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1、北部新区地块,简要可行性研究报告,目录,第一部分：地块概况及分析 第二部分：地块周边市场分析 第三部分：产品初步定位 第四部分：项目测算,第一部分：地块概况及分析,地块区位 地块位置及周边状况 周边潜在需求市场简析 地块经济技术指标 地块S.W.O.T分析,地块区位,地块区位：出口加工区+两江新区+保税港区,本地块位于重庆出口加工区内,隶属于两江新区,并且处于保税港区的辐射范围内,具有广阔的区域发展前景.,出口加工区,保税港区,两江新区（大致局部）,出口加工区：高起点、高规格的经济技术开发区,重庆出口加工区于2001年6月经国务院批准设在北部新区经开园内，规划面积2.8平方公里，已引进日本利时
2、德汽车部件、日本风琴针业、贝特尔科技实业、美国西亚斯国际贝斯特、美国现代美联制药、华福数码液晶显示器、台湾合通生物、中日吉西西车用空调压缩机、润际合金添加剂等企业和项目； 目前，重庆出口加工区已拥有各类科技、物流类企业近50家，同时拥有企业员工超过1万人，其中，中高层管理人员占比约20%； 根据未来规划，出口加工区将在未来5年内，实现入住企业100家，企业员工超过3万人,保税港区：中国首个内陆保税港区,重庆保税港区于2008年11月设立，是我国第十一个保税港区，也是我国第一个内陆保税港区，由寸滩港、江北国际机场和出口加工区三部分构成； 目前，已有总计94家企业入驻保税港区（不包括原出口加工区）
3、，其中包括世界物流巨头丹麦马士基和世界500强企业日本伊藤忠,中国远洋旗下重庆中远和中国铝业旗下西南铝业,以及中国移动、川威集团、力帆实业、宗申集团、隆鑫工业和重庆商社等中国500强企业； 根据规划,保税港区总面积8.37平方公里,分三期建设:一期2009年实现封关运行,二期2012年建成,三期2015年全面建成； 预计在2015年全面建成后，保税港区将吸引超过10万名白领就业与生活，包括贸易人士、金融人士，设计及管理人士；,两江新区：未来400万人的聚集地,两江新区于2010年6月18日正式挂牌运营，规划的范围包括江北区的江北中心区、江溉片区、唐家沱-寸滩片区与鱼嘴-复胜片区；渝北区的北部新
4、区、龙溪片区、两路地区、木耳-古路片区以及龙兴-石船片区；北碚区的蔡家片区与水土-复兴片区，总面积约1200平方公里。 “两江新区”的建设分为三个时期。2009-2010年为起步阶段；2011-2012年是“两江新区”的中期发展阶段，计划到2012年，进出口达到300亿美元，引进世界500强达到200家，利用内资达到2000亿元人民币，集装箱吞吐能力500万标箱；2013-2020年则为全面提升阶段。,经济预期水平：产值万亿，创新型两江模式十年再造一个重庆，到2020年，两江新区的工业总产值达到万亿、全市7080%的直接引进外资将由两江新区完成，在重庆建设内陆开放高地中发挥核心和引擎作用。 未
5、来住房市场：重庆目前正在大力建设公共租赁房，主城区规划建设21个公租房基地，其中8个摆在了两江新区内，可解决数十万人口的居住问题，两江新区将成为重庆住房制度改革的示范基地。两江新区未来常住人口规模可由目前的130万人，达到400万人，其中有很大一部分是外来人员及农民工群体，农民工落户城镇的改革将率先在两江新区实施。,地块位置及周边状况,地理位置,本地块位于重庆市北部新区加工区四路，为进出口加工区内地块，与西南地区最大乳制品加工企业天友乳业相毗邻（西侧），与重庆小天鹅食品加工厂相距约700米，同时与重庆最大的海鲜市场三亚湾水产市场相邻（约1公里），地块对面为中百仓储农产品加工及物流配送中心；,本
6、地块,天友乳业,三亚湾,汽博中心,奥特莱斯,保税港区入口,中百仓储,交通状况,金石大道（加工区四路）：连通地块与加工区，经汇金路可直达加工区及机场高速； 渝宜高速（渝沪高速渝长段）：通过在建的立交桥，可在3分钟内，直达渝宜高速； 上果路：通过上果路及宝石路等支路，可直达回兴、服装城、南方翻译学院、川外、西政等地区,在建立交桥,上果路,加工区四路,周边环境:轻工业加工企业为主,块位处重庆出口加工区,并临近重庆市最大的汽车整车及零配件卖场汽博中心,周边汇集了多个轻工业加工企业,包括天友乳业加工厂、小天鹅食品加工厂、三高品冠乳业、凌峰食品公司、华牧肉业、重庆天食畜产品、中百仓储产品配送及物流中心(在
7、建)及部分汽车零配件、手机零配件加工厂，且地块周边2公里范围内，均为食品加工企业，因此对环境污染较小； 由于周边地块多以工业用地为主，商业及居住用地较少，故，人流量极低；,地块与天友乳业(加工)相邻,三高品冠乳业,天友乳业加工厂的冷气机噪音 将会对地块的居住造成一定的污染,地块旁的高压线变电站也将会对居住造成一定的辐射污染,周边配套:生活配套极为匮乏，商业氛围稀薄,按步行10分钟(1公里)范围计算,地块周边生活配套仅有一个桐君阁大药房(距地块约900米),及重庆三亚湾水产市场(约1公里); 地块距离最近的较为集中的餐饮，为汽博中心所配套的餐饮,以及宝圣大道附近(珈蓝艺墅)的餐饮;,周边5公里范
8、围内几乎没有大型生活超市,最近的仅有重庆奥林匹克花园的配套超市,以及中心所配套的餐饮,以及宝圣大道附近(珈蓝艺墅及西政)的配套超市;在购物方面,主要依靠4公里外的西部奥特莱斯服装城,以及1公里外的三亚湾水产超市来进行支持;地块周围几乎无公交车配套,最近的公交车站位于近3公里外的保税港入口处,以及西政附近,出租车也相当稀少,该地块出入主要依靠自驾车;娱乐(茶楼/咖啡厅/电影院/健身场所)配套,在地块周围属于空白,主要是由于地块周围居住人群及大型餐饮集群极少;,地块周边共计有三所大型学校,其中川外南方翻译学院及西南政法大学为高校,北大附中重庆实验学校为幼儿园至高中的全程式教育,共有学生2万余人,教
9、师超过1500人,周边住宅环境:居住氛围较为稀薄,地块周边1公里范围内,无大型楼盘,仅有部分年代久远的居民楼,且在此范围内,居住人群不超过2000人;此外,地块西侧,有一在建楼盘锦绣华城,总建筑面积为25万方; 其余临近地块的楼盘(5公里范围内)还有重庆奥林匹克花园、叠彩城、龙脊金山名都、绿地翠谷、爱加西西里、保利高尔夫、复地上城、万科渝园、南方玫瑰城、国际家纺城等,但以上楼盘均处于较为成熟的小区域,其大规模的居住量并不能对项目周边的居住氛围产生影响;,项目西侧的“锦绣华城“工地现场,该项目于2010年5月开工,2013年10月竣工; 该项目内将新建住宅楼、商业、停车库及学校; 该项目占地75
10、814,总建筑面积245284,周边环境小结,地块隶属于两江新区,并且处于保税港区的辐射范围内,区域发展前景极佳,未来将有更多的大型企业入住该区域,且有更多的人群将在该片区定居; 地块所处主干道路况良好,经该条干道至保税港区及汽博中心为一条笔直的道路,且连接机场高速及渝宜高速公路,与回兴片区也仅有10分钟车程,此外,过往车辆较少,自驾出行极为便利、畅通,但由于该区域居住人群极少,公共交通工具极少; 周边地块多以轻工加工业为主,空气及水质污染较少,但天友乳业冷气机的噪音以及地块对面中百仓储配送及物流中心的货车噪音污染较大,且地块旁有一高压线变电站,也将会对地块居住造成一定的辐射污染; 目前,地块
11、周边1公里范围内,几乎无商业配套,生活较为不便,仅能依靠项目自身及地块旁“锦绣华城“的商业进行主要支撑,同时由西政片区的部分商业进行少量支撑; 项目周边1公里范围内,居民不超过2000人,居住氛围较为稀薄,与金山片区、回兴片区、鸳鸯片区成熟的住区,形成了巨大的反差,由此可见,周边居民对地块片区的居住认同度还不够高.,周边潜在需求市场简析,一、出口加工区：预计未来超过3人就业 已入住企业近50家，拥有员工超过1万人，其中骨干员工约为2000人； 预计，在未来三年内，实现入住企业100家，拥有员工数量超过3万人；二、保税港区：预计未来将有10万人 目前，已有总计94家企业入驻保税港区（不包括原出口
12、加工区），拥有员工超过3万人； 预计，在2015年保税港区全面建成后，仅城市白领就将有10人入住区域就业或生活，其中包括贸易人士、金融人士，设计及管理人士；三、北部新区：2015年北部新区人口总量将达到100万人 目前北部新区人均住房面积为61，人口数量为15万人； 预计至2015年，北部新区人口总量将增至100万人；四、未来两江新区的辐射：2010年人口将达400万人。 目前两江新区人口总量为130万人，预计在2020年两江新区三个建设阶段全面完成后，人口总量将达到400万人；,地块概况,地块经济技术指标,占地面积：253460 总建筑面积：380190 容积率：1.5 地价：225万/亩,
13、本地块,天友乳业,根据地块经济技术指标，地块容积率仅为1.5，由此，可以得出，该地块可以修建的物业形态有,纯洋房,小高层,高层 花园洋房,高层 联排别墅,高层 小高层 洋房,高层 小高层 别墅,根据地块经济技术指标，地块占地为380亩，总建筑面积约为38万方，整个地块体量不大，因此，不适合有多种物业形态同时存在，由此，可以得出，该地块最多可同时拥有两种物业形态(商业除外):,纯洋房,小高层,高层 花园洋房,高层 别墅,地块地貌状况:整体平整,四周视野较为开阔,地块内部,整体平整,无明显山丘、洼地等特殊地貌; 地块四周无高楼,建筑物密度较低天友乳业厂房最高仅15米左右,而地块对面的中百仓储配送及
14、物流中心,其建筑最高也将不超过4层楼(15米左右);地块南侧有一个高约10米的小山丘,因此,地块四周视野较为开阔; 地块内部与周边缺乏足够的景观资源；,本地块,天友乳业,中百仓储配送及物流中心,山丘变电站,地块S.W.O.T分析,优势(Strengths):,地块内部整体场地平整,施工难度及成本相对较低; 地块周边无高层建筑,且建筑物密度较低,视野较为开阔; 地块隶属于两江新区,并同时处于保税港区辐射范围,属于倍受重庆市民所关注的新区,具有较高的区域价值； 地块周边道路交通便利,且有两条高速公路与地块距离较近,至江北机场、回兴片区、北部新区核心地带、江北商圈均有较近的车程,通过3-4年后完工的
15、立交桥,将有极其畅通、便捷的道路直达渝宜高速及寸滩港区; 地块所处主干道道路宽敞、平整、笔直,出行路况较好;,劣势(Weaknesses):,地块周边缺乏必需的生活配套,且商业氛围极其稀薄; 地块周边由于是以轻工加工业为主,使得居住氛围同样稀薄,同时使得周边商业的发展较为缓慢; 天友乳业冷气机及中百仓储配送及物流中心造成一定的噪音污染； 地块南侧的高压线变电站造成一定的辐射污染; 地块周边公交系统较为薄弱,几乎无公交车经过,由于居民较少,出租车也极为罕见; 地块所处区域属于传统意义中的工业区,市民对该区域居住的接受度与关注度并不高;,机会(Opportunities):,两江新区的高速发展,将
16、会给地块所处区域带来更多的企业及就业人群,并同时带动区域住宅市场的飞速发展; 轻轨3号线的通车,更将缩短地块区域与主城其他各区的距离; 西政、川外规模仍在扩大,高速增长的教师数量,也将为地块项目带来一定数量的客户群; 与渝宜高速相连的立交桥建成后,与寸滩及工业园的距离被进一步拉近,使得地块与保税港区的联系进一步紧密,同时使得两个区域之间的居住、商务、物流等各个方面的沟通更加频繁,并带动该区域的住宅及商业市场; “派单营销模式“,可解决客源问题,并可通过销讲解决客户对区域的不了解和不接受;,威胁(Threats):,北部新区片区,其居住,包括配套等各个方面已经日趋成熟,与地块所处区域形成强烈对比
17、,在未来的竞争中,极可能会抢走大部分的眼球; 北部新区是传统意义中的富人区,虽然地块距离该区域中心地带仅有3公里,但由于项目地块被加工区主要的厂区所隔断,且一面属于待开发的空白地,因此,在居住区域的选择上,地块区域将面临激烈和强势的竞争; 同样,回兴片区借助空港、工业园区(已发展到一定规模),也已形成一定的居住氛围,加上西政、川外等高校的座落,使得这片区域有着更加明显的竞争优势; “北部新区“及“回兴片区“已经汇集了诸如融创、万科、绿地、保利、复地等多个大型开发商,且有类似于奥林匹克花园、万科渝园、复地上城等多个大型楼盘,经过多年的发展,这些开发商及楼盘已经建立了一定的口碑效应,其自身配套也已逐步发展成熟;而我司在该区域属于新丁范畴,自身及周边配套也属于起步阶段,因此也将面临着其“成熟“的竞争.,
