贵阳高尔夫别墅项目产品设计研究建议

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1、贵阳高尔夫项目 产品研究建议,项目营销定位摘要,贵阳市场在售高端项目产品分析,大多数样本产品规模在30万左右，大规模项目基本以100万为主；产品形态分布上，大盘中以高层、小高层占主导，别墅产品小面积的联排、双拼、叠拼占多数；面积以130-150为主，高档住宅的面积以200-300为主；建筑风格基本上都是走国外风情路线。,贵阳市场在售高端项目产品分析,贵阳市场在售高端项目产品分析,高端住宅价格在低位徘徊,与北京、上海、广州等房地产一线城市比较，豪宅的价格动则几万元每平方米，贵阳目前的高端住宅的价格仍然在低位徘徊，别墅的销售均价在13000元/平方米左右。而从高端的消费群体分析，贵阳的高端群体主要

2、由矿业老板，政府高级官员，企事业高层，成功的私企业主等组成，其消费能力并不比一线城市低。,缺少大面积的庄园别墅,从上面的资料看，目前贵阳的主流别墅集中在200到600的区间，缺少1000以上的庄园级别墅,贵阳市场在售高端项目产品分析,Poly Golf,贵阳真正的高端住宅存在缺失,豪宅应该具备地段、产品、空间、配套、独特资源等必要的元素，只有拥有大部分的元素，才能够称为豪宅。综观目前贵阳市场上的高端住宅，基本上都不能拥有这些元素。在水一方、蓝波湾、金岸玉都代表着贵阳高端住宅的“南明河时代”，君临天下、碧云山居、黔灵半山又代表了“黔灵山时代”，但它们都以“资源贩卖者”形象出现，自身并无配套，住宅

3、密度大。大盘中的别墅，保利温泉新城、中天花园、中天世纪新城、远大生态风景、贝地卢加诺等盘均把最好的资源地块留给别墅，除保利温泉新城有温泉入户外，其余各盘并无特色，而山水黔城的别墅更是放在了社区中央，私密性极差。以“纯别墅”面市的南湖丽水铭苑、南湖宫御园、中天托斯卡纳、金华世家等产品，又都配套严重不足。总而言之，贵阳无豪宅。,产品类型建议,别墅,洋房,贵阳及地州的高端群体,全国其它地方的高球人群,高端度假人群,独栋别墅,联排别墅,叠拼别墅,350 550,250 -350 ,180 -250 ,刚性需求人群,地州客户,投资客户,普通度假人群,多层洋房,90-180 ,中、高层,80-150 ,庄

4、园公馆 （定制）,800 1500,建筑风格及立面建议,10,建筑风格建议 贵阳市五大建筑风情概览,11,建筑风格建议 本地市场需求分析,通过新颖的设计风格营造市场消费主体乐于接受生活方式、生活品质和独特的生活氛围，有效地抓住客户需求;兼容并包地将各类产品融入到开发中，既为市场提供了更多样的选择，也增加了客群的覆盖范围.,我们选取不同时期较受欢迎的大盘产品作对比，从建筑风格角度来观察它们对贵阳楼市的影响。,12,建筑风格建议,这类项目拥有的体量使其在整个贵阳市场中占有不容小觑的一席之位；长期盘踞市场销量TOP10，成功抓住客户需求；其所代表的建筑风格逐步成为市场主流，被广大客户接受和认同。,欧

5、式,地中海风格？意大利式风格？法式风格？英式风格？德式风格？新古典风格？,？,建筑风格建议,北欧风格简洁、现代，强调简单结构与舒适功能的结合。北欧生态建筑可与国际、科技、低碳等概念完美整合，但为了抵御引进新建筑风格带来的风险，建议混搭北欧古朴建筑风格或者西班牙、地中海以及新古典主义等流行元素在高端产品上,适当减少尖顶 注入新古典主义等流行元素,缓坡为主的地形与北欧接近,该风格线条硬朗轻快注入了新古典元素后又不失沉稳符合客户注重生活品质的价值主张,贵阳目前还没有北欧风情的项目市场异域风情大多以地中海风情，尤其是西班牙意大利为主，采用北欧风情可以形成差异化,14,Poly Golf,北欧风情+新古

6、典主义,新古典主义和现代主义结合，富有个性的外立面色彩，极具识别性和独创性建筑外观吸取 尖塔，大坡度斜顶等“北欧” 元素，加以简化或局部使用，加上各式错落有致的凸窗、阳台、屋面平天窗，,建筑立面建议,15,Poly Golf,星河湾,复地上城,建筑立面建议,在建筑立面上增加新古典主义的元素，通过简化的古典建筑符号，可以提升项目立面的档次，丰富立面的形态,16,优秀案例参考观澜湖,作为中国高尔夫豪宅的领航者，观澜湖在国际花园社区、宾利国际地产奖中屡有斩获。新古典主义的设计还融合了西班牙传统与美国南加州的悠闲风格，精致与闲散相互结合。,观澜 私家花园、泳池,双首层和小独栋,17,优秀案例参考玫瑰园

7、,项目四期分为意大利、美国、英国、西班牙等不同国家地区的组团，采用了多种建筑风格以满足不同客群的需要,18,Poly Golf,优秀案例参考万科17英里,典型的现代主义设计，线条硬朗而简洁。对于本项目借鉴意义在于坡地地形的住宅摆放参考，要使其居住层面于竖向分开，延伸环境至建筑空间之中，实现真正意义的融合，其通过合理的布局实现了户户海景，充分引入水资源优势,别墅产品建议,TOWNHOUSE产品建议/小独栋产品建议/大独栋产品建议 /庄园公馆产品建议/楼王产品建议,关于好户型的辨证,别墅基本功能元素及空间序列,生活起居区,正式礼仪区 接待起居区,家庭室,起居室、餐厅,门 廊,公共卫生间,客卧室、卫

8、生间,洗衣房,佣人房、卫生间,家庭室,主卧套房,儿童房,次卧室,共用卫生间,睡眠休息区,非正式生活区 家庭起居区,动 公共,静 私密,厨房、早餐厅,22,Townhouse设计原则,加大进深，提高局部容积率； 灵活运用三段式设计，设计内庭院解决进深加大以后的采光问题，并提高室内空间的趣味性； 设计地下室与露台等“赠送面积”及“可改造面积”； 利用转角窗、地面标高变化区别空间、起居室部分吹拔、内庭院等品质提升点制造产品竞争性。,23,Townhouse设计要点,地上面积区间150-250平方米，与 小独栋产品拉开差距 地上三层或二层半，地下一层，地下面积60-80平方米 进深15-18米，起居室

9、面宽在4米以上 单车位，尽量放在室内 3-4间卧室，包括1个主卧区，2-3间次卧室 一层主要功能包括起居室、餐厅、厨房、卧室 二层和三层主要功能为家庭室和主次卧室 地下室主要功能是设备间和工人房，面积大的可安排文体活动室,24,Townhouse各功能空间面积模式,Townhouse案例：深圳硅谷别墅,首层,在卧室中既可拥有内院外院“双重景色”，又可享受阳光,由客厅可以直接步入内庭院,二层,加大面宽与进深创造采光面与布局,在阳光与景观中进餐,内庭院,Townhouse案例：深圳硅谷别墅,剖面图,屋顶露台花园,顶层,内庭院,创造了主卧的明卫,窄开间，长进深却没有暗室和暗廊连过道都是自然光，而且在

10、上楼下楼都可以看到内院,内庭院,Townhouse案例：深圳硅谷别墅,B户,天井风情，增加邻里体验,如果同时购买近邻的两栋，就可以在“独门”的同时拥有“独院”,A+B独门独院,A户,28,Townhouse案例：顺驰林溪,户型整体空间组合摆脱了Townhouse常见的三段式结构，“正式礼仪区”和“非正式家庭起居区”在空间上有了一定的分隔。通过起居室的垂拔、不同功能空间的贯通、相互借景以及内庭院等手法的运用，营造了相对开敞、气派的空间效果，明显不同于普通Townhouse的狭窄和局促。内庭院的运用既解决了楼梯与卫生间的采光问题，又使得室内空间变得更加生动和有趣味。,首层,29,Townhouse

11、案例：顺驰林溪,二层起居室上空处弧形转角楼梯的设计形成了楼上楼下空间的良好交流，同时形成了一个二楼的小公共空间，与内庭院的景观相结合，避免了别墅二层常见的一条走道两边开门的单调和压抑感。一大一小两个内庭院的存在更好的将光线和景观引入了主卧室和儿童房。主卧室的180度大露台观景效果极好，且给了业主未来一定的改造空间。,二层,地下室,类独栋别墅四联排,四套别墅以四角形式排列，各自都有自己独立的大花园,花园,花园,花园,花园,小院青城,Townhouse案例：小院青城,Townhouse案例：万科第五园,32,独栋设计原则,充分、合理、奢侈、有节制的张扬； 紧凑的平面布局和丰富的空间划分； 空间序列

12、完整，通过有限空间的合理整合突出别墅的功能优势； 平均空间尺度比豪宅别墅明显偏小，以合理的尺度保持家居的亲切感和被包围的安全感； 可以彰显别墅特质的重点空间应当局部放大，比如起居室、主卧室等； 注意不同空间之间的视觉联络，通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。,33,独栋设计要点,地上面积区间250-350平方米，宅基地面积500-650平方米，其中集中花园面积至少200 平方米 地上二层，地下一层，地下面积120-150平方米 室内车库，300平米内单车位，300平米以上双车位 4间卧室，包括1个主卧区，3间次卧室 起居室面宽在5米以上 一层主要功能包括起居室、餐厅、家庭室、中西橱、卧室； 二层

13、主要功能包括主次卧室、家庭室； 地下室功能是设备间、工人房、家庭影院和文体活动室。,34,独栋设计要点首层,门厅（避免从起居室直接入户的情况，同时门厅可以作为公共空间和家庭空间两条动线的起点），门厅的设计可以与楼梯相结合，但要避免入户以后迎头撞上楼梯的情况。 起居室 起居室的面积在25-30平米之间，与餐厅结合布置，能够形成较大的空间感觉。起居室的面宽应在5.1米以上。 家庭室 家庭室可以与西厨、早餐室结合布置，从朝向上建议与集中的私家庭院相结合。 应分别设计中西厨，其中西厨可以与早餐室结合布置。 在一楼应设计一间卧室，供年老或腿脚不方便的家庭成员以及客人使用。卧室应尽量朝南，同时应该有独立的

14、卫生间。 一楼还应该设计公共卫生间一处，可以不包括洗浴空间。 300平米以上的别墅应尽量设计双车库，为节省面宽，可采用一前一后的双车库设计，后面的车库可根据业主的要求改造成其他功能的房间。 起居室（可能的话包括门厅）应设计吹拔，以彰显别墅的气派和身份感。,35,独栋设计要点二层,3个卧室为宜，其中至少应有2个卧室朝南。 主卧区的大小在40到50平方米左右，尽量宽敞、阔绰并有良好的景观，其中主卧区应设计独立的卫生间以及进入式衣帽间。 次卧室的面积在15-20平方米左右，尽量保证每间卧室都有独立的卫生间。 在剩余的公共空间可结合吹拔设置小家庭室，一方面可以避免二层出现一条过道向一道道门打开的情况，

15、另一方面可以做到楼上楼下空间有交流。,36,独栋设计要点地下室,面积 从降低成本和施工角度考虑，基本上为地上一层的面积减去车库的面积，120-150平米左右。 基本功能空间：家庭影院、健身房、设备间（包括锅炉房）、洗衣房、工人房（包括独立的卫生间、toilet, basin, shower）、公共卫生间。,37,小独栋各功能空间面积模式,38,独栋案例：纳帕溪谷,空间序列完整，正式礼仪区与非正式家庭起居区之间有良好的区分，动线组织明确； 客厅朝南，早餐厅朝东，多重庭院使各个功能空间均有良好观景效果，舒适度非常高。,39,独栋案例：纳帕溪谷,设置家庭活动室，彰显别墅特征，提供家庭沟通空间 空间灵

16、活组织，双主卧套房设计舒适度非常高，如家庭人口多可改成两次卧，动静分区明确,40,独栋案例：桔郡,首层,空间序列完整，且正式礼仪区与非正式家庭起居区之间有良好的区分，动线组织明确； 门楼的设计，在借鉴国外特点的同时，也更符合中国人的审美，尊贵感。 起居室、餐厅、门厅、门楼挑空设计和豪华主卧设计，主次分明，局部张扬重点空间效果，彰显别墅特征。,41,独栋案例：桔郡,二层,设置家庭室，为二层提供交流、活动与工作空间； 起居室、餐厅、门厅、门楼挑高和双次卧套房设计，彰显别墅特质； 卧室套房设计，4个卧室有3个南向采光，均好性强，舒适度高。,地下室,高密度独栋别墅合院,6-8栋独栋别墅共用一个约500平米小花园,花园,万科渝园,独栋案例：万科渝园,43,庄园公馆设计原则,地上面积区间800-1000平方米，总建筑面积800-1500平方米 宅基地面积1000-1300平方米，其中集中花园面积至少500 平方米 地上二层或二层半，地下一层，地下面积200-250平方米 室内车库，双车位 5间卧室，包括2个主卧区，3间次卧室 起居室面宽在6-9米 一层主要功能空间包括起居室、餐厅、家庭室、中西橱、卧室；二层主要功能空间为主次卧室；设备间与用人房置于地下。,