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1、高举九盏明灯，照亮我们前进的路！,项目提案的原则及思路,1、充分考虑多行为投资与商业的有机整合，即保证开发商的开发利益，又要确保按商业模式行商业动作。 2、充分考虑本案所处商圈的特色与经营商业嫁接，创立本案的核心竞争力。 3、“售得出、租得满、做的旺”为大前提，对本案的投资者，租赁经营商户，服务的消费人群进行合理而准确的市场定位。 4、以“做得旺”为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合。,5、以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象，强势树立本案品牌形象。 6、优先引进核心主力店。设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场的投资品种。 7、从长远的发展战略目标，结合支塘镇规划，制定
2、项目的市场定位。 8、结合城市规划的有利因素，充分发挥项目地理优势，结合食品城的优势，打造项目品牌。 9、站于商业物业长远发展的趋势，从整体规划和开发利润的角度思考，为开发商争创利润最化。,第一章 市场分析（一）区域宏观经济背景分析 1.1常熟区域宏观经济环境分析 1、概述2005年度，长三角地区宏观经济发展迅猛，整个长三角地区以上海、南京、浙江三地互为犄 角，组成了整个东部乃至全国的黄金三角地带，国民生产总值连年攀高，区域优势明显，交通发 达、人口集中。无论是在生产制造业、商业贸易、物流运输、服务行业等各方面，均占有极为重 要的位置。,2、常熟市宏观经济发展 常熟市位于江苏省东南部，处于长江
3、三角洲经济发达地区，东倚上海，南连苏州，西邻无锡，北 濒长江，与南通隔江相望。境内地势平缓，气候温和，风调雨顺，因年年丰收而得名。全市总面 积1264平方公里，人口103.6万，下辖13个镇场，2个省级经济开发区、1个招商城。常熟在90年 代以后，以服装专业市场闻名于全国，在总人口万的常熟，从事服装服饰业的就有多 万人。年，常熟人均达美元。常熟市区域经济发展格局可以概括为“一 城两区、以点到面、由西向东、全线贯穿”，以招商城、新区、沿江经济开发区为城市产业主要 支撑。,3、常熟区域经济未来发展方向研判在目前的“一城两区”中，位于常熟南部的招商城的发展已经初具规模，而位于常熟东部的新 区、沿江经
4、济开发区正处在起步腾飞的阶段，常熟民间资本雄厚，而其中又以常熟东乡十八镇的 民间财富最为引人注目，未来常熟市的远景规划方向中中，东部乡镇将作为城市化发展的重点。,（二）支塘镇区域发展分析1、规划优势：江苏省常熟市支塘镇地处长江三角洲对外开放地区，镇域面积128.96平方公里，总人口7.21 万，下辖5个居委会、30个村委会，是国家建设部确定的重点建设小城镇和江苏省人民政府确定 的新型示范小城镇。全镇现有工业企业778家，总注册资本10.2亿元，其中外商投资企业36家， 合同利用外资1.75亿美元.支塘镇开发区于2003年5月批准设立，总规划面积50平方公里，是常熟 市最大的市级开发区，主要发展
5、电子信息、精密机械、新型建材、纺织服装、食品加工、汽车零 配件、轻工、冶金、精细化工等产业，已有63家企业入驻开发区，总投资7.38亿元。,常熟市支塘镇开发区北濒长江，南接昆山市，东连太仓市，西靠常熟市区，位于苏嘉杭高速公路 （苏州-嘉兴-杭州）、沿江高速公路（江阴-张家港-常熟-太仓-上海）、苏昆太高速公路（苏州- 昆山-太仓）、锡太一级公路（无锡-昆山）、常昆一级公路和204国道等交通骨干网的环抱之中， 区位优势非常独特。开发区内任何一处都可以在10分钟内到达高速公路（一级公路），30分钟车 程可分别抵达上海、苏州、无锡等长江三角洲大中城市，2002年开工的苏通（苏州-南通）长江 公路大桥
6、，2004年即将开工的镇南（镇江-上海南翔）铁路，计划于2008年建成通车，开发区到 大桥、铁路的时间约为15分钟。,2、区位交通优势,3、支塘镇未来发展方向在远景规划原则中支塘镇在未来35年内，会演变成为城市圈中的小型卫星城镇。,支塘镇目前的商业物业分布主要集中在镇区区域，主要商业物业形态为临街商铺、专业市场两 种。临街商铺主要集中在镇区204国道沿线、镇中心一带，在临街商铺中经营范围分布主要为服 装、日用杂品、五金汽配约、副食品约、家具、餐饮服务、休闲娱乐，专业市场主要为食品城、 第二招商场；其中第二招商场主要是以经营服装鞋帽饰品为主，年租金价格为每平方米数百元， 基本上以零售为主，经营状
7、况惨淡多数业主难以维持，萌生退意。,第二章：针对性的区域商情调查,（一）目前支塘镇商业物业现状调查,1、食品城概况 常熟食品城建办于1992年，前身为支塘蜜饯市场和常熟市副食品批发市场。经过1995年、1999 年、2002年多次改造建设，现占地96000平方米；年营业额为18亿。,食品城的发展轨迹,2、现状调查 （1）食品城专业市场业态主要为批发市场，基本不做零售 在目前总数为270间的商铺中，空置约20组，空置率约为0.07%,其中约16%的商户为综合经营，综合经营范围为上述经营种类中除日 用洗涤用品外的经营范围。,（2）经营商户区位构成,（2）租金价格对比,目前食品城的商铺租金价格范围与
8、支塘镇区区域的商铺租金价格相比处于中等位置。,（3）针对经营商户的调查我们针对招商城内部经营业主做了抽样调查现有商铺业主中： 1、目前自营与出租的比例为 1：9 2、对未来商铺的形态分布要求,3、对将来商铺的购买动机,4、商铺面积需求分析：,5、承受价位水平分析,目前当地客户对食品城商铺的单位心理价位大部分仍然在3500元/平米之下,6、对管理配套的要求,在针对食品城的客户需求调查中我们发现食品城现有客户对于食品城硬件配套设施的需求顺序依次为：1、仓库、停车、道路规划等物流配套 设施的需求 2、对生活居住环境的需求 3、娱乐休闲配套设施的需求目前食品城的娱乐休闲配套相对较少，主要依赖于周边以及
9、常熟市区配套部分客户因谈生意以及日常消费等方面原因对此表现出需求欲望。,（二）住宅部分的调查分析：1、支塘镇居住状况概述 目前支塘镇的居住形态仍旧以农民自建房为主，目前有少量的商品房推出。当地居民的居住偏好 仍旧以大面积居多，且自身家庭往往拥有超过150平米的住宅，自身的置业欲望并不明显；但由 于生活水平以及消费能力的显著提高，加上支塘镇城市化进程的显著加快，当地居民逐渐表现出 对于配套齐全、档次较高的住宅小区的潜在需求。,2、食品城私营业主的居住习惯目前食品城的商户中，人员构成里约有一半以上为浙江、福建、山东等地的外来经商者，这 部分的客户大部分倾向于选择住在食品城内部，但对于现在的配套设施
10、不甚满意；另有一部分人 因对食品城前途悲观而不打算在支塘购置不动产。该类人群的目前居住状态多为租住在食品城商 铺二楼；该部分人群对于住宅表面需求不甚明显，在未来会逐渐改善。而目前占有相当比例的本 地经营商户中，往往自身拥有超过200平米的住宅，且大部分拥有私家车。这部分人群对于住宅 并没有直接的置业动机。,3、当地商品房价格走势分析（1）20032005当地商品住宅价格状况,（2）当地商品房价格走势分析由上表我们可以看出，当地住宅价格呈连年攀升的趋势；同期对比2005年梅李镇的公寓房的 均价只在2000元/平米上下，从这一方面可以反映出支塘镇公寓房价格攀升幅度之大。究其原因有以下几点： 支塘镇
11、土地开发量较少 镇区规划创造升值前景 食品城的烘托,（3）综合分析：可以看出食品城与支塘的住宅市场有着一荣俱荣的连带关系，虽然目前食品城的经营状况以 及投资升值前景在当地居民心目中不甚乐观，但只要操作得当，能够吸引到大量的外地客户前来 置业投资、经营；对于盘活当地商业以及房产市场的繁荣发展有着至关重要的作用。,滨江丽城项目区位： 位与通江路和兴港路之间，政府新开发的滨江区周遍楼盘有滨江易城，同湖房产开发。 正 大新城市广场，全待建。 基本技术指标：占地300亩 建筑面积：商铺2.5万M2 住宅17万M2 物业形态分布：内部配套商业街 商铺面积最小50多M2共68户，小区绿化53% 物管费未定
12、周遍配套：（苏通大桥.滨江中心医院（2级）甲等）待建 商铺均价：12.28开盘5000元/M2 现5500元/M2 小区产品：多层.联排.商铺 营销策略：突出苏通大桥能带来的巨大商机，包租3年，保证返利8% 小单元式产权商铺13.5万起 目前商铺已消化80%多，投资商正积极联系招租事宜，住宅还未开始销售。 优势：有政府支持，临近苏通大桥，有升值潜力。 劣势：人文环境还未成形，周遍配套不足，要形成规模还要等几年。 评价： 这是以住宅为主的楼盘，商业配套具有一定特色，能够形成小型商业街的气候，开发商以及销售 公司希望能通过商业来带动住宅销售，因此前期采取销售商业部分，招商经营的方式来增加区域 人气
13、。,（三）周边地区典型个案的研究分析,1、周边商住楼盘的典型个案,建材市场 区位： 位于204国道北面，东三环的东面。 目前商铺50-60M2，租金为3万元/年 250M2商铺为4800元/M2，共计120万，连其他费用近5000元/M2。 招商时采用全透明形式，按先交先订的原则，依次订购。 在无锡也进行招商发放资料，较看中政府支持力度。国际汽配城 物业地址：204国道以南，汽车城以东 由新天地市场经营管理公司负责招商管。该物业投资4个亿，共开发八个交易市场： 1）轿车配件 2）货车配件 3）工程机械 4）汽保工具 5）轮胎轮毂 6）电动摩托 7）汽车用品批发市场 8）汽车快修一条街。 底楼为
14、商铺，2-4层为仓库，为1：1比例，仓库面积较大。 占地面积：300亩 ，一期150亩 建筑面积：24万M2 一期12.7万M2 物管费：150元/月间，一季一交450元/间 内部配套：生活区S1 S2区内有食堂，浴场,2、周边专业市场的典型个案,销售策略： 只租不买，每套150M2-200M2，1.5-2.5万元/年，合同签定2年，再送半年免租期。其中汽车用 品批发市场为全框架开放式交易大厅，总面积12000M2，单层面积3500M2，可任意分割。签合同2 年，加赠半年免租期。日租金仅收0.3-1元/M2。 政策优势：2004年新出台关于扶持服务业的优惠政策，鼓励服务业发展，支持度加大，政策
15、优惠 面广，优惠幅度提高。开发商力争打造华东汽车用品新天地。 评述： 该项目为典型的综合性专业市场，专业市场必须要具备以下条件：成熟的区域市场环境、便利的 交通、政府的大力支持以及大型规模。且在销售经营中往往会面临着资金风险、人气不足、招商 不成功的挑战，难度较大。,抽样调查数据表明：招商城现有商铺中有58.7%的人是租用他人的商铺，对于拥有自己的商铺的 兴趣比较浓。但商铺位置非常重要，价格方面对于40%的业主来说1万元以上/平方米能够接受， 而且从事服装的占56%，布匹占14.8%，其两个行业有很大的发展空间，特别是布匹市场，有较 强的投资意向，其中有超过50%的业主要进入写字楼，以比较高档
16、次扩大经营力度。且所访问客 户以福建，浙江为主，在常熟已有多年，资金实力雄厚，对于其他地方投资并不感兴趣，感觉常 熟市场潜力有的发掘，但是他们目前多为租用商铺，并且租金一年一年上升，面对如此问题，他 们非常想投资商铺，但地段是最重要的，所以地段可以满足他们的同时，辅以合适的定位，招商 城内投资的潜力还是很大的。,（四）招商城商业经营及投资行为分析,4.1 投资行为分析,4.2.主力消费群体特征,大部分经营者对目前的经营状况认为较为一般，其次为不太满意及比较满意。商家的经 营模式是,许多经营者的理想经营模式是规模化、特色化经营，希望通过商业的规模效应及富有特色的经营方式来吸引消费者，而同时许多经营者希望自己经营的地方能集饮食、休闲、购物于一体，物业管理及智能化商业配套完善，周边具有良好的购物环境等。,4.3 主要商业地段经营者分析,（1）人流量依然是许多经营者在选择经营场所时首要考虑因素 （2）2005年市场供应量持续增加,存在竞争压力 （3）传统商业街区、专业批发市场仍是商家热点首选 （4）建筑设计不能完全满足多功能的商贸需求 （5）招商场、国服两大商业区域市场竞争具有共赢性 （6）开发规模化、经营专业化将成为未来商用物业的发展趋势,
