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1、第二章 房地产市场及其运行规律,1、房地产概述 2、房地产市场的供求关系 3、房地产市场结构与市场指标 4、房地产市场的特性与功能 5、房地产市场的运行规律 6、政府对房地产市场的干预,Real Estate Development,2,第一节 房地产市场概述,一、房地产市场的概念房地产市场：是指房地产商品交换的领域和场所。从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。是所有这些交换和流通关系的综合，体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系。,Real Estate Development,3,第一节 房地产市场概述,二、房地产市场的运行环境影响运行活动各种因素
2、的总和社会 政治经济 金融法律 技术资源 国际,Real Estate Development,4,第一节 房地产市场概述,三、推动房地产市场转变的社会经济力量1、社会经济因素社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。2、社会经济力量金融业的发展信息、通讯技术水平的提高生产和工作方式的转变人文环境的变化自然环境的变化政治制度的变迁,Real Estate Development,5,第二节 房地产市场的供求关系,一、房地产市场的需求1、概念房地产需求：是指在一个特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。2、房地产需求的特点1）
3、房地产需求具有普遍性2）房地产需求具有区域性3）房地产需求具有层次性,Real Estate Development,6,第二节 房地产市场的供求关系,一、房地产市场的需求3、类型生产性、消费性、投资性4、房地产需求的影响因素1）收入的变化2）其他商品的价格变化3）对未来的预期4）政府政策的变化,Real Estate Development,7,第二节 房地产市场的供求关系,二、房地产市场的供给1、概念房地产供给：是指在一个特定时期内，房地产开发商在各种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产数量。2、房地产供给的特点1）房地产供给缺乏弹性2）房地产供给具有垄断性3）房地产供给具有滞后性,Re
4、al Estate Development,8,第二节 房地产市场的供求关系,二、房地产市场的供给3、房地产供给的影响因素1）房地产开发成本2）政府政策的变化3）对未来的预期,Real Estate Development,9,第二节 房地产市场的供求关系,三、房地产市场的机制房地产市场运行机制 就是市场有机体互相联系、互相制约、调节市场交易主体和客体，促其规范运行的形式和手段。内容价格机制,Real Estate Development,10,第二节 房地产市场的供求关系,三、房地产市场的机制1、供求均衡即供给与需求的均衡状态，是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量
5、相一致的房地产经济运行状态。,价格,数量,S,D,P,0,M,E,Real Estate Development,11,Real Estate Development,12,价格,数量,S,D1,D2,P,P1,0,Q1,Q,Q2,Real Estate Development,13,第二节 房地产市场的供求关系,三、房地产市场的机制1、供求均衡RE供求均衡原理的要义： 是供给和需求两种力量相互作用、相互变化的结果 均衡状态的构成要素，不但包括供、需价格，而且还包括供、需数量一致，二者缺一不可，且相互联系、影响 供、需数量一致，微观上，表示特定市场、特定房地产商品的供求数量相当、供求结构吻合；
6、宏观上，表示一个城市或一个国家的RE供、需数量相一致,Real Estate Development,14,第二节 房地产市场的供求关系,三、房地产市场的机制1、供求均衡RE供求均衡原理的现实意义： 在微观层次上，房地产商应该重视房地产市场供给和需求的变动，重视其均衡状态的状况，及时调整生产经营策略和计划； 在宏观层次上，国家应该运用税收、利率、信贷等经济杠杆，刺激或抑制供给或需求，引导供求曲线沿着人们所希望的方向移动，从而达到一个新的均衡状态。,Real Estate Development,15,第二节 房地产市场的供求关系,三、房地产市场的机制2、供求非均衡即供给与需求的失衡状态，是指房
7、地产商品的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间，或者有一对不一致，或者两者都不一致的经济运行状态。三种状态：A、总量性供不应求状态B、总量性供过于求状态C、结构性供求失衡的状态 ！均衡是偶然的，几乎是不存在的；！非均衡状态是绝对的，常见的。,Real Estate Development,16,第三节 房地产市场结构与市场指标,一、房地产市场结构包括：总量结构：开发与销售之间的数量结构区域结构：全国不同区域、同一城市不同区域（地段）产品结构：住宅（别墅、豪宅、商品房、经济适用房、廉租房）、写字楼、商业用房供求结构：供求档次和需求水平投资结构：投资目的、投资方式,Real Estate D
8、evelopment,17,第三节 房地产市场结构与市场指标,二、房地产市场细分1、按地域细分2、按房地产用途分3、按存量增量细分4、按交易形式细分5、按目标市场细分,Real Estate Development,18,第三节 房地产市场结构与市场指标,三、房地产市场指标,存量 新竣工量 灭失量 空置量 空置率 可供租售量 房屋施工面积 房屋新开工面积 平均建设周期 竣工房屋价值,国内生产总值 人口数 城市家庭人口 就业人员数量 就业分布 城镇登记失业率 城市家庭可支配收入 房屋空间使用数量 商品零售价格指数 城市居民消费价格指数,销售量 出租量 吸纳量 吸纳率 吸纳周期 预售面积 房地产价
9、格指数 房地产价格 房地产租金,Real Estate Development,19,第四节 房地产市场的特性与功能,一、 房地产市场的特性 1、市场供给的特点2、市场需求的特点3、市场交易的特点4、市场价格的特点,Real Estate Development,20,第四节 房地产市场的特性与功能,二、 房地产市场的功能 1、配置存量房地产资源和利益2、显示房地产市场需求变化,Real Estate Development,21,第四节 房地产市场的特性与功能,二、 房地产市场的功能 3、指导供给以适应需求的变化变化原因：使用方式变化租售价格变化4、指导政府制定科学的土地供给计划5、引导需求
10、适应供给条件的变化,Real Estate Development,22,第五节 房地产市场的运行规律,一、 房地产空间市场与房地产资产市场 S1 房地产市场的参与者,Real Estate Development,23,第五节 房地产市场的运行规律,土地市场,RE开发建设市场,RE销售市场,RE消费市场,建筑材料市场,RE金融市场,中介服务市场,物业管理市场,房地产市场运行机制基本架构,Real Estate Development,24,第五节 房地产市场的运行规律,一、 房地产空间市场与房地产资产市场 1、房地产空间市场 生产、生活空间2、房地产资产市场3、联系和均衡状态 空间市场的供求
11、关系决定房地产租金水平，同时决定收益率 空间市场的供给又由资产市场决定,Real Estate Development,25,Real Estate Development,26,第五节 房地产市场的运行规律,二、 房地产市场的周期循环 经济波动与经济周期世界各国的经济发展表明，在经济总量增长过程中，由于不同时段的增长速度或增长率总是快慢有异、高低有别，导致经济总量在时间序列上的波动现象，即实际增长曲线围绕趋势线上下波动，由此反映经济增长与经济波动的关系。,GDP,T,潜在的GDP水平线,经济波动是重复出现扩张与收缩的周期波动，经济周期则可称为从波峰到波谷周期性运动的经济波动。,产生根源 社会
12、总供给和总需求两个对立面的矛盾和统一。,Real Estate Development,27,第五节 房地产市场的运行规律,二、 房地产市场的周期循环 1、定义 是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。2、房地产周期循环的原因供需、信息、心理、政策、制度、时间等。3、传统房地产周期理论的主要内容在市场供求平衡的前提下，房地产市场正常运作，且这种平衡性会持续一定的时期；在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力。,Real Estate Development,28,第五节 房地产市场的运行规律,二、 房地产市场的周期循环 4、分
13、析房地产周期运动的新观念 经济扩张与就业的非线性关系 就业机会增加与空间需求非同时增长 经济活动的扩张不再立即导致新建筑增加 消费行为 城市化等,Real Estate Development,29,第五节 房地产市场的运行规律,二、 房地产市场的周期循环 5、房地产市场的自然周期,B,A,C,D,E,Real Estate Development,30,第五节 房地产市场的运行规律,二、 房地产市场的周期循环 6、房地产市场的投资周期,Real Estate Development,31,第五节 房地产市场的运行规律,二、 房地产市场的周期循环 7、房地产市场自然周期和投资周期之间的关系两者
14、相互联系和相互影响，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。,Real Estate Development,32,第五节 房地产市场的运行规律,二、 房地产市场的周期循环 8、房地产市场周期的特点1）在经济周期中，房地产业进入高涨阶段，相对于国民经济周期来说要较为提前些；2）房地产业周期衰退阶段也相应更早到来；3）房地产业周期萧条阶段相对长一些；4）房地产业相对比较容易波动，房地产周期波幅比整体国民经济周期波幅更大一些；5）房地产周期性波动带有明显的区域性特点。,Real Estate Development,33,19942006中国
15、房地产投资增长率走势图,1979-1991 属于恢复阶段，周期性难以显现； 1992-1993 高速增长期，可看作繁荣阶段； 1994-1996 衰退阶段； 1997-1999 萧条阶段； 1999-2000 复苏阶段； 2000- 新的繁荣阶段,Real Estate Development,34,第五节 房地产市场的运行规律,三、 房地产市场中的泡沫与过热1、房地产泡沫及成因S1 泡沫经济“泡沫状态这个名词，随便一点说，就是一种或一系列资产在一个连续的过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是吸引新的买主这些人一般只是想通过买卖谋取利润，而对这些资产本身的使用或产生盈利的能力不感兴趣。随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。”金德尔博格新帕尔格雷夫经济学大辞典 1992年版,Real Estate Development,35,第五节 房地产市场的运行规律,三、 房地产市场中的泡沫与过热1、房地产泡沫及成因S2 泡沫经济与经济泡沫经济泡沫 指的是在经济发展过程中经常出现的不均衡现象。（具体表征：上下起伏的经济周期）泡沫经济 则专指那些由于经济投机活动而导致市场价格大起大落的现象。区别（市场机制）对经济泡沫产生制衡 均衡点对泡沫经济无能为力 均衡点,
