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1、,Times泛城项目策划报告,报告正文：,一、项目价值分析 二、项目定位 三、发展思路之竞争策略 四、发展思路之产品策略 五、发展思路之营销策略 六、发展思路之推售策略,项目判断,内因,外因,本体分析,区域环境分析,土地市场分析,1,项目价值分析,我们是什么？,区 位,本案位于成者市金牛区梁家巷片区解放路一段,于北二环路口.项目地块坐北朝南.整个地块呈较为标准的正方形;临街面约14.8米.北则为红旗巷,南则为二环路,东则为解放路一段,此路段为成都通往新都之重要路段.目前除本项目外周围在建项目较多,其中蓝光集团所开发项目极具代表性.,本项目,经济指标,本项目,主要交通干道：二环路北三段、解放路一
2、段、北新干道远期规划成都地铁三号线规划，经过本项目向市中心延伸，与地铁一、二、四号线连接可转乘。,交 通,项目道路条件良好，但目前公交系统和轨道交通匮乏，未来有望改善。,本项目,配套现状,商业配套本项目所处区域配套设施成熟，主要满足停车位的需求。如：工商银行、超市、学校,公共配套 预留开放式大型活动广场，为居住区提供公共活动空间及场所。,规划配套 成都三十三中学 幼儿园 中心医院 老年公寓,工商银行,超市,学校,地块关键字,城北.金牛区,区位,性质,规模,独栋公寓,优势：1.地形规整，便于建筑产品规划少 ； 2.项目近主干道,交通便捷；3.项目单价总价低.户型设计好；4.项目位四大商圈交叉区，
3、周边商户较多住宅区多，市场消费潜力大。 劣势:1.因为城北的历史问题,大区域市场会受到影响2.地块规模小，在营销推广上难以产生规模效益。,地块优劣势,项目判断,内因,外因,本体分析,区域环境分析,土地市场分析,1,项目价值分析,我们是什么？,位置： 本案位于成者市金牛区梁家巷片区解放路一段,于北二环路口;临街面约14.8米.北则为红旗巷,南则为二环路,东则为解放路一段。,定位： 新城市”，展示项目区域的配套环境、区域的市场的发展潜力等。 “炫动小户”，体现项目户型特点,户型的灵动,低总价,时尚,适应方向广等。 “活力股”，积极向上，体现项目物业投资性项目区域市场的升值潜力。目前中国股票市场很火
4、热,借大众所关注焦点突显本项目物业及区域价值。,概 述,Times泛城概念性定位为“新城市 炫动小户活力股”。,性质：,经济环境,五块石批发市场商圈 本案项目地西侧城北客运中心往北则方面即为五块石大批发市场;市场环境活跃,交通便利,人力资源丰富. 茶叶药材蔬果建材批发市场皆聚于此,商贾聚集.,从地理区位看，项目经济环境较为优越，处于四大商圈的辐射之中,城北物流商圈项目至北,经驷马桥至天回镇为成都物流货运经济集中区域.,经济环境,荷花池批发市场商圈 项目往西约1公里即为荷花池大商圈区域,属成都北部商圈代表区域,衣饰饰品箱包皮革货运商户众多;有较长的发展历史.,建材市场商圈项目自身地处一建材市场集
5、中区域,项目旁美壳装饰城,国美电器,512建材市场项目北面之富森美家居建材市场,至今已是成都建材市场之重要区域,同时与五块石建材市场连成一片,成为成都建材市场之主要区域.影响较大.,经济提升、绿化跟进,规 划,新兴片区,绿化跟进 城北解放路一段、驷马桥片区因为自身原因,曾经给人留下的是脏、乱、差的印象,随着城市化进程的不断提高.现本项目片区属于成都市旧城改造一重要区域,除了迪邦、蓝光、汇融、兴元、天赐等众多开发商所开发新项目外,还有政府与发展商共同合作的限价房项目落居于此(如:干道北回归线).绿化的打造从整个城北的概念来看.现2000亩城北沙河源绿化片区、新绿水碾公园、近5000亩高尔夫球场、
6、熊猫基地、北湖、东湖公园;从现市政府对城北区域的行政重视到实际开发情况,反观城北的历史与今天;未来城北的城市化发展进程可见一斑. 城北经济地位的稳定,区域的发展 城北属于成都经济、商务一重要区域,从市政府的规划来看,未来城北经济地位不会改变,加之目前并且北部住房市场的发展,在未来,城北区域商务类型物业的需求会有一定的突显.,项目判断,内因,外因,本体分析,区域环境分析,土地市场分析,1,项目价值分析,我们是什么？,土地市场概述,近期东丽区土地供应主要集中在四个片区：,近期东丽湖西北区域土地供应量充足，主要集中在四个片区,空港物流加工片区：住宅供应量22.92万,华明示范镇片区：预计住宅供应量1
7、67.03万，预计商业供应量120万,华明新家园片区：住宅供应量108.17万，商业供应量22.7万,东丽湖西北片区 ：住宅供应量83万，商业供应量48.8万,赤欢公路,金钟河,02号,03号,04号,07号,06号,05号,天津亿兆投资发展有限公司,东丽城市基础设施投资有限公司,天津市东方财信投资有限公司,东丽湖西北地块,2008年初，东丽湖西北区域土地放量，商业、居住用地平分秋色，楼面地价相对较低,116,119,120,117,118,天房,华侨城,北京住总,安居建设,华明新家园地块,2007年9月，在新家园政策的影响下，华明新家园居住用地地价高涨，楼面地价 突破5000元/平米，天房、
8、华侨城等实力开发商纷纷进入,2007-09挂牌地块图示,天津鹏润方圆房地产开发有限公司,2007-10挂牌地块图示,华明镇地块,2008年华明镇地块陆续启动，各地块均包括商业和居住用地，体量较大， 除本地块外，其它尚未成交,空港物流加工区地块,2007年空港物流加工区内土地供应主要为工业用地，少量商业（汽车4S店）， 住宅用地极为稀缺,2007年空港物流加工区内另出让工业用地10块，商业（汽车4S）用地6块,07号,06号,空港A,10号,9号,05号,118号,120号,本项目,119号,117号,116号,建筑面积34.4万平米，容积率1.9,建筑面积14.96万M2,建筑面积22.5万平
9、米，容积率1.2,建筑面积26.1万平米，容积率1.3,建面20.88万平米，容积率0.8,建筑面积32.14万平米，容积率1.16,建筑面积46.76万平米，容积率1.7,建筑面积6.85万平米，容积率0.84,建筑面积16.44万平米，容积率0.83,建筑面积31.86万平米，容积率1.1,未来竞争分析住宅,区域内住宅未来面临激烈竞争,总供应量约350万，未来1-2年市场供应充足,供应量108.17万平米,供应量83万平米,建筑面积59万平米，容积率1.7,建筑面积61.3万平米，容积率1.7,供应量167.03万平米,04号,03号,10号,9号,02号,本项目,120号,119号,建筑
10、面积19.7万平米，容积率1.5,建筑面积12.1万平米，容积率1.3,建筑面积43.8万平米，容积率3.2,建筑面积17万平米，容积率1.2,建筑面积7.08万平米，容积率7.08,建筑面积15.62万平米，容积率0.84,未来商业主要集中在华明示范镇和空港物流加工区内，项目周边商业竞争激烈,未来竞争分析商业,建筑面积40万平米，容积率3.2,建筑面积40万平米，容积率3.2,供应量80万平米(估算）,供应量48.8万平米,供应量22.7万平米,从2007年9月至今，伴随华明新家园和东丽组团的发展，区域土地放量显著，住宅供应量约360万，商业供应量接近200万；项目未来居住、商业产品均面临激
11、烈竞争。由于新家园政策的影响，土地价格走高，居住用地最高突破5000元/平米；未来1-2年内商品房供应充足,且价格平台较高；项目土地成本相对较低，对抗市场风险能力强。空港土地供应主要以工业、商业（大型集中商业和4S汽车店)为主，居住用地较稀缺，但短期内产业人口增长有限，其对住宅的需求量也有限。,2,项目定位,我们的价值是什么？,从城市功能和发展的角度，结合自身的禀赋，挖掘项目在城市中的价值,我们的价值是什么？我们最大的机会是什么？需要从城市功能站位上考虑项目价值，动态的分析新区发展规律。,项目难点判断,站在战略层面定位,本项目优质户型与低总价. 本项目区域价值与投资价值. 本区域未来房产市场竞
12、争力的不可忽视.,XX对项目发展方向的思考,本项目优质户型与低总价.,项目为小型项目，独栋小户型公寓。,本项目区域价值与投资价值.,新城市 炫动小户活力股,城北商圈：处于城北四大商圈中心,本体禀赋：独栋小户型公寓,城市形态：功能完善、有机循环的城市重要节点,xx对项目核心价值的理解,项目的核心价值,综合性质,规模,城北商圈,城市发展价值,核心价值,优势,劣势,机会,威胁,住宅,因为城北的历史问题,大区域市场会受到影响 地块规模小，在营销推广上难以产生规模效益,周边项目较多，每个项目都有小户型物业出售.直接形成竞争 待开发地块较多，潜在竞争性项目不容忽视 项目产权四十年问题,容易造成群体抗性.,
13、地形规整，便于建筑产品规划 项目近主干道,交通便捷. 项目单价总价低.户型设计好. 项目位四大商圈交叉区，周边商户较多住宅区多，市场消费潜力大,项目地处四大商圈交叉间,其中近荷花池 、建材市场商圈,区域小户型较少,可以补足这商务性公寓市场的不足. 本区域多数项目入市在前，可以借鉴其成功经验 项目处于旧城改造区域，新兴商业将改写市场格局 本项目定位于小户型精致公寓.其投资价格大于一般住宅,灵活,适用.,基于项目的核心价值，确立项目发展方向,线索,泛城,城北商圈,本体,商业,人居,小盘,题材引申,项目定位,都市-精致小户型公寓,项目属性,从项目的客户群情况看，本项目客户群主要先择过渡性投入及投资性
14、选择的年轻群体，在推广上面应体现出激情、对未来的一种憧憬、讯息的把握对家的归属及社会的认同等元素,基于以上分析，项目形象定位于时尚 、 激情 、 繁华深处。,时尚追求潮流，引领潮流 激情热情奔放，狂野不羁 , 认同感 繁华深处灯红酒绿? 纸醉金迷? 于繁华深处乃是一种人性本质的回归与宁静的需求.,住宅 三层商业性裙楼 十六层精致小户型公寓,居住定位：城市中心独栋小户型公寓，处于四大商圈的交汇,本性客户群体 于城北工作生活便捷谋求成功的城市白领,区域选择性强.讲究投资性型及过渡性. 借助本区域经济地位区位特点，谋求商业发展先机的小型公司及房地产市场的投资者. 附性客户群体 五块石荷花池物流中心建
15、材市场商贾.看好本区域市场,投资性为主. 本区域客户.自行消化. 旧城改造带来的老城区拆迁人口,红海竞争策略 蓝海产品策略 红海推广策略 蓝海推售策略,操盘思路：红海精神 蓝海战略,面对全天津外环市场，制定合理的价格策略。,产品选择最具优势的差异化特征，超高性价比。,粗放型推广，争取一切可行有效的客户渠道和促销手段，不放过一个客户。,不同阶段推出市场空白产品，减少直面竞争。,区域市场价格策略,3,项目思路之竞争策略Competition Strategy,区域市场,项目区域住宅项目有 “富丽锦城”、“富丽花城”、“兴元华盛”、“汇融名城”、“芙蓉华庭” 、“名人第四城” 、“瑞祥御锦” 、“阳
16、光80后” 等，都处在建过程中.主要竞争对手为“阳光80后”、 “名人第四城”。,竞争分析,区域市场关键结论,价格（元/m2）： （毛坯）多层、小高 5000-6000主流产品： 小高,区域市场市场各物业类型的均价、主流产品分别为：,结论,项目处于次完全竞争性市场，周边项目较多,但对于本项目同质性竞争楼盘仅为阳光80后,市场具有一定的潜力,要使项目价格、地段、区域、投资价值、区域潜力等优势突显,方可成为本区域物业投资新亮点.区域内待开发地块较多，势必在产品定位方面与本案具会有相似之处，是潜在的有力竞争对手。因此，项目的未来竞争环境不容乐观。项目商务经济的区位特征，决定了本案的最大价值趋向。在商务配套、VI推广等方面，必须考虑商务功能的需求。才能最大可能取得价位的提升。项目地处四大商圈经济交叉区,项目推广上对于城北的地位;应突出的是城北经济地位的稳固及区域发展之前景,同时应淡化的是,城北居住环境脏、乱、差的历史影响.,
