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1、信地，创世纪,曾经，一片荒芜的土地,信地， 在这片土地上制造了一个传奇,占地250亩， 建筑面积25万平方米， 商铺开业4000余间， 入驻商户3000余户。 年市场交易额逾100亿， 培育数千个百万千万富翁,而今，信地再造传奇 集合七大国际物业形态,开创合肥前所未有国际综合体时代， 缔造合肥新商业中心,信地城市核心商圈缔造者,Code of this report | 7, Copyright Centaline Group, 2010,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,代言合肥 比肩国际 城市璀钻,中原地产（合肥） HeFe
2、i.05.2012,信地城市广场9号地块营销策略案,信地城市广场到底拥有什么？它的价值是什么？ 信地城市广场什么样的价值点才能为市场所关注和接受？,价值,信地城市广场9号地块住宅要做什么？产品的属性该是什么？ 如何塑造高端形象，并兼顾资金回收速度。,产品,难点1：信地城市广场的目标客户是谁？在哪里？他们需要什么？,客户,难点1：市场可能知道红星美凯龙，却对城市广场的整体规划以及未来了解却不深刻，住宅是否需要整合整体项目规划，树立高端综合体形象？ 难点2：面对高端客户，如何采用精准营销，从而实现目标？,营销,本案营销思考,品牌营销的极致,标杆价值的搭建,CHAP.1,CHAP.2,CHAP.3,
3、精准营销,营销关键点,CONTENTS,印象信地城市广场 前所未见，国际都会（整体项目价值） 洞见未来，中心坐标（区位交通价值） 诚信品质，信地缔造（品牌价值） 项目整体定位 9#地块住宅属性定位,过去信地，领跑合肥， 一个安徽大市场， 带动了片区商业的发展， 形成了信地商圈。而今， 这个城市核心商圈缔造者， 一个信地城市广场， 又将带来什么呢？,“前所未见”国际大都会,1,比肩世界的地标精粹 百万体量的综合体，比肩世界，引领合肥,巴黎新凯旋门,纽约第五大道,东京六本木,香港中银大厦,甲级写字楼、大型家居MALL shopping mall、五星酒店、国际公寓、高端住宅区荟萃世界精彩，聚变城市
4、新中心，代言合肥,因综合体地标而生的城市中心海岸城、万象城,“洞见未来”中心坐标,2,辐射全国：高铁助力合肥融入长三角经济圈和武汉城市圈,合武高铁,合宁高铁,1小时达南京经济圈，1.5小时到达武汉城市圈。 便捷交通促进城市之间的经贸交往。,2小时，纵横上海经济圈 经过南京2小时可到上海都市圈和长三角经济圈尽在掌握之中,合蚌客运专线高铁,3小时，北上京城 合肥经蚌埠高铁，3小时可达,交通枢纽：合肥火车站、合肥汽车站、汽车东站、地铁站；便捷路网：临泉路、铜陵路高架、北一环、 地铁一号线。,本案,多形态集全交通：火车站、汽车站、公交总站、地铁总站确立枢纽地位，区位价值堪称中心,3,“诚信品质”信地缔
5、造,信地成就令人尊敬的企业,她，是城市的拓荒牛，合肥的建设者。使一片荒芜的土地，造就了繁华的安徽大市场。,她，一心与客户共进退，共经风雨，成就了培育数千个百万千万富翁。,以专启市，形成合力,培训商户，助力成长,规范秩序，培养诚信,文化兴市，展会旺市,规范管理，服务为本,“和谐大家庭”,信地成就令人尊敬的企业,信地成就令人尊敬的企业,她，以回报社会为己任，取之社会，馈效社会。信地从不间断的投入公益事业。,希望工程,汶川地震、淮河洪灾,非典捐赠,安徽大学奖学金,“慧玲”教育基金,信地成就令人尊敬的企业,她，深知教育为本，以培训商户、培训家庭和谐、培训子女成长三培训，和“大家庭”其乐融融。,信地十七
6、年，精益求精，不断超越,精益求精，不断超越,信地，十七年来， 以“诚信、责任、共赢”理念 创建和谐市场、打造百年企业,这就是信地，孜孜不倦的培训出诚信的商家，而随着信地成长的客户们，也是信地虔诚的“粉丝”。,一个城市只有一个中心,1933年，德国地理学家泰斯勒提出“中心地理论”； 区域有中心，中心有等级，仅一个城市中心占据主导，提供商业和服务。,一个城市具有多个中心,1945年，哈里斯、乌尔曼提出“多中心模式”打造； 大城市不是围绕单一核心发展起来的，而是围绕几个中心形成，并由它们共同组成城市地域。,整体项目属性定位多核心理论的演变,而今的合肥,多个中心 繁荣共生,整体项目属性定位以多中心理论
7、定位,当城市发展到一定规模，受交通、土地利用、功能规划等条件制约，会形成城市副中心,怎样的项目才是中心？,满足,绝无仅有的区位 不可代替的项目 具有责任感的品牌,绝无仅有的区位信地商圈 不可代替的项目信地城市广场 具有责任感的品牌信地,符合中心需求，信地城市广场的出现，不再是批发市场，而是缔造合肥新中心都市商业中心。,整体项目属性定位缔造新中心,代言合肥 比肩国际 安徽璀钻,地标群建筑，足以代言合肥,顶级国际化综合体，前所未有7大业态，足以比肩国际,前所未有，城市核心，犹如璀璨钻石光芒闪耀。,整体项目属性定位,形象定位,新中心 大都会 信地造,9#地块住宅属性定位,信誉 品牌,地标 精粹,国际
8、 都会,中心 坐标,信行天下，筑地百年,百万体量，综合地标,7大业态，都会生活,信地商圈，交通枢纽,属性定位：璀璨国际都会生活目的地,CONTENTS,宏观政策及合肥整体市场 新站区市场分析 区域竞争产品分析,PART 1 宏观政策及合肥整体市场,宏观政策及市场纵观,合肥土地市场疲弱受政策影响，政府土地供应减少，开发商拿地谨慎，成交也明显下降。,土地供应2009、2010年高峰期，2011年开始下降迅速，与2010年相比，减少162.86万，环比下降29.7%。,土地成交近三年土地成交量，从2009年高峰期，持续下降；受商品房市场影响，土地市场成交也明显下降，开发商谨慎拿地。,合肥住宅市场：供
9、销情况市场供过于求，存量大，消化周期长。,合肥住宅受限购令影响，从去年6月份至今，持续多月出现供过于求；仅2012年2月份过年期间出现反常，从2月开始优惠活动层出不穷，低首付也陆续出现，前期大量刚需客户和返乡购房客户得到释放，2012年2月开始成交量稳步上升。,合肥住宅市场：价格情况以价换量，释放刚需,住宅价格波动较大，受宏观政策影响较大；从2011年11月至2012年1月呈量价齐跌态势，市场处于冰冻期；从2月开始优惠活动层出不穷，低首付也陆续出现，采取以价换量方式；前期大量刚需客户得到释放，2012年2月开始成交量稳步上升。,面积走势,合肥普通住宅价格分布一环至二环逐渐递减，价格区域性明显。
10、,区域竞争市场小结：,PART 2 新站区市场分析,新站区住宅市场价格波动明显，但是成交价格基本主导成交走势，低价成交量高，高价成交量低。,区域住宅价格波动较为明显，区域内南北位置差异大，价格差异明显；成交均价集中在5600-6300元/之间；受整个市场的影响较大，从成交量与价格走势图可以看出，低价成交量高，高价成交量低。,新站区住宅供销情况市场阻碍新增供应，存量主要以在售楼盘为主。,新站区住宅去年4-9月份，供应量增长明显，但9月份以后市场新增供应量较少，主要原因是市场逐步进入寒冬，区域新盘放慢推出，多数在售楼盘存货不多。,PART 3 区域竞争产品分析,竞争项目版图,宝业东城广场,宝业东城
11、广场,2,6,项目优势：城市综合体有利于项目整体价值的提升；“家乐福” 进驻；与对面“沃尔玛” 形成商业圈长江路与东二环交口交通通达性好！ 项目劣势：距离汽车东站近，周边民房较多影响项目档次！处于双条主干道上，噪声和灰尘较大。,华润橡树湾,项目优势：华润品牌、物业管理好；大规模社区，居住氛围浓，人文环境好；小区配套商业、45中分校、长江二小等名校；位于临泉路以北，交通便捷度高！ 项目劣势：区片繁华程度及人文环境差；目前配套相对落后！,中铁国际城德园,中铁国际城,项目优势：中铁品牌开发商，大规模社区；项目北面有大房郢水库；园林绿化较好；自身配套中小学； 项目劣势：临近电厂，对环境影响大；目前生活
12、配套相对落后。,昊天园,项目优势：大规模社区！绿化较好！临近二环，火车站、汽车站，交通便捷度高！ 项目劣势：周边配套有待改善2006年的地块，开发周期长。,春暖花开,项目优势：柏庄品牌，大规模社区，园林绿化较好，产品附加值高； 在售价格较低 项目劣势：二次开盘价太格低，给老业主印象不好。区域公共交通不发达，配套落后；周边民房较多，人文环境差；,淮矿和平盛世,本案,项目优势：淮矿开发，开发商信誉较好；靠近万达，周边高档小区较多位于市中心，靠步行街，配套较齐全，学区好；园林绿化较好，建筑风格较优！ 项目劣势：产品设计差，96、113只能做两房两厅一卫。,竞品项目优劣比照,我们项目与其他对比项目比，
13、在品牌、地段、交通方面有一定优势。 学区配套方面跟其他项目比不占优势。 园林景观方面可以做为切入点，做得领先与竞争个案。,区域产品及销售情况,区域畅销户型分析,华润橡树湾建筑面积99 套内面积77.48 产品特色： 紧凑三房，方正实用， 对流通风，全明设计； 动静分区，南向卧室带飘窗； 两主卧朝南且客厅出南阳台； 畅销原因： 华润品牌，小区规模及环境优，99为市场主流面积，在该地段总价容易接受。,区域畅销户型分析,华润橡树湾建筑面积112 套内面积87.88 产品特色： 舒适三房，方正实用， 南北对流，双阳台设计； 动静分区，主卧带飘窗； 独立餐厅，客厅出南阳台； 畅销原因： 华润品牌，小区规
14、模及环境优，南北通透户型布局合理， 112为改善型客户需求面积 。,和平盛世建筑面积92 套内面积75.24 产品特色： 宽敞两房设计，方正实用，动静分区； 厨房L型设计带工作阳台； 大主卧朝南且客厅出南阳台； 畅销原因： 靠近万达，小区环境及交通便利，92为市场主流面积，在该地段总价容易接受。,区域畅销户型分析,和平盛世建筑面积111 套内面积91.24 产品特色： N+1设计，南北对流； 方正实用，动静分区； 主卧和客厅出南阳台； 畅销原因： 靠近万达，小区环境及交通便利，111做灵变三房，附加值高，适合改善型购房者。,区域畅销户型分析,区域市场小结：,CONTENTS,区域客户分析 项目
15、客户定位,主要是选择本项目周边居民和区域其它项目成交业主进行访谈调研,新站区客户分析,年龄结构：主要集中在30岁-40岁，群体趋于年轻化； 教育背景：大部分学历不高；,个人背景区域成交客户及意向购房客户年龄较年轻化，30-40岁，教育程度不高，有一定经济能力,区域客户特征1：,在瑶海、新站工作多年，熟悉片区规划，见证区域成熟的过程； 客户来源：客户以新站区、省内人群为主，瑶海区及三县人群为辅； 居住地点：客户主要来自于新站区，其次为瑶海区，主要靠近工作区域。,区域分布目标客户目前居住以新站、瑶海为主，主要是在附近的经商、工作人群,区域客户特征2：,家庭结构多数家庭结构简单，多为结婚不久的两口或
16、三口之家，多数为首次置业；,从家庭结构来看，新婚的2人家庭结构所占的比例最大，其次为3口之家。 客户基本为首次置业，占87%。 对面积需求为80-95两房或紧凑三房，其次是95-110三房；,区域客户特征3：,客户定位：通过片区成交客户分析，预判本项目客户群体,游离客户,重要客户,核心客户,长丰、肥东县进城的客户，关注产品档次，讲究面子，在靠近家乡位置为儿女购房,主城区外溢白领，关注价格、交通、配套，关注生活方式,新站区情结型客户，有改善需求。关注地段、配套，注重性价比,新站区域的生意人，在新站区经商多年，区域情结较强，关注工作与生活距离，产品档次，讲究面子，很愿意为“品质”买单。,外地及其他区域客户，会随着项目拔高，自然跟进购房,特征： 注重彰显身份，对价格敏感度低，体现注重身份的价值观。 生活习惯喜欢去俱乐部、高尔夫、健身房等场所 生活态度倾向于有个性的、充满激情的生活 消费取向倾向于品牌消费，多喜欢奢侈品,
