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1、2011 综合商业系列讲座 之一,住宅政策收紧，调控力度持续不减； 热钱无处可去，流向商业地产；, 宏观调控商业地产兴起,三个条件：1.开发商资金充裕2.政府大力推动综合体的发展3.境外大量资金希望以此为切入点,产业升级： 街边小店+百货商店大卖场进入中国城市综合体发展,Why?,REITS，CMBS为商业地产注入资金活力, 融资方式多元化,REITs (Real Estate Investment Trusts 房地产投资信托)是一种房地产资产证券化收益凭证。它汇集多个投资者资金，由专业机构进行房地产投资，将综合投资收益按比例分配给投资者。 商业地产开发前期投入很大，REITs标准化设定可以
2、使开发商解除对银行贷款的依赖，打破融资瓶颈，更快的获得整体资金回流，而不需要把物业分割出售。但是，如果经济不景气，会带来商业地产单位租金下降，空置率上升，商业地产项目和REITs的整体价值也会下降。,投资者,REITS,投资金额,投资凭证,二级市场,购买不动产/不动产融资,卖,买,投资,回报,归结为资金回报开发商资金运作模式与商业布局形式的关联短期收益为主：街铺+塔楼 短中长期并重：商业街+主力店+自营商业街 中长期收益为主：Mall的形式目前维度三种方式并存,商业抵押担保证券（CMBS）是指将传统商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券形式向投资者发行的融资方式。CMB
3、S的价格根据评级机构的评级来确定；投资银行再参考评级后，确定最后发行价格，向投资者发行。CMBS的销售收入将返给地产的原始拥有者，用于偿还贷款本息，盈余则作为公司的运营资本。,营销造势快速去化策划定位（设计招商）运营, 商业地产与住宅地产究竟有何区别？,1.重视流程：先定位、再招商、后设计 2.开发体量要与城市等级及商圈性质相匹配 3.严重的设计前置（商业规划商业设计两个阶段） 4.商业地产决定了需要多工种协调运作（营销策划、建筑设计、招商运营、景观室内、灯光标识、智能化、结构、暖通。）,商业地产的特点商业是专业化程度较高的设计类别。 Key：影响商业成功的因素（城市能级、地段、业主、建筑。）
4、,What?,结论不能用住宅的经验来做商业,开发者使用者开发者投资者运营者使用者,住宅开发,商业开发,操作流程,参与方面,建筑学专业能够综合策划、营销、结构、经济、规划等方面，目标是成为综合型人才，画图只是工作必需的一部分。,60% 20% 20%,现状：1.没拿地就做方案；, 设计参与阶段提前 策划（设计招商）运营,项目资料收集 可行性分析（选址、市场定位、SWOT、布局分析、策略、目标客户、投入产出分析、投资风险）项目策划报告 整体定位/业态组合 功能布局 流线组织 场所初步营造,How?,现状：2.甲方没想法。,总平面设计 建筑设计 布局与交通组织 停车场设计 防火与疏散 设备与设施 信
5、息化与智能化设计 无障碍与人性化设计,设计步骤：,商业规划,商业设计,基础认知,案例绿地嘉兴新都会,商业定位、业态分布及租售模式（10分钟） 基本商业门类及经验数据（超市、百货、影院、主力店、商业街）（15分钟） 项目初始阶段操作流程（5分钟）, 如何从头开始操作一个商业项目STEP 1判断项目基地的商业价值 城市级别、区位分析、所属商圈能级、在商圈中的分量、周边物业用地现状的判断 用地形状、周边道路、场地出入口（车行/人行）、人流方向总量判断 根据任务书、确定商业的总量及能级租售模式判断 了解当地市场（商业地产）销售情况，作出利弊判断，得出采取何种租售组合方式。定量+定性判断,How?,本项
6、目基地位于嘉定西南部安亭镇地块的东部。吴淞江的北面，蕴藻浜的西面，是安亭镇的领航区。,城市级别,嘉兴老城区的中心商业区。,区位分析,1.基地商业价值判断,市中心商圈,所属商圈,黄山路和禾兴路交叉口是市中心商圈的核心位置,在商圈中的地位,1.基地商业价值判断,戴梦得购物中心,江南大厦,戴梦得购物中位于嘉兴市禾兴路与中山路交界的商业黄金地段，经营面积18000平方米,门前拥有3000平方米的停车广场。,江南大厦嘉兴市最大的购物商场，商品零售面积2.5万平方米。其中南、北楼一至五层（包括地下室有六层），主要经营现代百货业以及自选超市，东楼为家用电器。,周边商业,基地,旭辉广场 项目规划占地40862
7、平方米，总建筑面积199418平方米, 旭辉广场以“城市中央，国际生活旗舰”为目标，建成后将成为嘉兴城 市中心标志性的居住、购物、休闲中心，将极大改变嘉兴商业格局。 精品百货、大型超市、时尚广场，其中，15层为商业广场，一栋 酒店式公寓、两栋城市现代住宅。,L形用地,用地形状,城市主干道：中山路 40米 城市主干道：禾兴南路 28米 城市支路：紫阳街 18米姚家埭 13米,周边道路,为了缓解城市交通压力，尽量避免在城市主干道开设车行出入口。 出入口开设在紫阳路和姚家埭,基地出入口,主要人流来自中山路，中上路与禾兴路交界处为主要的商业人流 导入口，中山路与禾兴路也成为主要的商业界面； 东面为子成
8、公园，也有来自公园和教堂的人流。,人流方向,2.用地现状,中 山 路,禾 兴 南 路,紫 阳 街,姚 家 埭,基 地,周边环境现状,1,2,基 地,1,1,基本东侧的历史保护建筑天主教堂为保留建筑 周边有子成公园和甁山公园,子成,天主教堂,子成,子成公园,2,2,甁山公园,用地面积： 2.5万平米 容积率： 6 建筑面积： 15万平米 其中 商业面积：8万 5层 办公楼面积：7万 限高100米,任务书,商业区位：市中心商圈 商圈地位： 核心位置，周边大型商业及办公林立 体量判断： 8万平米 区域型商业,商业总量判断,7万平米，限高100米 标准层：1500平米 层数： 23-24层 办公楼数量
9、： 2座,办公总量判断,3.总量分析,绿地八方系列产品,能级判断,Commercial Complex Building 大型商业综合体,Ps: 大型商业综合体是城市中集合了多种功能的群体建筑，一般建筑面积（不含地下）在25万平方米100万平方米。目前的万达广场系列都属于此列。,大型商业综合体包含（但不限于）以下部分：,Shopping Mall： 其中有百货商场、精品店街、各主力店（比如运动100、KTV、酒楼、电影院等）、超市（位于地下层）。该部分建筑将大部分自持。,室内（外）步行街区： 一般23层，与Shopping Mall主入口连接，功能以特色餐饮、中小型主力店（100500）、休闲
10、性质商店为主。该部分建筑将大部分销售。,办公建筑群： 甲级办公楼或SOHO类办公塔楼。该类建筑将为商业物业提供大量消费人群，同时办公销售可以平衡项目前期资金流。,酒店建筑： 为办公建筑及周边配套的酒店建筑，一般设置商务酒店一栋、星级酒店一栋。,住宅或公寓类建筑： 商业的繁华将极大提高周边居住建筑的价格，同时住宅销售可以平衡项目前期资金流。,Commercial Complex Building 大型商业综合体设计要点,不同功能建筑设计参数 (适用项目前期规划和方案设计阶段）,商业综合体内部功能较多，很多功能具有较为复杂的设计要求，平面设计中需充分考虑。,万千百货 建筑面积要求：25000400
11、00平方米。 位于地下一层至地上五层，单层建筑面积大于5000平方米，但不超过10000平方米。地下一层层高不宜小于5.1米、净高不宜小于3米，首层层高不宜低于5.4米、净高不宜小于3.6米，二层以上层高不宜低于5.1米、净高不宜小于3.3米。,百货店 类别释义：指综合性购物中心中的百货主力店，可以是高层建筑裙楼、购物中心的主楼或者单体建筑。 品牌举例：如百盛百货、太平洋百货、友谊百货、王府井百货、乐天百货等。 建筑面积：总面积3000040000平米，每层建筑面积不低于6000平米。 楼层净高：首层层高5.5m，二层起5m。 楼板载荷：营业区250kg/m2,仓库区800kg/m2。如百货品
12、牌自身配备餐饮美食区，则厨房区450kg/m2。 柱网间距：大于9m9m。单层结构以正四方形为最佳。 供 配 电：提供电容量大于5500KVA变电设备，双路供电方式，三相五线380V/220V、50赫兹，安装店方独立高压计量电表。 给 排 水：提供管径为100mm的独立进水管2根及独立计量水表，每天大于250吨用水量百货业指标。提供给店方200mm排水管2根，与足够容量的隔油池连接。 排污设施：提供给店方150mm排污管2根，能够就近接入足够容量的排污化粪池。 通讯网络：大于100对通局电缆到交换机房，并开通36门直线,2条数据线,其中中继线16条,交换机容量128门。 客货电梯：客梯2台，载
13、重1.6吨，速度1m/s。自动扶梯每层48台，倾角30度，运送能力9000人/h，速度0.75m/s，梯级宽度不小于1000mm。货梯2台，载重3吨，速度0.63mm/s。 空调制冷：总冷负荷概算指标200w/m2，宜采用空气-水系统，水冷式离心冷冻机或水冷式螺杆冷冻机，可变风量及水量空气调节末端。 排油排烟：如前期征询的百货品牌有意配备餐饮区，则提供合适的空间供店方单独使用以放置排油烟风井。 消防喷淋：店方独立使用消防喷淋系统和烟感（温感）报警系统。 消防报警：在店内设中央监控中心，配备独立消防报警控制系统。 消 防 栓：店方独立使用消火栓系统。 停 车 位：按照100平米设置一个停车位标准
14、配置，不低于400个机动车停车位。,Commercial Complex Building 大型商业综合体设计要点,不同功能建筑按各自设计参数设计,沃尔玛 层高： 不小于5.4米，灯带下净高3.7米。由于有降板区，而主力店技术条件的提供往往滞后，在工期需要时，可先预留300厚覆土层高度和荷载取值而先期出图。 卸货区：沃尔玛首层室外需设40英尺货柜车位一个，货柜车净高4.5米，地下设4辆小货车停车位，净高3米，卸货平台高1.21.3米，地下设仓储区。家乐福 家乐福一般15000平方米或以上。如设置在地下一层或地上二、三层，需在首层入口处提供10001500平方米的外租区；首层对大型货柜车无严格要
15、求，只要地面满足4辆小货车停靠即可；不设抬起式卸货平台，宜考虑地下卸货，卸货通道及卸货区，净高宜达到3.6米。 超市的生鲜区需要降板，降板高度300mm用于做水沟排水及冷库底板,大卖场 品牌举例：如家乐福、沃尔玛、乐购、大润发、易初莲花等等。 位置要求：交通方便，最好地块处于交通主干道的十字路口。周边居民人口集中，商圈内有常驻人口不低于15万，且所在位置符合城市发展方向。 建筑面积：面积要求在1200020000平方米之间。一般在13000平米上下，建筑物长宽比例为10:7或10:6，最好不超过两层。收货区一般要300400平米，仓储区一般为800900平米。 楼层净高：地上建筑净高5.5米，
16、地下室净高4.8米。 楼板载荷：卖场区750kg/m2，生鲜加工区1000kg/m2，仓库区1200kg/m2，卸货区3000kg/m2，收货区1500kg/m2，办公区350kg/m2。冷库区降板500mm。 柱网间距：最低柱网间距不低于8.0m8.0m。 供 配 电：提供电容量3500-5500KVA变电设备，双路供电方式，三相五线380V/220V、50Hz，安装店方独立高压计量电表。 给 排 水：提供管径为100mm的独立进水管1根及独立计量水表，每天至少200吨用水量指标。提供给店方200mm排水管2根。生鲜加工区隔油池有效容积8立方米，店中店隔油池有效容积6立方米。 排污设施：提供
17、给店方150mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池，或有二级生化处理设施。 通讯设施：提供100对通局电缆到交换机房，并开通36门直线。提供2条数据专线，中继线一条。 电梯设施：自动坡梯（可供手推车上下）每层大于2台，倾角12度，速度0.75m/s，梯级宽度不小于1000mm。卖场内货梯不低于2台，载重3吨，速度不低于0.63mm/s。 燃气容量：配备200m3/h煤气，或100m3/h的天然气。 空调制冷：总冷负荷概算指标200w/m2，宜采用空气-水系统，水冷式离心冷冻机或水冷式螺杆机组，可变风量及水量空气调节末端。北方地区需根据气候设计暖气供应。 排油排烟：生鲜加工区预留净空1.5m2排烟井道，店中店小餐饮各预留净空0.5m2排烟井道。 消防系统：店方独立使用消防喷淋系统和消火栓系统。 消防报警：在店内设中央监控中心，配备独立消防报警控制系统。 停 车 位：一般预留300400个机动车位，最低不低于250个专用车位。1000个非机动车位。如卖场品牌有意设置班车，则预留充足的班车停车场。,
