成都商业发展报告.

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1、成都商业地产价值发展研究 锐理数据解决方案总经理林森 大势 解读 商业 数据 创新 方向 投资 建议 研究大纲 大势解读 住宅限购及后市预判 中国经济大数据及影响解读 一 小结 中国经济宏观关键词1.1 实体经济走弱 投资渠道缺失 资产荒+资金荒 人民币贬值 我们所处的大时代 中国经济宏观关键数据解读1.1 2015年1月至2016年12月人民币兑美元走势图 l PMI走势图 l 股市黄金保险等 B 实体经济弱 C 投资渠道少 D 资产+资金荒 l 流动性减少 l 投资渠道减少 A 货币贬值猛 l 人民币兑美元走势 美元兑人民币由2015年年初的6.20上升到6.95，货币贬值迅猛，破7在即

2、中国经济宏观关键数据解读1.1 2015年4月至2016年11月中国制造业PMI指数走势 l PMI走势图 l 股市黄金保险等 B 实体经济弱 C 投资渠道少 D 资产+资金荒 l 流动性减少 l 投资渠道减少 A 货币贬值猛 l 人民币兑美元走势 当前我国制造业PMI指数在荣枯线附近长期徘徊，年底有复苏迹象，但依然任重道远 PMI荣枯线 中国经济宏观关键数据解读1.1 l PMI走势图 l 股市黄金保险等 B 实体经济弱 C 投资渠道少 D 资产+资金荒 l 流动性减少 l 投资渠道减少 A 货币贬值猛 l 人民币兑美元走势 资金外流管制，投资渠道少，金融类投资收益低，风险高 n 上证指数走

3、势 中国经济宏观关键数据解读1.1 l PMI走势图 l 股市黄金保险等 B 实体经济弱 C 投资渠道少 D 资产+资金荒 l 优质资产少、流动性减少 A 货币贬值猛 l 人民币兑美元走势 当前我国实体经济表现疲弱，外汇管制预期收紧，可投资的优质资产越来越少，资产荒越来越严重，同时伴随着年底，各大金融机构对 资金的需求量大，已经初步显现资金荒格局，目前呈现出资产荒和资金荒同时存在的局面。 n 银行理财产品收益走势图 市场上收益高的优质资产越来越少。对金融机构而言，市场可以 投资的资产带来的收益能够覆盖资金成本的产品越来越少，因此 出现资产荒 n 2016年银行间信贷资产证券化发行利率走势图 2

4、016年银行间市场发行的信贷资产证券化产品中，其优先A档发行利 率均值，近期受“资金荒”影响，发行利率从10月开始迅速走高，形 成“V”型拐点，在2016年12月达到3.90% 投资渠道缺失，是每个人都要面对的严峻挑战 房地产投资，依然是财富保值增值的第一通道 住宅限购，外汇管制，出不去，买不了，怎么破？ 本次限购的性质与商业地产前景？ 住宅限购及后市影响解读1.2 较长周期 热点区域关门保温 政治必须正确 商业地产避风港效应显现 限购政策与后市分析 商业地产避风港效应显现 住宅限购及后市影响解读1.2 l多城同时出台政策 l 中长周期特点 l 高价值区域，热点越热 B 十九大重要节点 C 关

5、门保温 D 商业避风港效应显现 l 投资客户访谈观点 A 政治正确 时间城市主要政策 9月27日杭州限购、限贷、管地、管楼 9月30日 北京限购、限贷、管地、管楼 天津限购、限贷、管地、管楼 10月1日成都限购、限贷、管地、管楼 10月2日 无锡限购、限贷、管地、管楼 合肥限购、限贷、管地、管楼 济南限购、限贷、管地、管楼 武汉限购、限贷、管地、管楼 10月3日 郑州限购、限贷、管地、管楼 苏州限购、限贷、管地、管楼 10月4日 广州限购、限贷、管地、管楼 深圳限购、限贷、管地、管楼 南宁限购、限贷、管地、管楼 10月5日 南京限购、限贷、管地、管楼 厦门限购、限贷、管地、管楼 10月6日 珠

6、海限购、限贷、管地、管楼 东莞限购、限贷、管地、管楼 福州限购、限贷、管地、管楼 10月7日佛山限购、限贷、管地、管楼 国庆前后期间，共有包括北京、天津、苏州、成都在内的多个城市出台了楼市新政，楼市新政主要为限购、限贷、管地、管楼，表现出涉及 范围广、短时间内密集出台、震慑力度大的特点，截止当下，多个城市表现出政策加码的趋势，目前仍未结束 住宅限购及后市影响解读1.2 l多城同时出台政策 l 中长周期特点 l 高价值区域，热点越热 B 十九大重要节点 C 关门保温 D 商业避风港效应显现 l 投资客户访谈观点 A 政治正确 在十九大召开前后，当前我国形势以稳定为主，多个中央讲话及政策表现出20

7、17年内，政策缺乏放松的空间 住宅限购及后市影响解读1.2 l多城同时出台政策 l 中长周期特点 l 高价值区域，热点越热 B 十九大重节点 C 关门保温 D 商业避风港效应显现 l 投资客户访谈观点 A 政治正确 楼市新政后，高新区和天府新区市场供应量，成交量快速回落，但价值认可度依旧保持高位，价格仍然持续上扬，市场 呈现“关门保温” 特征 n 2016年1-12月高新区住宅供销价特征n 2016年1-12月天府新区住宅供销价特征 住宅限购及后市影响解读1.2 l多城同时出台政策 l 中长周期特点 l 高价值区域，热点越热 B 十九大重节点 C 关门保温 D 商业避风港效应显现 l 投资客户

8、访谈观点 A 政治正确 城南楼市新政后，住宅限购，投资客正逐步转向商业地产，商业地产的避风港效应显现 n 城南某销售楼盘客户访谈： 成都投资我只考虑城南，城南未来价值增长速度快，目前城南 开始限购，没有资格买住宅，但城南目前金融城等一些核心的 地方的商业还是可以考虑的，未来这些区域人会越来越多，商 业需求也也来越大，投资价值还是很高的。 怎么理解避风港？客观看待成都商业地产大数据 库存永远与机会同在，创新与信心比黄金重要 首度发布成都商业地产趋势地图 扫描明星板块 成都商业地产发展大数据 成都商业地产趋势发展地图 重点板块关注：金融城cbd板块 2012-16商业地产大数据表现 二 成都商业地

9、产发展大数据2.1 主城+天府新区分区比较图 商业物业类型销售比较图 主城区供需量价图 n 2016年1-11月主城区商铺供销价特征 大成都纯商业（剔除写字楼、盒子商业、LOFT、SOHO）成交价整体呈现线性上涨，成交量蓄势盘整 成都商业地产发展大数据2.1 n 2016年1-11月主城区+天府新区各区商业成交价格对比 主城+天府新区分区比较图 商业物业类型销售比较图 主城区供需量价图 主城为王，高新区商业价值高速发展，受到市场高度认可 成都商业地产发展大数据2.1 n 2016年1-11月主城区商铺销售特征 城南楼市新政后，住宅限购，商业成交量加速，11月份销售量达到今年最高值，商业得到更多

10、的投资者亲睐 商业物业类型销售比较图 主城区供需量价图 主城+天府新区分区比较图 成都商业地产发展大数据2.1 n 2016年1-11月主城区商铺，写字楼，LOFT、SOHO成交横向对比图 主城区纯商铺、写字楼、SOHO三类办公物业销售量呈现均势，均超过50万，商业正在蓄势复苏 主城+天府新区分区比较图 商业物业类型销售比较图 主城区供需量价图 成都商业地产商业热度地图2.2 16年价格热度地图 投资者客户关注地图 16年销售热度地图 趋势表现？ 成都商业地产热度地图2.2 16年价格热度地图 投资者客户关注地图 16年销售热度地图 成都商业地产热度地图2.2 16年价格热度地图 投资者客户关

11、注地图 16年销售热度地图 第一层级 第二层级 第三层级 第四层级 第五层级 成都商业地产热度地图2.2 16年价格热度地图 投资者客户关注地图 16年销售热度地图 避风港就是关注热点区，换言之就是主城为王 避风港就是关注潜力区，换言之就是关注发展势能 避风港就是关注创新区，换言之就是关注商业创新 金融城 成都商业地产明星板块解读2.4 明星板块解读 金融城板块产业规划 金融城板块发展规划 金融城版块总体规划 成都金融总部商务区是成都建设国家中心城市、西部金融中心、吸引金融总部机构聚集和促进金融产业发展的区域载体。区域规划总面积 约为5平方公里，位于成都市科技商务中轴天府大道两侧，北起府城大道

12、，南至锦城大道，西连益州大道，东临成仁路，横跨锦江，同处成都市高新区锦 江区两个行政区划。 成都商业地产明星板块解读2.4 金融城板块产业规划 金融城板块发展规划 金融城版块总体规划 成都金融城产业规划以“银行、证券、保险”为主体的金融主业集聚发展，同时发展以金融产业互动产生的“商业、商贸、商务配套” 产业，结合打造区域公共服务、行业服务、产业服务，提升区域产业、品牌能级。 成都商业地产明星板块解读2.4 明星板块解读 金融城板块产业规划 金融城板块发展规划 金融城版块总体规划 金融城分三期进行开发建设，目前一二期基本呈现，区域以金融、证券、保险为核心的产业已经成熟，相关商业、商贸、商务配套初

13、步 形成，未来区域将重点打造三期，集中发展以办公、酒店、商住等各类综合配套项目，完善区域产城一体功能。 一期规划 作为核心发展区的一期项目“天府国际金融中心”已 投入使用，占地面积0.29平方公里，总建筑面积超过 50万平米，现已入驻各类金融监管机构及大型金融机 构区域总部和要素交易市场。 二期规划 二期占地面积1.03平方公里，总建筑面积超过350万 平米，主要入驻国内知名机构区域性总部及业态丰富 的城市综合体项目。 三期规划 三期占地面积约3.67平方公里，除主要集聚地区性金 融总部机构外，还将集中开发包括办公、酒店、商住、 住宅等各类综合配套项目。 成都商业地产明星板块解读2.4 明星板

14、块解读 金融城板块产业规划 金融城板块发展规划 金融城版块总体规划 n 金融城原有控规n 金融城拟调整后控规 金融城三期大量行政办公用地变为了商业服务设施用地，把商业兼容住宅用地改为了二类居住用地，把大量商业改为纯居住用地。区域未来将吸附更多的 高端产业和居住人口，百万金领、精英、富人聚集，区域价值将会进一步提升，成为成都当仁不让的成都新核心、第一年轻富人区。 过去，我们经历了商业地产的荣耀与低潮 现在，我们关注商业的升级与变化 未来，创新为王，跨界为王，体验为王 商业地产发展趋势 成都商业地产发展阶段模型 国内外创新商业物业发展案例 三 成都商业地产发展阶段模型3.1 成都商业1.0：传统商

15、圈+街铺，依托商业人气实现自身发展，地段是第一代成都商业的核心竞争力，但其本身的商业形态与业态低端 成都商业地产发展阶段模型3.1 成都商业2.0：大体量+综合体商业，相较第一代商业，成都第二代商业在形态上更加集中，业态更加丰富，其核心竞争力为商业 品牌的数量齐全性和高端性以及主力店的带动性，但随着时代的发展，客户商业购物需求更多依托电商平台实现释放，传统综合体商业 难以承担起单一购物以外的其他功能，面临着更新发展的诉求 成都商业地产发展阶段模型3.1 成都商业3.0：跨界+体验+城市级独立街区商业，成都第三代商业首先是发展理念上的创新，在传统商业购物功能的基础上， 植入更多的跨界功能，通过功

16、能的丰富性，增强全时客户的体验，而独立式街区商业本身是对传统的沿街为市的文化的回归和创新， 相较第二代商业更能实现体验空间的互融 国内外创新商业物业发展案例3.2 天津骑鹅公社 成都太古里 台湾大鲁阁草衙道 日本东京神乐坂商业街 小结：成功的共性发现 国内外创新商业物业发展案例3.2 日本东京神乐坂商业街：浓缩传统日本文化、融合欧美异域风情，差异的文化特质交织出独特的跨界体验感情景跨界，文化跨界 神乐坂商业街充满了日本古老风 情，夜晚可以看到的身着传统服 饰的日本市民漫步在小巷里，但 又充满西欧气息，有着欧洲特色 的小屋，能够买到正宗的法国奶 酪和葡萄酒 艺妓和巴黎，日本料亭和葡萄酒， 差异的文化组合，在空间上实现 完美的融合 在神乐坂商业街“过去”和 “现代”共存，制造出 特有的体验氛围 国内外创新商业物业发展案例3.2 台湾大鲁阁草衙道：通过增强休闲娱乐运动，并混搭餐饮，创造出大人与小孩们可以一起欢乐的场所好玩业态，全时体验 项目占地8.7公顷，引进了超220家品牌，近20种游乐设施，集合