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1、幸福村项目全案营销投标方案,投标方:北京中原、北京思源经纪公司联合出品,目 录,明确项目开发目标，抓住开发关键点,明确目标,打造一个符合地域特质的产品、实现项目开发价值，获取最佳企业价值 100完成销售,2005年12月10日，一个轰动京城房产市场的大事件,首开集团的品牌与形象,城开集团携手天鸿集团正式成立首开集团，秉承责任地产宗旨，做京城地产航母企业,首开集团的品牌与形象,目前市场环境,东直门版块 朝阳门版块 三元桥及燕莎版块 CBD版块 朝阳公园版块,东部区域版块,东部区域特点,区域价值结论： 中央商务区-中央娱乐区-中央公园（朝阳公园）-第二使馆区 闹中取静、环境优雅、交通易达，更兼日商
2、务与夜生活双重魅力，辐射力直达几大重量级商圈， 是为数不多、直接产生“商业-商务-生活”连动效应的热点区域。区域价值决定城市核心第一竞争力也是未来升值保障，对本案而言，此一优势首当其冲，勿庸质疑。,东部版块区域小结,市场环境及动态变化，各种物业形态的市场竞争关系,住宅市场环境区域,市场环境及动态变化，各种物业形态的市场竞争关系,住宅市场环境供应量,区域内一些大盘后期居住产品的供应量较大，对本项目产生的竞争压力较大，需要特别关注，长期跟踪，了解项目动态，为本项目运作提供帮助,市场环境及动态变化，各种物业形态的市场竞争关系,住宅市场环境产品供给发展变化,随着区域的发展，居住的升级，居住类产品主力户
3、型供给向三居、四居方向发展，户型面积也逐渐加大，居住的舒适性更佳。,市场环境及动态变化，各种物业形态的市场竞争关系,住宅市场环境价格水平,报价东区住宅全部为精装修项目，从报价看，本区域住宅价格相对集中在每平米15,00020,000元。,成交价根据对东区住宅项目的调查看出，目前，该区域住宅项目的成交价格相对集中在每平米14,00017,000元。,市场环境及动态变化，各种物业形态的市场竞争关系,住宅市场环境物业服务,物业公司目前，该区域的高端住宅项目聘用的物业公司大多为外资公司或港资公司。 物业费从物业收费水平分析，该区域内的住宅项目物业费相对集中在每月每平米元以上，有些项目收费达到元以上。,
4、市场环境及动态变化，各种物业形态的市场竞争关系,住宅市场环境销售状况,2006年包括幸福广场在内，有数个新盘入市，包括总规模为260万平米的泛海国际等大盘，2007年该区域的竞争依然激烈。 从月均销售套数分析，新盘在经过了开盘前较为充分的准备后，大都能够取得较好的销售表现 也有一些项目，如海晟国际公寓，前期产品的市场形象已巩固，高回报的投资也是后期销售的一项现实广告。,市场环境及动态变化，各种物业形态的市场竞争关系,公寓市场环境产品供给特点,东区酒店式公寓产品的供给特点：小而精,小：户型面积小。世界城酒店式公寓面积为5586平方米；世华国际酒店式公寓主力户型面积4575平方米,精：为满足市场需
5、求，东区酒店式公寓面积虽小，但从配套、装修、室内配置、服务等方面均较为细致,市场环境及动态变化，各种物业形态的市场竞争关系,商业市场环境目前业态构成,该区域的商业最大的特点是以酒吧带动起区域的知名度，带动起其它商业业态的发展。就目前的商业业态构成来看，从数量上分析，酒吧占绝对优势，从规模上分析，酒吧、餐饮、购物等业态基本保持平衡；,随着新三里屯规模中对于文化、艺术主题的塑造，整个地区的商业业态也在不断地调整以适应市场需求；,从商业业态分布分析，早期以酒吧为主的商业业态大多以带状分布，随着该区域土地价值的不断增加，商业业态发展出了相对集中的片状分布区域，尤其是雅秀、3.3大厦的出现，代表了本地区
6、由于土地增值所带来的集约化的发展趋势；,市场环境及动态变化，各种物业形态的市场竞争关系,商业市场环境租售价格及租售情况,根据目前本区域内几个重点商业项目分析得出，中国红街、琨莎中心、南新仓为城市综合体项目，商业以底商形式存在，红街和琨莎项目商业出售，销售价格相对集中在每平米3800044000元之间；3.3大厦和雅秀服装市场属于整体经营项目，只租不售，两个项目已投入使用，市场管理较好，对商户有明确要求，市场知名度较高，被大众所接受，因此，租金水平相对较高，集中在1635元/天.平米； 红街、琨莎中心两个项目的商业大都卖给投资型业主，目前商业尚未投入使用，人气尚未聚拢，还未经历市场考验，因此，目
7、前来看，此类产品的商业租金水平相对较低，集中在1020元/天.平米,市场环境及动态变化，各种物业形态的市场竞争关系,商业市场环境未来区域商业格局,未来本区域的商业将以幸福三村商业、新三里屯、太古广场、三里屯为主力，全面带动区域商业的发展；,新三里屯街道东侧，仍是以酒吧为特色的酒吧街，西侧以3.3大厦为界线，分为南北区，北区将分布国际一、二线品牌旗舰店及120家特色酒店，南区为广场、街巷式相结合的建筑群（太古广场），以餐厅、酒吧等娱乐场所为主，适合1835岁的年轻消费群体；,三里屯总规模47万平方米，其中近12万平米的商业计划于2008年底前建成，商业将由大型溜冰场、水景的室外广场和5个购物中心
8、连接起来，将成为北京比较有特色的户外休闲广场；,东区高端物业的装修状况及装修标准,从装修方面分析，东区高端物业，包括住宅和公寓，全部采用精装修； 从精装修标准看，装修报价相对集中在2,0002,500元/平米，两个酒店式公寓配送全套家电家具及卫浴挂件等。,市场环境综述及地域特质描述,住宅市场,目前东区市场新推出的项目不乏大盘，2007年，本区域内的住宅项目还要有较大规模的放量，届时势必会形成较为激烈的竞争，因此，把握市场动态，了解项目进展是成功运作本项目的首要前提 东区销售较好的住宅项目均有各自的差异化特点，如泛海的大盘效应、裘马都的精装品质。因此，本项目在操作过程中，还应充分挖掘项目特质化内
9、涵，做出产品特色，以便具备强有力的市场竞争,开发商品牌,地段优势,市场环境综述及地域特质描述,公寓市场,东区公寓类产品最终使用者更偏重于短期使用者，这类产品户型面积设计相对较小，从产品角度分析，更偏重于投资； 从投资角度考虑，产品品质提升的同时产品的附加值也相相应提高，应从精装修、硬件配套方面给予充分重视； 从后期使用角度考虑，则应在室内配置、物业提供的服务内容、服务水平等方面给予充分重视；,市场环境综述及地域特质描述,商业市场,本地区的商业不同于其它地区的商业，本地区的商业带有浓厚的文化内涵、涉外氛围、时尚气息； 未来，酒吧仍将继续作为本地区的特色商业存在，另一方面，本地区土地价值的增加也将
10、使商业向着集约化的方向发展； 本项目商业成功运作的关键在于对于商业部分的整体设计规划，今后的经营规划。整体设计规划应立足于整个区域商业的发展，考虑到未来35年的市场需求，从而避免前期销售火爆，后期经营惨淡的结果；从产品角度，应在业态构成、交通动线、车位配比、设备设施等方面给予充分重视；经营规划则应更多地考虑销售物业、持有物业、租赁物业的比例关系，一方面，应达到经济效益最佳，另一方面，应考虑后期管理与维护的可行性；,宏观市场的影响因素,在对项目的操作过程中，应充分考虑政府政策，宏观经济因素，特别是关系到房地产行业的相关政策，经济因素等，如物权法、股市对投资性资金的影响、物业税、土地增值税、舆论影
11、响等；充分考虑宏观影响因素，以归避风险，合理控制项目进程。,项目情况,营销关键点的挖掘,地段位置图 项目经济指标及规划现状介绍 项目的营销关键点,地段位置,东至三里屯北里，紧邻新三里屯时尚商业区；,西至新东路（国宾大道）；,北至通运达汽修厂,距东直门外大街仅40米；,南至联大机械工程学院附中。,地段位置图 项目经济指标及规划现状介绍 项目的营销关键点,项目经济指标 项目现状 项目周边配套现状 项目交通现状 政治经济文化环境现状 区域未来规划展望,项目经济指标,地下1层至地上2层为商业，总建筑面积25,155平米，主力户型面积为100300平米，占商业总面积的65.48， 占商业总户数的69.5
12、% 地上3至5层为酒店式公寓，总建筑面积32,156平米，主力户型面积为4080平米，占公寓总面积的80.07，占公寓总户数的84.73% 地上6至18层为高端住宅，总建筑面积为48,700平米，主力户型面积为150300平米，占住宅总面积的70.01，占住宅总户数的70.84%,项目经济指标,项目位于京城东区繁华核心地段，毗邻第二使馆区，闹中取静，环境幽雅，周边配套成熟完备。在项目辐射半径2公里内(二环到三环)拥有： 生活配套：超市5家，邮局2家，银行15家，医院4家，大中型综性商场4家，餐饮200多家（高中 档中餐、西餐、快餐），菜市场3家，汽车维修（4S店）4家，加油站2家，其它生活配套
13、（通讯电话服务等）8家； 文化配套：学校10所，图书馆、书店2家，文化馆、展览馆3家，影剧院3家； 娱乐休闲配套：酒吧200余家，运动场所3家，医疗保健5家，美发美容10家； 商务配套：5A级写字楼4家，5星级酒店3家。,项目周边配套现状,立体交通路网项目依傍新东路国宾大道，携东二环、东三环两大交通动脉，以东外大街、工体北路沟通环路，形成两横四纵的交通路网。,项目交通现状,项目政治经济环境现状,三大使馆区的核心地块，区域环境呈现高度国际化倾向； 北京外籍租赁&外籍购房最为集中的区域。,区域内外籍公寓租金一览,项目区域未来规划展望,朝阳区十一五规划空间布局定位 按照朝阳区十一五总体规划中“组团式
14、规划，板块式发展”的发展战略和以功能区带动全区发展的指导思想，将朝阳区划分为三个层次：功能区（组团）（6个）、机遇区（24个）、机遇地块（172个）。三里屯被定义为“时尚文化产业机遇区”。未来五年，三里屯地区将发展成为北京的“国际时尚文化基地”。 工体带来奥运机遇 工人体育场是东区唯一的奥运场馆，2008年将承担足球、拳击等比赛项目。这一利好将进一步促进本区域整体地价升值。而本项目紧邻工体，15层以上尽可俯瞰工体全貌，这一优势为项目增添了不少附加值。,新三里屯时尚商业区 新三里屯位于第二使馆区内，南临工体北路， 占地5.26万平方米，总建筑面积17万平方米。将形成以购物、酒店、酒吧、艺术等多功
15、能为一体的休闲及文化创意区。新三里屯时尚商业区分为南、北两个商业区，北区拥有众多的国际精品店，南区已为香港太古集团收购。,项目区域未来规划展望,项目区域未来规划展望,新三里屯太古广场 新三里屯南区于今年初被香港太古和基汇资本合资收购，规划斥资48亿将建成广场、街巷式结合的建筑群体，容纳400余间商铺和一家高档酒店，类似香港太古广场的经营模式。目前主体工程已完工，预计今年年内投入使用。,三里屯SOHO 2007年3月，SOHO集团收购南三里屯路西侧地块，命名为“三里屯SOHO”。三里屯SOHO总建筑规模47万平方米，包含商业、写字楼和高档公寓，预计在2008年、2009年陆续完成全部建设，其中近
16、12万平方米的商业部分计划于2008年底前建成。整个项目由5个购物中心和9幢30层高的办公楼和公寓楼组成，溜冰场、“水景”室外广场成为连接5个购物中心的景观建筑。 项目总体投资在30亿以上 。,项目区域未来规划展望,幸福一村（财富时代） 位于项目一期南侧的幸福一村地块目前为北京财富地产集团开发建设。该地块总建筑面积为20万平方米，规划为写字楼、酒店、公寓、商业为一体的综合体项目，目前尚未启动工程。,项目区域未来规划展望,东二环商务带 东二环商务带是指从东直门到朝阳门的线性地带，从地理位置上看，它东接燕莎商圈、及第一、二使馆区，西接皇城文物保护区，是唯一的连接皇城文脉、市井文化和国际商务的新商圈； 从业态分布上看，它是8大行业、13家大型企业总部、高档写字楼、星级酒店、各类商业的聚集地。 其中，人保办公楼、中青旅大厦、中海油大厦完成大厦装修；新保利大厦、中国电信指挥楼、北京电信机房楼、移动通信综合楼4个项目正在装修；预计2008年前后将陆续投入使用。,
