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1、项目市场分析,越秀区住宅市场“奇货可居”,市政利好,交通更好完善： 地铁6号线、海珠广场、北京路站建设。2号线和6号线将在海珠广场交汇，6号线在北京路与泰康路交界处设置北京路站。 北京路新规划利好： 北京路范围：新近定为北至越华路，南至珠江沿岸，东侧以仓边路和文德路为界，西侧从北到南分别以吉祥路、教育路至回龙路为界，总面积约为公顷。此范围内统一规划，修建岭南现代的双层骑楼商业街 。 个休闲广场规划在财厅大楼、广百大楼和名盛广场前，天字码头、北京路与中山路、西湖路、泰康路交界处将设置明清岭南建筑、放置古代文化主题雕塑系列。 成效：居民人口将略减少至万人左右，绿地面积增加11公顷至公顷。 北京南崛
2、起两大主题商场 惠福东路的广州首家互动式运动商城“广州运动前线” ，经营面积为6000 。泰康路与北京路交界处的宝丽饰品名都招商成功众多品牌进驻。 众多市政利好使得北京南路城市功能日趋完善，商业的崛起提供了大量的市场支撑，因此，本项目升值潜力大。,北京路板块主要楼盘分布,北京路板块楼市特征,主要在售楼盘：板块特征：新盘新货量640套，使该板块成为越秀区供应大户； 新盘及旧盘新推，货量充足，成交个盘差异大； 新盘人气旺，成交良好。 年底至08年新货供应充裕。,个盘分析,越秀上品轩,越秀上品轩,首推西座户型比例,点评： 双地铁上盖+价格优势造就热售；两房受追捧，两房及单身公寓中低单位热售。 该盘距
3、离本项目远，地理位置靠近荔湾，且临街噪音粉尘干扰大，不存在直接竞争。,生活阳台面积大使用方便,落地玻璃设计扩大房间的空间感，算全面积,锦源国际公寓,康园外立面,点评： 优越的地段地铁使该盘成为一大亮点 该项目销售速度慢，推出时间及物业类型档次方面不存在直接竞争，另一方面，高企的价格可对比本项目价格合理。,户型比例,锦源国际公寓,文星阁,点评： 未见任何广告推广，主要以吸引周边换房族及首次置业者为主外部环境成熟，商业商务气氛浓厚，生活配套齐全，交通方便楼盘取名文星阁楼致力营造文化形象，与北京路的现代商都步行街相对应,户型比例,文星阁,户型：塔楼30-110宜商宜居裙楼灯具专业商场 地点：大南路；
4、 进度：11月中，开放售房部； 价格：未定该盘将定位为宜商宜居的产品，以填补区域市场的 不足；户型设计多元化，满足不同的需求，与本项目距 离近，推出早，预计将分流部分客户。,万晟商都,未来项目,二手市场,二手价最高的北京大厦,项目周边地块及烂尾楼分布图,周边商圈,大德路五金批发市场 一德路食品干货批发市场 一德路玩具批发市场 泰康路精品批发市场 大新路鞋业批发市场,项目周边临江处有5个在建项目，7个闲置地块以及4个烂尾楼，临江地块土地将增加北京路板块江景项目的供应量;后续将以地铁六号线通车以及北京路新规划作为机会点作卖点;预计明年多个项目的推出使得北京路板块楼市活跃起来，供求两旺。对本项目而言
5、，未来竞争对手众多，且二线江景并不具有唯一性，建议及时推出抢占市场避开推盘高峰期。,北京路板块未来预测,项目所在区域情况,项目位于北京路南，新光商务大厦旁，老电影院斜对面，是北京路少有的闹中取静的地方。 建筑集中在项目以南，视野开阔,周边现状,老电影院,东边街景,北处停车场,项目主要配套,餐饮：周边大型高档酒家数个,休闲娱乐：CK,BBS,SOHO等中高档场所,项目主要配套,日常生活配套：银行，街铺，菜场等一应俱全,位于回龙路的市重点中学与本项目比邻,项目主要配套,南关站距离本项目10米，共13路公交经过。,具有水上巴士之称的百年历史的天字码头,项目分析,有利因素分析 环境优势本项目位于繁华北
6、京路的临江处绿树环抱环境静谧，单面临街。规划优势北京路新规划中天字码头将有岭南建，主题雕塑筑等，且绿化面积将大大增加，带动环境的改善。交通优势本项目周边水陆交通方便，13路公交车经过，双地铁交汇的海珠广场和北京路站，另有天字码头共同造就密集的交通网。市场优势北京南新盘除锦源公寓，万晟商都，这两个盘在物业类型和周边环境方面不如本项目。因此，本项目如可及时推出，将成为北京路以及二线江景盘的“黑马”。,项目分析,不利因素分析 停车场建房问题从目前看，项目北方为停车场，预计将来会建设项目，项目北面楼间距则很窄，造成一定的负面影响。消费者心理障碍本项目为烂尾楼，使用年限有所减少，且市民心中存有产权质量等疑虑，对购房后的质量和信誉问题极为关注。日常生活配套不足 项目周边未见大型菜市场及超市，只有少数街铺，居民将步行至更远处日常购物。,
