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1、主场策划设计方案,天津生态城市博览会 策划方案,科技进步是人类发展的根本。科技的进步势必影响到生态城市建设领域。生态城市建设是跨工程技术和造型艺术的一项领域，更深层次还涉及到社会及文化层面。人类历史按阶段划分，目前已经进入后工业时代或前数码时代。这一时代在新技术、新材料、新软件方面的科技进步，势必对建筑设计及配套设备和部品等行业带来重大影响。目前，中国经济增长速度十分显著。生活水平的不断提高和人们购买力的进一步增强，加速了人们对物质生活高使用质量的需求。提高建筑科技水平，提高健康舒适程度，已提到消费者和开发商的意识中来。所以从产品竞争力、节约国家土地、能源等方面考虑，引进高科技、低碳环保技术具
2、有相当的必要性及迫切性。,活动背景,整合行业资源，形成品牌市场关注度，延伸品牌宽度。网络广阔的社会资源，倡导神态环保理念，加深品牌深度。紧密联系媒体，营造良好的舆论氛围。加大与相关行业的合作，为日后的发展奠定坚实的社会基础。,活动目的,活动主题：生态、科技、宜居 活动日期：2010年9月28日-10月1日 活动项目：开幕式、嘉宾领导参观、论坛会议、交流酒会、闭幕式、答谢午宴 活动地点：天津滨海国际会展中心 邀约媒体：1、电视媒体：天津电视台2、报纸媒体：今晚报、每日新报3、广播媒体：天津人民广播电台4、网络媒体：北方网、新华网,活动概述,工作解构我方将把所有活动所涉及到的工作模块化，并安排专人
3、负责与组委会进行协调。 明确各方职责，确认工作时间，随时进行电话沟通。活动测试所有物料、灯光、音响、道具等设施均提前进场测试演练，易耗品均按双倍准备，防止发生临时性故障，所有活动当天的内容设立2号方案，防止发生因人员问题导致的事故。人员管理与疏导人员动线疏导方面，为避免拥挤和等候，我方将设置现场工作人员，协助展览会现场工作人员进行服务；现场安放明显的指示牌引导嘉宾入场。活动现场将设置签到台，礼仪人员为嘉宾服务，以避免发生等候。,前期准备,客户接待与服务宾分为三类，采取不同的接待方式：a、政府官员（一对一专人接待安排 贵宾专属休息室）b、展览会重要领导（内部人员服务）c、新闻媒体（精锐广告传媒协
4、助接待）所有物料用品将严格按国家要求执行，并在行政部门办理所有相关手续。将由我方高级管理人员与组委会高级管理人员组成监督组，对活动的每个环节进行整体监控。,前期准备,开幕式,主持人宣布上台参加启动仪式的嘉宾领导嘉宾领导上台主持人宣布启动仪式开始，串词烘托现场气氛（全场倒数）嘉宾领导一同按下启动仪启动仪前大型的展会LOGO闪闪发光鲜花彩带漫天飞舞全场一起鼓掌祝贺,开幕式启动仪式,嘉宾领导到开闭幕式现场，由专人及礼仪将嘉宾领导引致VIP休息室。开闭幕式开始前5分钟由专人及礼仪将嘉宾领导引致仪式区就坐。PS： 若嘉宾领导在仪式开始前5分钟到场，由专人及礼仪将嘉宾领导引致仪式区就坐。,领导签到,闭幕式
5、,开闭幕式活动转至会展中心室内举行。不适于室内举行的活动项目将被替换为适用于室内的活动项目。通报时间：开闭幕式前一天下午5点。由我方高级管理人员与组委会高级管理人员组成天气侦测预报组，共同侦测天气并通知各部门。,开闭幕式（雨天）备案,嘉宾、领导参观,开幕式结束以后，由主持人宣布嘉宾领导退席。全体人员鼓掌欢送嘉宾领导退席。由专人及礼仪将嘉宾领导引致展览会。跟随导示系统进行参观。（嘉宾领导由3号门进入）由组委会专人带领嘉宾领导在生态城市博览会内参观。既定路线参观完成后，嘉宾领导抵达媒体合照处，共同在纪念背板上签字，以作纪念。（此处，可做媒体拍照处）媒体拍照结束后，嘉宾领导以既定路线前往展览会停车场
6、，驱车离开。（嘉宾领导由9号门离开展览会）,嘉宾领导参观,白色箭头表示嘉宾领导路线专人、礼仪由4号门将嘉宾领导引领至开幕式现场在主持人介绍下嘉宾领导由舞台右侧一次上台开幕式结束后，嘉宾领导由舞台左侧退场专人、礼仪由3号门将嘉宾领导引领至馆内参观,嘉宾领导参加开幕式及进馆路线,嘉宾领导参观路线,观众参观路线,水资源利用与处理展区（1号馆）智能化城市管理展区（2号馆）生态社区，生态建筑展区（3、4号馆）节水生活体验区，低碳生活体验区生态社区，生态建筑展区（5、6号馆）新技术新产品展示区循环经济示范展区（7号馆）新能源开发利用展区（8号馆）,嘉宾领导参观路线（拟定）,主题论坛会议,答谢午宴,答谢午宴
7、前嘉宾领导驱车到达答谢午宴酒店，前往VIP室休息。答谢午宴前5分钟由专人及礼仪将嘉宾领导引答谢午宴厅就坐。 答谢午宴后午宴结束前10分钟，在专人及礼仪的带领下，嘉宾领导退席。全体人员起立鼓掌欢送嘉宾领导退席。嘉宾领导以既定路线到达酒店前厅，驱车离开。,答谢午宴,活动预算,某大型商业项目整体策划方案,对于本项目商业的理解,项目定位 旅游文化消费区 城市休闲娱乐中心,商业形态 步行街(商业联排) 酒店(客栈)主题商场,区位环境 古城边缘 大丽路与才村路叉口 郊区、石材加工区,业态规划 旅游购物 休闲度假 餐饮娱乐,销售方式 独立产权 部分返租三年,对项目本阶段销售目标的理解,高增值率,较高的销售率
8、,较好的投资回报,通过高开业率形成市场热点,短销售周期,较低的投资风险,高销售率,通过持续经营促使物业增值,较合理的销售价格,项目可开发方向,餐饮娱乐,休闲度假,本项目可能功能界定,旅游购物,旅游商品、土特产品,酒楼、快餐、KTV、演艺吧,客栈、酒店、茶吧、酒吧、咖啡,集旅游购物、休闲度假、餐饮娱乐为一体的商业文化区,项目资源因子分析与项目功能定位表,项目特性与功能适应性比较分析,从项目自身条件角度分析： 旅游购物餐饮娱乐休闲度假,项目区域分析小结,从区域市场空间分析 旅游购物餐饮娱乐休闲度假,从项目特性分析 旅游购物餐饮娱乐休闲度假,从区域人流结构分析 游客居民、社团游客散客 过境人流固定人
9、流,项目定位建议：1、项目初步定位为大理新兴旅游文化商业中心和餐饮休闲配套基地； 2、旅游商品和省内特色文化消费品为主要业态，层次较高的餐饮娱乐休闲为补充。3、充分考虑旅游汪旺季平衡，业态规划要吸引当地消费力量。,社团游客 追求新奇 随机性较强 停留时间短 购买力较弱,旅游散客 追求新奇文化消费 随机性强 停留时间较长 购买力强,居民 追求实惠 规律性强 休闲餐饮为主 购买力一般,建议：1、项目整体目标消费者重点针对社团消费和散客为主，以商务和居民消费为辅。2、项目应充分规划商业及公共配套，如银行、停车场，以便于商务消费和过境车辆进入。3、项目要充分规划内部小环境，营造一定层次感以适应规划业态
10、及目标顾客。,目标顾客消费行为特征分析,商务客 追求档次 规律性强 餐饮娱乐消费为主 消费水平,旅游行业市场规律分析,旅游出行方式 社团散客自驾车4：3.5：2.5 消费能力分析 自驾车散客社团游客,游客分析,整体购买力分析 社团自驾车散客 购买成交率 社团自驾车散客 购买动机可引导性 社团散客自驾车,消费行为分析,社团游客 购物行为分析,消费地点 指定地点自选地点 消费取向 小件、低价商品 方便快速 心理安全引导因子 线路导游兴趣,机会(O) 区域潜在商业配套需求大 民俗文化消费需求大 有规模效应，建设发挥空间大 配套可优于其它竞争项目,项目优劣势分析,优势(S) 商业昭示性强 区域辐射性强
11、可达性较好 区域内游客和过境人流多 产业政策支持,劣势(W) 主体规划已定，调整空间不大 过境人流大于固定人流 周边自然及人文环境较差 距离古城及下关较远,威胁(T) 区域新项目同业态经营可能 快速通道较难引古城人流 淡旺季明显，经营压力大 业态混杂管理困难,项目战略选择,四大价值点大理最大旅游购物中心；滇西北最大民俗文化展示中心；市内游憩商业公园；市内最大餐饮娱乐基地；,四大价值点大理最大旅游购物中心；滇西北最大民俗文化展示中心；市内游憩商业公园；市内最大餐饮娱乐基地；,项目规划概念定位,项目定位调整方案,部分商铺主体基本完工 、预计10月底可交付。,项目现状分析,工程进度,已定400多套，
12、已签近400套，回款约5000万，低谷期。,销售进度,前期无准备，基本未启动，方案及队伍组织未完成。,招商进度,较关注 ，推出时间较长，观望者、顾虑者较多。,市场反映,有知名度、前期活动及广告多、但目标受众印象不深刻。,市场形象,多家代理、区域优势互补、但统筹整合不到位。,销售组织,代理商与开发商沟通、及组织保障及决策时效有待探讨。,组织协调,州庆前商铺部分全部交付的压力。,现阶段面临问题,工程进度,打破客户顾虑、重起高潮、快速回款化解投资风险。,销售突破,方案及队伍组织快速完成，尽快启动有效招商活动。,招商组织,商户入住率、开街基本条件、商业氛围基本呈现。,州庆开街,社团合作、导游及旅行社利
13、益保障机制、散客及市民吸引。,人流保障,经营与销售的矛盾、实际规模及经营方式。,配套工程,工作分解、经费及时投入、决策时效、执行力。,工作时效,调整项目战略定位和业态规划，重新设计营运管理方案。,现阶段重要工作建议,调整定位及运营方案,州庆开街系统策划，专项工作小组责任到人。,专项任务、确保开街,政府、旅行社、景区立体联盟，共创共享最大利益。,重整旅游资源,市政配套以代建或定向开发为主，放弃销售利润。,配套设施定向开发,场地入股、免租优惠、加盟自营（员工风险承包）,主力店战略合作,全面招商、反推销售,批发式、网络式、定向式集群客户推介活动，快速上量。,调整营销策略、包括包装、推广、销控甚至价格
14、策略。,自然销售、调整策略,项目业态规划,银器及珠宝,旅游商品,皮、木手工艺品,民俗文化饰品,民族服饰扎柒织物,民族图书音像制品,大理石工艺品,茶叶及茶制品,名优土特产,中药材民族医药,名牌烟酒类,地方特色副食品,花卉及标本,其它地方工业品,医疗保健,配套功能,快餐小吃店,数码影像中心,旅游组织及服务,物流汽配票务,银行工商税务,咖啡厅茶酒吧,酒楼西餐厅,演艺吧KTV,保健运动中心,民俗文化体验,会务及度假,休闲娱乐,规划业态面积比例,商品类,民俗工艺品类,民族服饰类,餐饮休闲类,图书音像类,土特产品类,酒楼茶酒吧咖啡,健身桑拿运动类,配套服务类,KTV慢摇吧演艺吧,会务度假类,快餐羔点屋花店
15、,保健医疗类,物流票务银行类,数码影像类,居家消费类,民俗文化体验类,旅游服务类,项目运营定位,云南首个厂商直营基地,大理最大旅游购物中心,15个民俗体验园,滇西北最大民俗文化展示中心,市民周末休闲基地旅游VIP服务中心,市内游憩商业公园,大理最大专业婚庆中心,市内最大餐饮娱乐基地,项目定位,运营方案,社会营销,经营管理,首家厂商直营基地挂牌,商户免税政策扶持,资源整合,带导性产业大客户合作,联合打造专业婚庆中心,统一商业营运管理,统一形象包装和对外宣传,名优特产品评选,联合打造滇西北自驾车服务中心,联合打造旅游VIP服务中心,定期组织大型旅游及商业会展活动,整体运营策略总纲,经营定位剖析,云
16、南厂商首个直营基地,15个民俗文化体验园,民俗文化展示与体验消费,大理最大婚庆中心,经营定位,市场效益,货真：消费安全感,价实：减少中间环节,质优：地方名特优产品,批零兼营,吃住行一体创造更多商机,文化展示,散客自驾车重复消费引导,市民休闲消费引导,可游可憩,市民周末休闲基地旅游VIP服务中心,提高餐饮娱乐业市场信心,向市民集中整体展示商业环境,强制推介,策略,项目运营策略,云南首个厂商直营基地,运营策略,15个民俗文化体验园,免税与优惠政策,大理最大婚庆中心,省市政府挂牌保护,联合政策媒体评名优,名优商品入场优惠免税,地方政府或旅行社接待基地,联合发行大理旅游VIP卡,联合发行南国城贵宾卡,市民周末休闲基地旅游VIP服务中心,婚庆策划组织一条龙业务,专业形象包装与宣传,民族民俗文化展示推介,节庆游赏与商业促销活动,目标客户温情公关,商业形象包装策略,
