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1、1 无锡雪浪科教产业投资发展有限公司 30000 万元集合资金信托计划尽职调查报告 报告部门：上海业务总部 报告日期：报告日期：2013 年年 1 月月 23 日日 2 信托项目资料一览表 单 位 资 料 名 称 无 锡 雪 浪 科 教 产 业 投 资 发 展 有 限 公 司 营业执照(正副本) 组织机构代码证（正副本） 开户许可证 税务登记证（正副本） 增资扩股的股东会决定 贷款卡 贷款卡查询信息 验资报告 法定代表人身份证 公司章程 审计报告(2010、2011、2012) 验资报告 融资申请书 声明书 董事会决议 担 保 方 资 料 营业执照正副本 组织机构代码证 3 开户许可证 税务登
2、记证 验资报告、银行询证函回单 公司章程 贷款卡查询信息 审计报告（2010 年、2011 年、2012 年 6 月） 董事会决议 法人身份证复印件 项 目 资 料 项目实地照片 无锡滨湖区发改委关于新建科研用房项目的通知 建筑工程施工合同 建设用地规划许可证 建筑工程规划许可证 建筑工程施工许可证 项目自有资金投入证明材料 2012.5-6 月的工程监理月报 中科院软件所无锡分部装饰工程协议书 项目环评报告 其他材料 无锡南泉古镇建设发展有限公司营业执照 4 抵押物土地证、宗地图 土地使用权价格预评估单 土地抵押预评估函 仙河苑三期委托代建及回购协议 无锡滨湖区近三年财政收支情况 5 信托项
3、目基本信息表 信信 托托 项项 目目 要要 点点 项目名称 无锡雪浪科教产业投资发展有限公司 30000 万元集合资金信托计划 交易对手 无锡雪浪科教产业投资发展有限公司 信托规模 30000万元 占用净资本 450万元 信托期限 26个月 资金用途 项目贷款 募集方式 第三方募集 还款来源 未来经营收入 总融资成本 XX% 我司总收益 2.5%/年（其中含北京华勤景会管理咨 询有限公司的财务顾问费0.4%及托管费 0.1%） 项目的基本信 息 我部拟设立“无锡雪浪科教产业投资发展有限公司30000万元集合资 金信托计划” ，信托计划规模为30000万元，用于中科院软件所工程建 设项目，贷款期
4、限为24个月，信托期限为26个月，总成本为13.5%/ 年。 风风 险险 控控 制制 措措 施施 风控措施及具 体情况 1、地方性国企、关联公司无锡金源产业投资发展集团有限公司为本 次信托融资提供连带责任担保； 2、关联第三方以名下足值土地，土地证号为：锡滨国用2012第 017416号，面积为49066.9平方米的国有划拨土地为本次融资提供抵 押担保； 3、无锡市滨湖区政府将本次融资款项纳入财政预算，滨湖区财政局 出具承诺函，如融资方无法按期偿还，由区财政安排专项资金兜底。 6 第一部分 项目概况 一、 项目概况 无锡雪浪科教产业投资发展有限公司（以下简称：雪浪科教或融 资方）拟向我司申请借
5、款 30000 万元，贷款期限为 24 个月，信托期 限为 26 个月，用于中科院软件所工程项目的建设，融资成本为 XX%/ 年，我司收益预计为 2.5%/年（其中含北京华勤景会管理咨询有限公 司的财务顾问费 0.4%及托管费 0.1%） 。 二、 信托计划摘要 1、 交易对手：无锡雪浪科教产业投资发展有限公司； 2、 融资金额与期限：30000 万元，融资期限为 24 个月； 3、 融资总成本：XX%/年； 4、 信托资金的用途：中科院软件所项目； 5、 信托融资的风险控制措施： （一）连带责任担保：地方性国企、关联公司无锡金源产业投资 发展集团有限公司（以下简称无锡金源或担保方）为本次信托
6、融资提 供连带责任担保，截止至 2012 年 6 月 30 日，该公司总资产为 209.53 亿元，净资产 95.5 亿元。 （二）土地抵押：关联公司无锡南泉古镇建设发展有限公司以 7 名下足值土地，土地证号为：锡滨国用 2012 第 017416 号，位于无锡 市滨湖区雪浪街道壬港社区的一宗 49066.9 平方米的国有划拨土地为 本次融资提供抵押担保； （三）无锡市滨湖区政府将本次融资款项纳入财政预算，滨湖区 财政局出具承诺函，如融资方无法按期偿还，由区财政安排专项资金 兜底。 （四）还款来源： （1）中科院软件所项目收入，该项目为雪浪科教与中科院合作的 定向建设项目，建成后将由中科院出资
7、收购项目的办公群落，预计回 收款项为 6-7 亿元。 （2）仙河苑安置房三期的回购款项，根据滨湖区山水城管委会与 雪浪科教签订的回购协议，2013 年和 2014 年将有共计 67000 万元的 回购款进账。 （3）雪浪科教未来的经营收入，2012 年 1-11 月雪浪科教的营业 收入为 3.09 亿元，净利润约为 5000 万元。预计 2013 年和 2014 年，该公司的净利润将分别达到 7000 万元和 10000 万元左右。 第二部分 借款人评价 一、 企业基本情况 8 1、项目公司概况 公司名称 无锡雪浪科教产业投资发展有限公司 住所 无锡太湖新城科教产业园震泽路 27 号 法定代表
8、人 陆雅艳 企业类型 有限公司（法人独资）内资 注册资本 40000 万元人民币 实收资本 40000 万元人民币 成立日期 2006 年 10 月 20 日 营业执照注册号 320211000012719 组织机构代码 79455994-8 主要经营业务包括：一般经营项目：利用自有资金对外投资；市 政公共设施管理；建筑材料，装饰装潢材料、电子计算机及配件的销 售；计算机软硬件及集成系统开发。 营业执照已经完成 2011 年年检。 2、融资方股权结构 根据雪浪科教的章程，股东情况如下： 股东 出资额 所占比例 出资方式 无锡山水城信息服务中心 40000 万元 100% 现金 根据江苏天成会计
9、师事务所有限公司出具的编号为“苏成内验字 （2010 ）114 号”验资报告显示，截至 2010 年 12 月 29 日，无锡雪 浪科教产业投资发展有限公司注册资本为人民币 40000 万元，实收资 9 本为人民币 40000 万元，出资人为无锡山水城信息服务中心。无锡雪 浪科教产业投资发展有限公司为国有企业，非政府融资平台。 2、项目公司财务状况 根据雪浪科教提供的经我司指定的湖南天鸿会计师事务所有限公 司所审计的审计报告（天鸿审字2012 ） ，雪浪科教的具体财务数据 如下： （一）资产负债表情况 单位：元 年份 项目 2010 年 2011 年 2012 年 11 月 30 日 资产总额
10、 1,471,731,965.411,471,731,965.41 2,201,892,628.89 2,201,892,628.89 1,835,867,726.87 1,835,867,726.87 其中：流动资产合计 458,108,872.91 1,009,686,599.13 590,512,803.27 1、货币资金 376,175,625.91 261,778,055.82 108,164,975.27 2、应收账款 38,219,260.00 35,339,418.00 58,719,750.00 3、其他应收款 1,075,933.00 7,048,310.00 41,829
11、,046.00 4、预付款项 42,235,796.00 33,389,410.00 49,784,122.00 5、存货 402,258.00 672,131,405.31 332,014,910.00 非流动资产： 其中：长期股权投资 276,200,000.00 282,200,000.00 282,200,000.00 固定资产原价 55,897,960.50 55,897,960.50 55,897,960.50 累计折旧 2,031,246.50 3,190,440.58 3,879,415.40 固定资产净值 53,866,714.00 52,707,519.92 52,018,
12、545.10 在建工程 606,504,574.00 780,246,705.34 834,084,574.00 10 无形资产 77,051,804.50 77,051,804.50 77,051,804.50 长期待摊费用 负债总额 680,780,433.02680,780,433.02 1,443,931,200.65 1,443,931,200.65 1,028,055,883.82 1,028,055,883.82 其中：流动负债总额 492,780,433.00 1,021,931,200.65 233,555,883.82 1、短期借款 85,000,000.00 130,00
13、0,000.00 2、应付票据 270,000,000.00 210,600,000.00 80,000,000.00 3、应付账款 35,574,845.00 323,621,685.29 13,367,115.00 4、预收账款 10,000,000.00 10,000,000.00 5、应付职工薪酬 6、应交税费 82,359.54 33,419.00 7、其他未交款 8、其他应付款 92,123,228.48 477,676,096.36 10,188,768.82 长期借款 188,000,000.00 422,000,000.00 794,500,000.00 专项应付款 其他非流
14、动负债 所有者权益 790,951,532.39790,951,532.39 757,961,428.24 757,961,428.24 807,811,843.05 807,811,843.05 实收资本 400,000,000.00 400,000,000.00 400,000,000.00 资本公积 100,000,000.00 100,000,000.00 100,000,000.00 盈余公积 153,670,098.41 153,670,098.41 153,670,098.41 未分配利润 137,281,433.98 104,291,329.83 154,141,744.64
15、负债和所有者权益 1 1，471,731,965.41471,731,965.41 2,201,892,628.89 2,201,892,628.89 1,835,867,726.87 1,835,867,726.87 2010 年 2011 年年 2012 年 11 月 30 日 资产负债率 46.26%46.26% 65.53%65.53% 56.02%56.02% 流动比率 0.930.93 0.980.98 2.522.52 速动比率 0.930.93 0.330.33 1.111.11 主营业务收入 330,259,395.72 276,948,105.56 309,366,415.
16、00 净利润 50,048,562.80 46,091,266.53 49,850,414.81 11 （二）利润表情况 单位：元 年份 项目 2010 年 2011 年 2012 年 11 月 主营业务收入 330,259,395.72 276,948,105.56 309,366,415.00 减：营业成本 253,093,411.95 178,953,004.25 189,928,761.00 营业税金及附加 5,614,085.11 6,889,716.64 12,590,427.58 主营业务利润 71,551,898.66 91,105,384.67 106,847,226.42 减：营业费用 4,017,273.46 5,086,542.00 5,105,523.00 管理费用 6,635,135.20 6,419,935.06 5,0
