《2014年7月19—20石家庄土地增值税课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2014年7月19—20石家庄土地增值税课件（164页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、税收知识与经济效益成正比,土地增值税征收管理与纳税清算,税收知识与经济效益成正比,第一部分,土地增值税的征收管理与税收征免,税收知识与经济效益成正比,一、土地增值税人纳税人认定：,（一）纳税人的概念,土地增值税暂行条例：（国务院令138号，1993年12月13日，1994年1月1日起执行） 条例第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物，并取得收入的单位及个人，为土地增值税的纳税人。,土地增值税暂行条例实施细则（财法1995006号，1995年1月27日，发布之日起施行，1994年1月1日至本细则发布之日起建的土地增值税参照本细则规定计算执行。）转让：细则第二条：转让是指以出售或者其他方
2、式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。,税收知识与经济效益成正比,地上建筑物及附着物：细则第四条，地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。,国有土地：细则第三条，国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。,收入：细则第五条，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。,单位及个人：细则第六条，条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。所称个人，包括个体经营者。,税收知识与经济效益成正比,财政部 国家税务总局关于土地增
3、值税一些具体问题规定的通知 （财税字199548号1995年5月25日 ）,（二）赠与的概念,细则所称的“赠与”是指如下情况：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会 团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。,税收知识与经济效益成正比,二、土地增值税征税范围认定,土
4、地增值税的征收范围是如何规定的?根据条例 的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。这是因为，根据中华人民共和国土地管理法的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。,1、土地增值税宣传提纲（国税函发1995110号 ）,税收知识与经济效益成正比,二是只对转让的房地产征收
5、土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。,注意：根据以上规定，小产权房不能征收土地增值税。,税收知识与经济效益成正比,三、土地增值税的征收管理,（一）土地增值税的申报与预缴：1、土地增值税暂行条例实施细则第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理
6、结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。,税收知识与经济效益成正比,2、财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。对未按预征规定期限预缴税款的，应根据税收征管法及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金,税收知识与经济效益成正比,3、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 （国税函201022
7、0号，2010年5月19日）纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。4、国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发201053号，2010年5月23日）为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。,税收
8、知识与经济效益成正比,5、参考政策：河北省地方税务局关于地方税有关业务问题解答（发布时间：2014年6月27日） 房地产开发企业已收取房款，但未开具销售不动产发票的，按规定预征率预征土地增值税，并按房地产所在地主管地方税务机关确定的申报期限，于月末或季末终了后15日内，缴纳土地增值税。开发企业转让房地产，无论其是否与受让方办理了房地产权属证书转移或变更登记手续，只要有合同、收据、发票、判决书、裁定书等证据，其转让行为实质发生、取得了相应的经济利益，并且受让方享有占有、使用、收益或处分该房地产的权利，税务机关应当视其为所有权转移。,税收知识与经济效益成正比,【案例分析1】预征税款计算方法。,某房
9、地产公司在石家庄市区开发一栋商住楼，住宅（普通住宅）和商业部分分别核算。2008 年3月：1、住房部分：实现收入500万元；预收账款：期初余额，400万元，本月收取房款700万元，结转收入500万元，期末余额600万元；用开发产品以市价抵工程款100万元。 2、商业房部分实现收入600万元；预收账款：期初余额，800万元，退房款100万元，结转收入600万元，期末余额100万元；老板以分配股利形式将一套价值50万元的门市房转到个人名下。计算应予缴土地增值税。（假定普通住宅预征率2%；非普通住宅预征率3%）,税收知识与经济效益成正比,（1）正规做法：本月预缴土地增值税（主营业务收入预收账款期末余
10、额预收账款期初余额视同销售收入与项目有关的经济收益）预征率住房部分本月预缴土地增值税（500600400100）2% 16万元商业部分本月预缴土地增值税（60010080050）3% 503%1.5万元。本月共应预缴土地增值税161.5 14.5 万元。（出负数说明上月缴多了，在当月或以后月份预缴时冲减。）,税收知识与经济效益成正比,（2）通常做法：应预缴土地增值税（预收账款实收金额似同销售与项目有关的经济利益）预征率住房部分本月预缴土地增值税（700100）2% 16万元商业部分本月预缴土地增值税（50100）3% 1.5万元。本月共应预缴土地增值税161.5 14.5 万元。,税收知识与经
11、济效益成正比,（二）土地增值税缴纳税款的账务处理：,1、财政部关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知（财会字199515号 1995年3月7日）（1）交纳土地增值税的企业应在“应交税金”科目下增设“应交土地增值税”明细科目进行核算。（2）转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的企业，按规定计算出应交纳的土地增值税，应按以下方法进行会计处理：应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“经营税金及附加”等科目，贷记“应交税金应交土地增值税”科目。（3）企业交纳土地增值税时，借记“应交税金应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。,税收知识与经济效益成正比,（4）企业在项目全部竣工
12、结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，再按本规定第二条规定进行会计处理；该项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税金应交土地增值税”科目。补交的土地增值税作相反的会计分录。预交土地增值税的企业，“应交税金应交土地增值税”科目的借方余额包括预交的土地增值税。,税收知识与经济效益成正比,（三）土地增值税的核定征收：,1、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）房地产开发企业有下列情形之一的，税
13、务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。,税收知识与经济效益成正比,2、国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发201053号）核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条
14、件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。,税收知识与经济效益成正比,3、河北省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（河北省地方税务局公告2010年第1号，2010年8月27日）根据国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发201053号）
15、规定，现就全省房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率调整事宜公告如下： 除保障性住房外，房地产开发项目土地增值税预征率统一调整为2%。房地产开发项目土地增值税核定征收率统一调整为5%。 本公告自2010年10月1日起施行。,税收知识与经济效益成正比,4、参考政策：河北省地方税务局关于地方税有关业务问题解答（发布时间：2014年6月27日） 房地产开发企业提供的开发成本凭证或资料不符合清算要求或不实的，应采取什么方法进行核定？对于国税发2006187号第四条第二款规定的土地增值税扣除项目的清算附送资料不符合清算要求或不实的，考虑到不同的时期、地域、项目工程建设成本高低不一致的情况，省局不便统
16、一明确。主管地税机关可在项目清算时，根据开发项目的工程预算，结合本地当年原材料、人力价格等因素，参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，合理进行确定，并报上级地税机关（县级）确认。,税收知识与经济效益成正比,四、土地增值税征免,（一）基本征免事项：,土地增值税暂行条例,第八条：有下列情形之一的，免征土地增值税：1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。,税收知识与经济效益成正比,1、关于做好稳定住房价格工作的意见国办发200526号,为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20。各直辖市和省会城市的具体标准要报建没部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。,
