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1、偉業顧問 B.A.Consulting,做好项目 做好顾问,伟 业 宣 言,作为顾问机构，我们除了希望通过伟业的加入为项目锻造一个规范的、有竞争和服务意识、且高效率的专业团队外，同时对项目的整体运营、关键节点的把控、战略战术的合理设计和搭配使用进行完整的操作执行，为项目拥有良好开发态势奠定坚实基础，高起点地将项目发展扶上更理想的轨道。,- 2 -,报告框架,- 3 -,市场研究 产品研究 项目定位 营销推广 销售目标,- 4 -,天津名正言顺的登上了中国经济发展大舞台的中央,天津整体发展态势,城市性质：中央直辖市 环渤海地区经济中心 中国北方最大的沿海开放城市 城市定位：国际港口城市北方经济中
2、心生态城市 区域角度：国际现代制造业中心区域综合交通枢纽国际物流和会展中心 自身角度：以金融/商贸/科技/信息/文化教育为主的区域服务中心津派文化的历史文化名城生态环境良好的宜居城市,宏观大势城市解码,天津滨海新区位于我国华北、西北和东北三大区域的接合部，地处环渤海地区的中枢部位，是联系南北方、沟通东西部的一个重要枢纽, 是北京等地区进入东北亚，走向太平洋的重要门户。,得天独厚的区位优势，为滨海新区的发展奠定了坚实基础,宏观大势城市解码,滨海新区区位优势,- 5 -,作为滨海新区核心区域的经济技术开发区地处“T”型规划结构布局交汇处，即高新技术产业发展轴与海洋经济发展带交汇地，是一个国际化的港
3、口城市 滨海规划引导发展趋势，津滨联动，“城市东移、滨海西扩”步伐加快,本案借势左翼天津，右翼滨海。两翼齐飞，迎来无限发展契机,宏观大势城市解码,滨海新区空间布局,- 6 -,深圳：80年代，深圳经济特区成立，带动了珠三角区域经济的发展。 浦东：90年代，浦东开发成为20世纪最后10年中国改革开放的重点，带动了长三角区域经济的发展。 滨海：21世纪，滨海发展正式纳入到国家发展战略，从此将带动环渤海区域经的腾飞，将成为中国经济发展的新焦点。,滨海新区的发展模式不同于浦东和深圳，从而拥有更多的发展契机,- 7 -,宏观大势城市解码,滨海新区发展模式,- 8 -,拥有综合配套改革试点政策优势的滨海新
4、区，成为京、津“双核”的新引擎。,滨海新区战略地位,宏观大势城市解码,滨海新区纳入国家整体发展战略。国家对京、津定位的明晰，决定两地联手打造“双核”经济中心，带来中国经济的第三极突破。,注：数据来源天津市统计局,年提前4年实现了经济总量比2000年翻一番的目标,天津市民的收入与消费水平相比以往都有比较明显的提升 , 人均可支配收入增长13% 。人均年消费性支出增长达9% 。,天津整体开发力度不断加大，2006年其在全国31个省（直辖市、自治区）中，成为继上海、北京之后第三个人均GDP达到5000美元以上的地区。,经济发展动力强劲 增长速度明显加快,宏观大势经济发展,总体经济环境,2006年 滨
5、海新区去年完成生产总值1960.5亿元，生产总值占全市GDP比重达45，大大超越了天津市政府给与的定位，并以良好的态势向前发展。,滨海新区的经济地位不断提高，“经济洼地”逐渐呈现,- 10 -,宏观大势经济发展,区域经济比重,预计未来发展的前景和产生的深远影响将很可能超越当年的浦东和深圳,- 11 -,宏观大势经济发展,区域未来发展,大势所向，天津确立北方经济中心重要地位 滨海新区纳入国家发展战略，成为京、津“双核”的新引擎； 天津整体经济发展动力强劲，滨海区域增速明显，呈现赶超其他特区之势；,宏观大势结论,- 12 -,滨海新区位于中心城区东面，渤海湾顶端。紧紧依托北京、天津两大直辖市，雄踞
6、环渤海经济圈的核心位置。 滨海新区行政划分由天津港、开发区、保税区及塘沽、汉沽、大港三个行政区组成，面积2270平方公里，人口100多万。 自身拥有全国最大的人工港、最具潜力的消费市场和最具完善的城市配套设施。,区域环境行政划分,- 13 -,加快建设京津塘高速公路二线、三线、津汕高速、海滨大道等工程，改造京津塘一线，形成“四四五一”快速路网骨架，实现与三北和华东地区的便捷交通和集疏港运输与城市公共交通分离。加快建设滨海新区核心区内、中、三环路，构筑“十横八纵”快速路网体系。,畅捷的道路系统规划为经济快速增长提供重要保证。,路网建设,区域环境规划建设,- 14 -,产业发展空间较大，间接带动居
7、民购买力的稳步增长。 随着核心居住区土地资源的逐渐稀缺，整体需求呈现向外释放趋势,滨海新区各产业区经济的紧密联动和发展,将带动整个区域生活和居住配套需求迅速增加,区域环境规划建设,- 15 -,产业规划,开发区中心商务商业区已确定建设6个功能区，即于家堡金融区、响螺湾商务区、解放路商业区、大沽生态新区、国际航运服务区和蓝鲸岛国际社区，总面积20平方公里。,经济技术开发区确定六大功能区,天津经济技术开发区,区域环境产业规划,- 16 -,07年10月30日，中国新一代运载火箭产业化基地落户开发区西区，该项目全面启动建设，标志着我国航天火箭事业迈出了进入新的发展阶段的关键一步。 该项目总投资约45
8、亿元，规划建筑面积55万平方米，一期工程将于2009年底建成。该工程建成后将满足我国未来30至50年发展空间技术及和平利用空间的发展需求，对引领我国高科技产业发展有着重大的辐射和推动作用。,该项目的落户将带动整个开发区发展,大量的外来消费力将进一步支撑本项目主力购买群,开发区西区开工建设新一代运载火箭产业化基地区,区域环境产业规划,- 17 -,北起津汉快速路，南至永定新河，西至京山铁路，东至渤海，总规划面积约150平方公里，其中陆域约75平方公里，海域约75平方公里 海滨休闲旅游区将建成以世界级主题公园和海上休闲总部为核心的国际旅游目的地，以及生态型海滨休闲旅游区。重点打造主题公园娱乐游、海
9、上娱乐休闲游、海上休闲度假游、海上高端商务游、生态湿地休闲游、海上健身游六大旅游项目。,生态资源优势明显，且通过规划中的中央大道与开发区密切联系，是本项目强重点竞争区域,“一轴、两域、四区”组团式布局,海滨休闲旅游区启建 打造六大旅游项目,区域环境产业规划,- 18 -,空港地区建设，包括商业商贸会展带、总部经济带、科技研发带以及民航科技产业化基地设计、加工区商业商贸会展带、总部经济带修建性详细设计及加工区重要道路节点景观设计等方面。 通过规划模型看到，除工业园区、创业产业基地外，居民住宅区、购物中心、SOHO居住区、医院、学校等生活必需设施一应俱全，同时还配备了如文化产业区、文化广场、沿湖娱
10、乐带、绿地走廊、湖畔体育中心、高尔夫公园、会展中心等功能区域。,自有规划完善的生活配套设施，居住模式上趋向中、高端客群,空港未来规划蓝图由美国RTKL国际有限公司完成,扩建后的机场航站楼,区域环境产业规划,- 19 -,规划建设中的天津港东疆港区位于天津港东北部，东至渤海湾海域，南至天津港新港主航道，西至集装箱物流中心陆域及规划反“F”港池，北临永定新河口南治导线，为浅海滩涂人工造陆形成的三面环海半岛式港区。港区南北长约10公里，东西宽3公里，总面积约30平方公里，其中有10平方公里的区域将成为目前我国规模最大、开放度最高的国际化保税港区。,东疆保税港区被定位成为中国北方国际航运中心和国际物流
11、中心的核心经济功能区，综合配套改革的先行先试区。,天津东疆港保税区将建全新海上城市, 2010年全部成陆,区域环境产业规划,地理位置优势的门户地位，为滨海区域发展奠定厚实基础,立体交通一体化的路网建设，为经济的快速腾飞提供保障,产业布局合理的产业布局，联动强势打造区域,热点持续热点项目逐步落户，增强区域生命力,整合优化的配置为区域内房地产市场的崛起起到推动作用,- 21 -,区域环境产业规划,小结,从06年开始，随着天津城市化进程的加快和滨海新区的开发建设，土地市场日益活跃； 07年土地交易更为活跃,仅前三季度土地的供应就超过06年全年的供应总和,达到834.59万； 07年滨海新区土地出让仅
12、占到全市比重的10%，土地稀缺性日益显现。,从全市格局看：整体市场土地供量上扬，建设力度外扩明显 从区域格局看：滨海新区当前土地供应较少，未来具备厚积薄发之势,一级土地市场 / 全市土地供应,区域环境房地产行业发展,06年上半年以住宅用地领军的滨海土地市场大幅放量，而07年同期土地供应则趋缓 数据显示，土地供应同比下降了89.7%，环比上升了42.8%；土地成交同比下降了88%，环比下降86.5%,信息来源：天津土地交易中心,随着滨海新区热点不断涌现,各开发商争相囤积土地,目前市场供应土地数量正在逐步减少,区域环境房地产行业发展,一级土地市场 / 滨海土地供应,从成交区域看： 今年1-11月，
13、塘沽区土地交易占据了主要的成交份额，其次为空港区域。而开发区成交最少，土地的稀缺性逐渐显现； 汉沽作为新兴热点区域土地供应较为充足。 从用地性质看： 包括商业公共设施和商服公寓在内的商业综合用地成交比重占到总体成交宗数的74%。而07年已经成交的地块中纯住宅用地只有3宗，仅占到总体成交宗数的7%,信息来源：天津土地交易中心,整体土地供应呈现稀缺状，未来寸土寸金趋势成为必然，商务竞争主要来自于海河南岸,一级土地市场 / 滨海土地供应,区域环境房地产行业发展,商服、工业类用地占主流，反映出纯住宅类用地供应受到限制愈加明显、更显稀缺，而区域商务商业的规划发展则被推入主渠道。 塘沽商服用地绽露锋芒 ：
14、作为滨海新区门户形象的塘沽区，可作为地标的商务商业建筑群更能代表区域发展的时代特色。开发区住宅用地日益稀缺，不乏本土开发商隐性囤积土地现象。,一级土地市场 / 小结,区域环境房地产行业发展,尽管新增供应减少，但07年天津整体市场仍然延续着价量双升局面，市场需求旺盛。,数据来源 : 房地产信息网,03-06年价格平均涨幅25% 07年1-11月新增供应仅为06年的38%，而成交量却已经完成了去年总量的85%。同时，价格上涨近25%,住宅市场 / 全市格局,区域环境房地产行业发展,数据来源 : 房地产信息网,07年1-11月天津整体成交均价为6064元/ ；与06年同期相比上涨25%； 07年1-
15、11月天津整体成交量804.2万平米，与06年同期相比下降6%； 07年下半年价格增速加快，11月份成交均价达7028 元/平米， 比1月份上涨了36%； 07年11月成交量108.36万平米，比10月上升了18%，年末呈现高位调整局面。,同比06年，07年天津整体房地产市场处于提速发展态势，未来前景趋好。,住宅市场 / 全市格局,区域环境房地产行业发展,06-07同期商品房成交价、量变动情况,2007年1-6月成交量持续上升，半年总销售额达到199亿元。 成交均价同比06年有较大幅度的提升，平均上涨1200元/平米，区域价值被迅速拉升。 新兴热点市场的价格迅速拉升，带动整体区域市场一片向好，
16、成交面积放量提升。,随着区域人口的增加，新移民的刚性需求和投资信心的提升，市场正处于上升期。,住宅市场 / 滨海量价分析,区域环境房地产行业发展,- 29 -,区域环境房地产行业发展,住宅市场 / 板块分析,板块价值概述： 塘沽中心板块属于老城区概念，历史发展的长久性带来了人文环境以及社会环境的完善体系，同时也造成此板块的土地稀缺。在有限的土地面积上规划建设高容积率小户型产品成为此板块的住宅特点。 产品类型： 精装小户型、高层住宅,塘沽老城中心，土地资源供应有限，小户型产品占据市场主力,塘沽中心板块,住宅市场 / 板块分析,区域环境房地产行业发展,代表项目销售状况：,塘沽中心板块,受土地稀缺性影响，当前区域内在售项目多为商业及写字楼产品，囤积的土地分布非常零散，且均体量不大，不具备成规模竞争优势。,
