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1、赛格商住项目营销策划报告,阳光行 2008年6月 西安,赛 格 项 目 初 探,前言： 首先，非常感谢赛格集团给我司这样的机会，让我们能够展示自身在房地产营销方面的丰富经验和对项目精准的把控能力。,核心问题,如何转换五层底商对住宅的影响,参考：万科全面家居解决方案,3种距离,投资客商住客自住客,良好的内部结构，稳定的商住租户良好的降源增效，可控性后期成本良好的生活服务，懒人式配套,零距离近距离远距离,3种客户,3种利益点,3种距离处理方案,负距离零距离近距离,硬件升级方案STUIDO后动力方案25小时IT懒人方案,零距离近距离远距离,销售效果,3种方案,如何解决,IT小户型完全解决方案,精装修
2、计划,创业户型计划,商务生态圈计划,物业解决计划,商业配套计划,智能化服务计划,生活配套计划,户型改动计划,商务平台计划,硬件升级方案,25小时IT懒人方案,STUDIO后动力方案,硬件设施计划,户型改动计划,样本的选择,样本选择原则,对本案有借鉴意义的项目 和本案相似的项目 和本案存在竞争的项目 本案周边的项目,通过对竞争项目的分析，试图找出本项目的差异化竞争优势和准确的市场定位,样本项目分布图,本案,规模,9栋住宅,有近18万平米的商业,除万达广场、荣城外，其它项目规模不大，住宅总规模约45万平方米，同质化竞争严重,建筑类型,从建筑类型上看，各个项目公寓部分多数为高层塔楼，与本项目在同一个
3、竞争层面上,公寓部分为塔楼,户型,户型面积,领地公寓和荣城虽然都以普通住宅为主，但也都推出一定数量的小户型，万达广场和自由自宅户型面积偏小，其他项目小户型面积相近。,2栋小户型公寓,部分小户型公寓,户型面积同质化严重,万达广场户型设计,领地公寓户型设计,户型,荣城户型设计,户型,自由自宅户型设计,户型,本项目户型设计,户型,本项目户型设计,户型,本项目户型设计,户型,户型设计,户型方正 功能分区明确 低窗 户型面积适中 开放厨房,局部房间进深大 功能分区不明确 高窗 户型面积偏小 独立厨房,竞争项目,本项目,劣势 劣势 劣势 劣势 优势,比较,通过比较分析，本项目优势与劣势并存，如何发挥优势规
4、避劣势是本项目在后期包装中所要解决的问题,户型,户型建议1,将入户门退后，减少入户玄关部分，减少浪费,户型,户型建议2,将次卧2.7M面宽改为3M 主卧4M进深改为3.7M 保持卧室使用面积均好 将客厅4M面宽改为4.2M 主卧4.2M面宽改为4M 提高客厅使用面积均好,户型,户型建议3,将次卧2.7M面宽改为3M 主卧3.7M面宽改为3.4M 保持卧室使用面积均好,户型,户型建议4,隔一户加1景观阳台 加观景阳台，功能间分区清晰,阳台,户型,本项目户型配比A座,单户面积过大,C户型配比例过大,适当减低A户型面积 适当减小C户型比例,户型,本项目户型配比B座,B座户型摆放基本对称，均好型强 各
5、户型比例比较平均,商业配套计划,配套设施,无购物和商务,市场供应项目虽然大部分有会所，新建项目会所规模相对小，由于位置更加靠近商业中心，配套主要依赖于外部配套。,建议本项目在原商业业态定位的基础上，考虑引入超市、中小型餐饮、健身中心等，保证配套齐全，提高生活便利性；,配套设施,通过对南二环市场周边考察，项目的周边商业、办公区 域人员聚集,得出： 以项目地为圆点三站内无大型超市； 以项目地为圆点三站内无中低档平价餐饮； 以项目地为圆点五站内无健身中心；,商业业态,超市,物业解决计划,物业服务,个别酒店式服务,市场供应项目虽然大部分有专门物业公司服务，但服务项目少，水平低。,本项目在后期物管上专门
6、提出：8大特色服务，提供舒适便利的生活保障；,网格式安全管理模式 全功能+1服务中心 社区一卡通服务 免费无线上网服务 捷行服务 办公便捷服务 商旅预约服务 特色充电讲座,物业服务,8大特色服务,网格式安全管理模式保安24小时巡逻 IC电子门禁系统 可视对讲系统 闭路监控系统 电子监控与自动报警 烟雾检测 全天候车辆管理/智能化道闸系统,全功能+1服务中心 全功能酒店式服务 1小时个性入户服务室内清洁服务 家务助理服务 配送服务 洗衣服务 爱车服务 电器上门维护服务,社区一卡通服务业主 IC 卡与银行信用卡功能合并，实现物业管理费、水电、煤气费用的自动转帐付费，更方便、更快捷,无线上网服务社区
7、统一配置无线网络设备，为业主创造自由移动的网络空间,捷行服务同知名租车公司品牌联合，业主优惠租车、方便出行 另设立专门泊车点供租车停候，由物业代招，免去久候之忧,办公便捷服务同办公装饰及耗材公司品牌联合。客户入住后将获得硬装/软装方案，设备/耗材等全方位优惠服务，日常所需，不假外求,商旅预约服务提供 VIP商务助理，包括代定酒店、会议提醒、打字、复印、定机票等 为独商旅期间的业主提供预约服务：定期免费清洁、代取快递、代寄信件、上门收费、代缴水电煤费等,特色充电讲座利用自有资源和品牌联合，为商户提供各种的提升环境和充电课程，增强社区的凝聚力和归属感,智能化服务计划,硬件设施,智能化设施,智能化设
8、施,小区智能化 源于商业建筑智能化，即通常所说的5A级智能大厦。主要针对集中式封闭住宅小区的建筑群，进行管理以及管理整合，以提高小区各方面的管理能力与管理效率（包括诸如物业、安保、设备、信息等各方面的管理），同时降低物耗和管理成本，为住户创造优良的小区居住环境。 小区智能化是小区管理系统的技术平台。相关信息发送和集成到小区控制中心，由小区控制中心进行统一的管理、控制与响应。,智能化分为 小区智能化 与 住宅智能化 两部分。,住宅智能化 侧重于个体住宅，为家庭提供更具备环境适应性和人性化的日常居住环境，是家庭个性化生活的技术平台。 终端信息发送至住户端控制主机，主机根据住户事先的设定以及事件的具
9、体情况进行响应，部分信息在发送至住户端控制主机的同时，也发送至小区控制管理中心，由管理中心进行记录、备份与响应； 住宅智能化的目标是向住宅的个性部分提供管理平台。,硬件设施,智能化设施,通过目前市场上的这些项目对比，我们可以看出，现在市场上的各项目已经把智能化系统做的比较全比较到位了，因此，相对于本项目来说，应该做到不能落后，并应适当增加一些设备设施提升项目的品质。,硬件设施,智能化设施,建议本项目设置如下设施 可视楼宇对讲系统 公共区域及群楼商业部分区域的闭路监控系统 门禁（一卡通）控制系统 宽带接入系统 卫星及有线电视接收系统 电话系统 建议增设煤气报警系统 地下停车场（一卡通）控制系统
10、手机信号微蜂窝覆盖系统 裙楼商业商业设置背景音乐系统,硬件设施,智能化设施,位置设置建议 有线电视、卫星电视接口可设置在客厅和卧室； 宽带接口可设置在客厅和卧室； 电话接口可设置在客厅和卧室； 可视对讲系统设置在门口（门磁、红外、烟感）； 门禁系统可设置成刷卡开门和密码开门两种方法，即安全又方便； 监控系统设在一层电梯口，一楼服务台，地下停车场。,硬件设施,智能化设施,特别建议：全面完善社区的现代智能化服务，以此提升本产品的整体品质。 我的E生活 提供宽带接入服务，尽享互联网各项全方位的信息服务。 小区之窗 家庭证券 网上购物 BBS论坛 网络图书馆 公共信息 远程医疗 远程教育 互动点播 V
11、OD点播 区域可视网络聊天,硬件设施,硬件设施计划,硬件设施,防噪声设施,由于项目地处于南二环路上，靠近街边噪声污染较大，所以为保证居住舒适性特别建议： 外墙运用防噪音吸音砖，并运用中空玻璃等技术手段，以此提升本产品的整体品质。,硬件设施,裙楼楼顶建议,由于项目商业部分是5层裙楼，为提升项目内在品质，并建立良好形象。特别建议： 视群楼顶面积适当做楼顶网球场、绿化氧吧、空中餐吧等处理。,硬件设施,空调系统建议,由于项目商业部分是5层裙楼，势必中央空调系统，而住宅部分的采暖以及空调系统如何设计使用，特别是在考虑成本以及运行费用。特别建议： 水源热泵系统是利用地球水所储藏的太阳能资源作为冷、热源，进
12、行转换的空调技术。具有高效节能，属可再生能源利用技术，不仅可供暖、空调，还可供生活热水，一机多用，一套系统可以替换原来的锅炉加空调的两套装置或系统。,创业户型计划,产品建议,建筑产品结构对比,一又二分之一和五米魔方以LOFT为主，巧克力公寓和东尚以复式为主，东尚有部分夹层产品；,4.4M夹层产品,产品建议,销售周期对比,列举市场部分复式、LOFT、夹层产品，均保持在18个月内售罄，销售情况均比较乐观,44.4M 夹层产品,户型,五米魔方户型设计,户型,东尚户型设计,户型,巧克力公寓户型设计,户型,一又二分之一户型设计,户型,户型结构,通过比较分析，由于本项目公寓部分户型进深、面宽等限制，户型得
13、不到合理利用，如何发挥优势规避劣势？是我们急切需要解决的问题！,我们的建议1：产品部分硬件配合改动,小户型住宅设计要点1、合理平面布置：交通路线便捷，户内活动不穿行他室，没有交叉 功能分区清晰。即室内公私分区、动静分区、洁污分区明确 平面布置紧凑，相关房间集聚，使用方便,2、适当的户型面积：,3、适宜的空间尺度各功能空间应根据主要家具、设备、设施，人体和操作活动三部分所需面积组成 进行有机组合，保证该空间面积紧凑合理。,4、集成的厨卫设施厨卫是设备、设施、管线密集的空间，也是家务劳动强度最大的地方，因此科学合理，并按人体工效学原理进行布置 做到配套、综合、隐蔽的布置三原则，设置管道井、管道墙或
14、盒子间，使厨卫空间利用最大化，使设施集成最合理化,5、灵活的功能空间根据家庭生命周期内，家庭结构、生活形式、职业变化等情况的变异，内部空间可作灵活再分隔，做到内部空间的适应性。建议以解构空间、轻质可拆装隔断和可调节的设施来保证。,户型,产品结构,通过比较分析，由于本项目公寓部分户型进深、面宽等限制，户型得不到合理利用，如何发挥优势规避劣势？是我们急切需要解决的问题！,我们的建议2： 部分产品做复式、LOFT、夹层,可借鉴点： 苹果LOFT，拥有5.6米层高，6.4米超大开间，可以实现2.7米/2.9米上下空间组合 建筑面积60平米，买一单层能得到两层近120平米的空间 上下层功能空间分布合理，
15、动静相宜 人性化双卫生间设计，上下层各有一个卫生间,单层套内面积：46.81平方米 单层建筑面积：60.25平方米 双层套内面积：91.04平方米,LOFT创意户型,苹果社区,建筑面积：58.54 套内面积：45.66,户型特点4.9 米层高，室内区域开阔，私人空间增加。无隔断设计带来自由无阻的创意空间。 夹层设计增加了房间的使用面积，利用丰富的垂直空间，可以搭出类似复式的上层，间隔出独立的功能区域，更可设计螺旋楼梯将上下层相连，极大丰富空间层次。,智慧大厦,夹层设计户型,通过夹层设计，提高了对空间的利用率，有力提升产品附加值，对本项目的设计有借鉴意义。,赠送夹层，可作卧室使用（带独立卫生间）
16、。,世金汉宫1房：二层面积全部赠送，作为带独立卫生间的卧室，并赠送一间多功能房。,夹层设计户型,LOFT公寓户型建议,一层：平坦、宽阔,LOFT公寓户型建议,一层：平坦、宽阔,二层：错落、个性,LOFT公寓户型建议,叠中叠的设计，使功能分区更鲜明,LOFT公寓户型建议,保持卧室、客厅均衡的面宽，并保证大户型优先朝南 缩减一室户型所占比例 缩减两室户型面积比例 增加各户型阳台部分，确保各功能间分区完整 高楼层增加LOFT户型比例 高楼层增加精装修户型比例,户型,户型建议总结,精装修计划,产品建议,室内装修,装修标准 现市场供应项目精装修的只有会展中心一个项目，实际标准在500-800元/平方米之间,本项目在公寓部分可适当进行装修（顶层2831层，视市场情况与否） 建议本项目装修标准为300-500元/平方米,在控制成本的同时提升项目装修档次的同时,保证项目的性价比,为项目价格的提升保留一定的空间.,
