可以预计商丘楼市竞争在新的一年里更趋激烈。从最近一段时间看，各楼盘对客源的争夺明显激烈，在客源争夺活动中，开发商推出诚意金加倍折抵房款、抽奖等优惠措施，已成为一种变相降价。,市场状况-驻马店, 2008 河南中原房地产顾问有限公司. All rights reserved.,2007年驻马店房价逐渐攀升，市场均价达到了2200元/平方米，楼
16、盘价格在2000-3000元/平方米。楼盘价格差距较大，有1500元/平方米左右的低端楼盘，部分高端楼盘超过3000元/平方米。市场在售项目多层逐渐稀缺，小高层开始入市，但整体尚未过渡到高层，多层价格和小高层尚有一定差距，但价格逐渐趋同。从户型上来看，以三房和两房为主，其中三房的占到供应量50%左右。从面积上来看，三房的户型面积主要集中在120-130的区间范围内，而两房的主要集中在90-110。,市场状况-信阳, 2008 河南中原房地产顾问有限公司. All rights reserved.,信阳市房地产市场商品房价格一直是界限不太清晰，价格以多层和高层划分，又以档次和区域划分，其价格差距多来源于项目距离城市中心的远近与是否高层的物业形态上，竞争层级较低。2007年，信阳的房价在一些大房地产企业的带动下迅速提高，目前的均价在2600元/平方米左右，比2006年上涨17左右。小高层卖得比较好，这是2007年信阳楼市最大的一个热点。目前市场上多层的价格在1700-2500元/平方米的区间范围内，而高层的价格范围与之相连较近，均价亦在2600-3400元/平方米之间。这种情况也与市场的定位和消费者的消费特征有一定关系。,
