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1、2018/10/20,临沂市小皇山地块调研分析报告,深圳易韬置业顾问公司,谨呈：淄博中大房地产开发有限公司,报告思路,临沂别墅市场分析地块分析周边项目分析项目界定及价格预期面临的问题产品组合及开发节奏开发时机投资风险收益估算附件临沂市别墅项目信息汇总,临沂别墅市场分析,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,1,月澜湾温泉美墅,2,4,5,6,7,3,8,9,10,11,12,13,联合世纪新筑,澜泊湾,滨河阳光,鲁商凤凰城,开元帕缇欧,滨河国际,奥林匹克花园,美澳花园,水榭华庭,日月城,冠亚星城,卡梅尔庄园,罗庄区,兰山区,南坊,河东区,龙门花园,14,14,开发区,15
2、,佳和花园,15,临沂市别墅分布呈现出沿河带状分布的特点,三大别墅板块,南坊别墅群,兰山别墅群,河东别墅群,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,1,月澜湾温泉美墅,2,4,5,6,7,3,8,9,10,11,12,13,联合世纪新筑,澜泊湾,滨河阳光,鲁商凤凰城,开元帕缇欧,滨河国际,奥林匹克花园,美澳花园,水榭华庭,日月城,冠亚星城,卡梅尔庄园,罗庄区,兰山区,南坊,河东区,龙门花园,14,14,开发区,临沂市别墅分布板块化明显，兰山、南坊、河东三大板块相对独立,15,15,佳和花园,三大别墅群都拥有良好的景观资源 南坊别墅群，主打动植物园、阳光沙滩、沿河景观资源；
3、兰山别墅群，主打水上公园、城区配套、橡胶坝、沿河景观资源； 河东别墅群，主打高尔夫球场、跑马场、沿河景观资源。,三大别墅群景观丰富,沂河景观带,高尔夫球场,飞机场,跑马场,动植物园,阳光沙滩,游艇码头,宝泉寺公园,水上公园,南坊别墅群,兰山别墅群,河东别墅群,火车站,橡胶坝,美澳国际学校,临沂各别墅板块景观资源丰富，河东汇集了全临沂最好的景观资源,小皇山,1,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,2,14,15,临沂市别墅项目供应量极大，约32万平米；产品形态多样，联排、叠拼是主力,南坊别墅群,兰山别墅群,河东别墅群,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,1
4、,月澜湾温泉美墅,2,4,5,6,7,3,8,9,10,11,12,13,联合世纪新筑,澜泊湾,滨河阳光,鲁商凤凰城,开元帕缇欧,滨河国际,奥林匹克花园,美澳花园,水榭华庭,日月城,冠亚星城,卡梅尔,70008000,未定,南坊,兰山区,罗庄区,河东区,14,14,龙门花园,1200017000,900012000,未定,4000,48005800,8000,40006000,4000,54005800,未定,未定,未定,南坊别墅群价位在700017000之间，是临沂市高端别墅集中的区域；兰山区别墅群价位集中在40008000之间，在临沂市属于中端价位；河东区别墅大多未启动或未对外销售，价格在
5、54005800之间，价位相对较低。,南坊别墅价位领跑全市，兰山紧随其后，河东目前价位较低，上升势头明显,15,南坊别墅已是别墅市场价格的风向标，一直领涨整个临沂市别墅价格。兰山紧随其后，河东作为后起的别墅区域，价格呈现上升的势头。,南坊别墅价位领跑全市，兰山紧随其后，河东目前价位较低，上升势头明显,兰山别墅群,河东别墅群,南坊别墅群,临沂市最先发展的别墅区兰山 以叠拼为主，混杂高层、高层，整体档次不高,6,7,8,9,10,罗庄区,兰山区,南坊,河东区,开发区,1,2,3,4,5,11,12,13,14,15,6,7,8,9,10,开元帕缇欧,滨河国际,奥林匹克花园,美澳花园,水榭华庭,南坊
6、别墅群,兰山别墅群,河东别墅群,临沂市目前高档住宅的发展方向南坊 以联排、叠拼为主，价位领跑临沂别墅市场,6,7,8,9,10,罗庄区,兰山区,南坊,河东区,开发区,1,2,3,4,5,11,12,13,14,15,1,月澜湾温泉美墅,2,4,5,3,联合世纪新筑,澜泊湾,滨河阳光,鲁商凤凰城,南坊别墅群,兰山别墅群,河东别墅群,临沂市别墅发展的主要方向河东 尚未真正进入别墅开发，发展潜力巨大,6,7,8,9,10,罗庄区,兰山区,南坊,河东区,开发区,1,2,3,4,5,11,12,13,14,15,11,12,13,日月城,冠亚星城,卡梅尔庄园,龙门花园,14,北移东进,南坊别墅群,兰山别
7、墅群,河东别墅群,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,1,月澜湾温泉美墅,2,4,5,6,7,3,8,9,10,11,12,13,联合世纪新筑,澜泊湾,滨河阳光,鲁商凤凰城,开元帕缇欧,滨河国际,奥林匹克花园,美澳花园,水榭华庭,日月城,冠亚星城,卡梅尔庄园,罗庄区,兰山区,南坊,河东区,14,龙门花园,14,临沂市别墅在经历了兰山区的扎堆发展之后，目前呈现出北移东进的趋势。向北，主要为高端别墅项目。向东，随着周边地块的成熟，河东也具备成为别墅区的条件。,兰山区是最早发展的别墅区，随着土地的开发殆尽，南坊、河东将成为别墅新区,临沂市典型别墅项目分析,南坊别墅群,兰山区别
8、墅群,罗庄区,兰山区,南坊,河东区,河东别墅群,南坊别墅群，不仅几乎消化了南坊高端人群（特别是政府任员）的别墅需求，而且全部覆盖临沂市各区县高端人群。兰山别墅群，依靠成熟的城区配套及沿河景观资源，主要覆盖兰山、河东、开发区的别墅客群。河东别墅群，目前主要覆盖了河东、开发区的别墅客群，小部分兰山客群。本版块与南坊板块间的竞争不大，与兰山板块存在一定竞争。,开发区,三大别墅板块客群分析,临沂上半年（截止7月份）销售，除滨河阳光外，销售均不理想,小结,临沂市别墅沿河呈带状分布； 目前的别墅分为兰山、南坊、河东，三大板块，各自相互独立； 三大别墅板块景观资源丰富，河东汇集了全临沂最好的景观资源； 临沂
9、市别墅项目供应量极大，约32万平米； 别墅产品形态多样，联排、叠拼是主力； 南坊别墅价位领跑全市，兰山紧随其后，河东目前价位较低，上升势头明显； 兰山别墅以叠拼为主，整体档次不高；南坊别墅以联排、叠拼为主，价格领跑全市；河东别墅尚未真正开发，发展潜力巨大； 临沂市上半年别墅销售不理想。,地块分析,项目位于临沂市河东区，小皇山南邻。距临沂机场5分钟车程，距临沂市中心10分钟车程,项目位于河东区与开发区的交界处；小皇山南侧，紧邻沂河景观带；距离临沂市机场仅5分钟车程。,项目西侧的滨河大道贯穿临沂南北，方便通达临沂各区县。,中心城区,327国道,滨河东路,临沂机场,滨河东路,项目位置,交通便利性,项
10、目地块,项目基本构成：包括标准高尔夫球场、跑马场、水上公园、小皇山公园、周边高档住宅区,国际标准18洞高尔夫球场水上公园小皇山公园,日月城冠亚星城卡梅尔龙门花园,已经投入使用的设施,正在开发的住宅项目,正在筹建中的设施,跑马场,跑马场,高尔夫球场,小皇山公园,橡胶坝,水上公园,沂河景观带,项目总规模700亩，北依小皇山、西邻沂河，地势南低北高，地块方正，周边业态单一,项目占地700亩冠亚星城占地700亩龙门花园占地539亩,项目地块方正，东西距与南北距相差不大项目北依小皇山，西邻沂河，景观资源丰富项目南低北高，观景效果好,河东大盘,地块优势,日月城,冠亚星城,项目地块,河景,农田村庄,高 低,
11、项目资源评价,规模上,占地700亩，规模较大，在产品形态组合上有较大的发挥空间 在河东区属于大地块，可以开发为大型高档社区,自然资源,设施资源,地块资源,以沂河景观和小皇山景为主的景观资源，景观资源优势明显 本地块具备温泉资源，可以为项目增添卖点,包括了高尔夫、跑马场、水上公园以及未来的五星级酒店的设施提供了休闲度假生活配套。 周边高档社区的建设，促进本地块的成熟,依山而建，地势南低北高为高端产品的打造提供了条件 周边的土地规划、沿河景观打造等，催熟本地块,本项目位于河东，与兰山区、南坊形成“品”字形，是临沂市未来发展的重心；随着地块的成熟，可以辐射到临沂市的各个商业、政务、居住区域。,兰山区
12、别墅群,南坊住宅新区,中心商业区,批发城集中区,南坊别墅群,河东别墅群,滨河居住区,涑河商业、居住区,商业区,住宅区,别墅区,批发、物流区,两河三岸的有力支撑,临沂市经济开发区,罗庄区,本项目可以有效覆盖南坊、兰山、河东、开发区，区位优势明显,西,东,梅山小区,村建房,沂河景观,小皇山,村庄,滨河景观带,沂河,项目四至：北临小皇山，东接农田村庄，南靠日月城、西邻沂河景观带、滨河大道,南,北,小皇山,紧靠城市主干道滨河东路，临沂飞机场,小皇山、沂河景观带紧邻项目，景观资源优越,高尔夫球场、跑马场、网球场等高档配套近在咫尺,700亩地块，可以营造高档社区,项目地块SWOT分析,本地块位于河东区，目
13、前的区位认可度很差,项目周边存在4个同质项目，竞争激烈,项目北临铁路，铁路把项目与市区分开,项目周边可供开发土地面积太大，潜在竞争不确定性大,项目地块SWOT分析,机会,本片区的发展，有望成为未来别墅集中区,本区域的别墅集中，随着城市的发展，本区域有成为别墅群的潜质。,项目周边交通便利、环境优越,紧靠主干道滨河东路、临沂飞机场，小皇山、沂河景观带景观资源丰富。,品质大盘，高档住宅区,依托700亩的地块，可供发展的空间很大。,项目地块SWOT分析,威胁,居住片区尚未形成,本地块别墅群尚未形成，正处于发展阶段。,本项目周边同质项目众多，竞争激烈,项目周边至少4个项目同时进行，竞争激烈。,别墅项目对
14、产品、景观展示要求较高，对开发商资金要求较高。,项目规模庞大，资金压力巨大,项目地块SWOT分析,小结,地块处于临沂市近郊，交通便利； 地块周边有山有水，景观资源得天独厚，紧邻临沂市高端配套； 地块规模大、地块方正、地势南低北高，可塑性极高； 本项目地块完全具备高端别墅项目的质素。,周边项目分析,巩村别墅区,项目地块,日月城,东华花园,规划中别墅项目1,冠亚星城,卡梅尔庄园,龙门花园,规划中别墅项目2,规划中别墅项目3,别墅密集、竞争惨烈,包括本项目，仅河东区沂河沿线就有10个项目或纯别墅或包含别墅规划；十余个别墅项目几乎共享同样的资源，竞争激烈； 粗略统计： 在建中（含别墅）占地面积：100
15、0亩 规划中（含别墅）占地面积：4000亩,约200亩,623亩,约1000亩,700亩,700亩,420亩,539亩,约200亩,约600亩,约500亩,项目周边别墅项目分布,本项目周边别墅项目规模普遍较大，占地共计5000亩；多层、洋房混杂其中，定位不高,卡梅尔庄园 【项目位置】：临沂市滨河大道南端东侧 【开发公司】：临沂市金水河置业有限公司 【项目类型】：纯别墅 【项目规模】：占地面积，1000亩；建筑面积，128万；600栋别墅 【容积率】：1.9 【绿化率】：35.1% 【项目现状】：一期已经停工 【价格】：预计在8000以上 【户型面积】： 【项目优势】：西有万亩沂蒙湖、数千米滨河
16、主题公园，北临临沂经济开发区管委会，东距临沂飞机场仅5分钟车程，南临高尔夫球场。 【项目劣势】：项目所处位置尚不被认可，开发商因为资金、销售问题已经停工。,高端别墅项目代表,重点别墅项目卡梅尔庄园,卡梅尔庄园卡梅尔庄园以水为蓝图，以周边资源为依托，汲取原汁原味的西班牙建筑风格和地中海风情，结合临沂人的居住习惯和生活方式，为高端置业人士量身打造百万平米高尚社区。项目还将建1.5万平方米五星级温泉会馆、卡梅尔水街等配套设施。卡梅尔庄园一期建设计划将于2009年7月完工，但是由于销售受阻、开发资金紧张、周边别墅项目大量上马等问题，目前已经停工，具体开工时间尚不确定。目前的会所基本成型，进入内装阶段，别墅也已经封顶，项目的停工给整个项目带来了极大的负面影响。,
