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1、深圳市康达信房地产管理顾问公司深圳市星河物业管理有限公司组织管控设计方案2013年9月16日星河物业组织结构优化主要思路? 紧随置业集团的整合多行业公司的集团管控模式的战略发展思路，为正在孕育和正在建立的置业集团机构职能自下而上进行物业总公司的组织管控、流程优化试验，组织架构职能职责规范化管理提供试验田的功能。? 从战略发展层面上考虑星河物业公司近2-3年的对分公司管控模式，确保2-3年内行得通、做得到? 放权是一个指导思想。除人事、财务外，业务类的权力尽可能下放到分公司层面，如社区文化活动等，否则将会限制分公司的日常运作。? 在不同的运营成熟及摇篮期的分公司基础上，组建总公司班子和机构，逐渐
2、运营总公司的管理职能，清晰界定物业总公司和分公司的职能和架构轮廓提升专业能力，构建物业专业职能，突出关键职能，实现有效管控? 分工协作优先，风险制衡并重2部门岗位配置的思路3总公司中心总监一个经理级N个主任n个专员分公司（部）经理1个主任n个主管n个专员? 从管理分级原则来看，应该层级清晰，但又考虑业务量来决定的配置（几个经理）和有效的管理幅度的扁平化思路? 助手培养、专业互补? 总公司中心：设置总监 下面设置一个经理级，协助总监主持本部的工作，其余都是主任、专员? 分公司：设置部门 设置一个经理，下设一个主任，其余都是主管、专员公司职级序列表公司组织架构报告内容-星河物业组织架构建议4 星河
3、物业组织架构建议 星河物业部门岗位设计与岗位职责定位5职等职级总公司行政 职位工程技术 系列分公司行政职级项目行政职级一级二级三级ABCDA （领 导级）1总经理参照项目 行政职级2常务副总经理3副总经理 总工程师 4总经理助理B （总 监级）1总监 副总工程师总经理2副总监副总经理总经理总物业经理C （经 理级）1经理资深工程师经理经理经理经理2副经理工程师副经理副经理副经理副经理副经理D （主 管级）1主任资深技师主任主任主任主任主任主任2主管技师主管主管主管主管主管主管E（管 理员 级）1专员高级技工专员专员专员（队长） 专员（队长） 专员（队长） 专员（队长）2管理员技工管理员管理员管
4、理员/技工 管理员/技工 管理员/技工 管理员/技工星河物业总公司、分公司、项目行政职级和工程技术职级序列表设计方案星河物业总公司、分公司、项目行政职级和工程技术职级序列表说明? 将现有所有城市分公司和不同业态、不同体量的项目规范化分级分类，是对分公司和项目进行规范化管理迈向坚实的一步。? 工程技术系列特指与本公司主要服务产品有关的工程技术职称和工程技术职（岗）位，其他经济管理类不在此列。? 本表所述工程师，充分条件是指取得国家相应工程师的执业资质，且经用人单位正式聘用与工程技术相对应的岗位。必要条件是具备物业总公司人资中心颁发并报集团人资中心备案的正式聘用书面文件。? 职级职等作为基本薪酬区
5、间的划分依据之一。6公司职级序列表公司组织架构报告内容-星河物业组织架构建议7 星河物业组织架构建议 星河物业部门岗位设计与岗位职责定位8深圳市星河物业管理有限公司职能部门组织架构图3星河物业管理总公司财务管理中心人资行政中心运营管理中心商管事业部各分公司工程技术委员会薪酬绩效委员会安全管理委员会质量管理委员会集团人力中心集团财务中心财务管理中心职能定位9财务管理中心制度管理财务管理资金管理税务统筹财务审计核心职能：?税务统筹?纳税方案核心职能：?财务制度建设?财务制度管理核心职能： ?总公司预决算 ?财务报表合并 ?财务管理分析 ?财务业务指导 ?财务信息系统管理 ?资产账务管理核心职能：
6、?财务审计 ?稽核管理核心职能： ?资金计划调配 ?资金监管注：承担商管事业部 财务事务性工作人资行政中心职能定位10人资行政中心人力资源管理培训管理行政管理信息管理文秘核心职能：?人力资源制度建设?组织建设（机构设置、定岗定编、职能定位）?招聘与配置管理?内外部招聘与 人员配置（晋升调动任免）? 薪酬福利管理?薪酬福利制度、定薪定酬、成本预算? 绩效考核管理? 员工关系管理?内部沟通体系和关怀体系?劳动关系管理核心职能：? 培训管理?培训规划?培训资源管理?课程开发? 后备队伍建设?储备干部管理?培养、接续计划核心职能：?信息系统建设规划?信息系统维护?IT技术支持?信息收集与发布核心职能：
7、? 领导层文秘服务? 薪酬绩效委员会秘书处? 事务管理?档案管理?资质证照管理? 收发文管理? 督办及反馈核心职能：?行政制度建设?企业文化管理?计划管理?行政事务管理?公共关系与品牌建设?资产与采购管理?法务工作?廉政建设注：承担商管事业部 人事行政事务性工作运营管理中心职能定位11运营管理中心品质管理经营管理技术管理核心职能：?Q&E管理体系的建立维护、运行督导和持续改善；?物业服务方案与质量管理的策划；?地产开发项目规划评审；?统筹客户关系管理。核心职能：?地产开发规划设计评审；?专业服务采购管理与监管；?技术支持与知识管理；?管理体系（专业部分）维护；?工程技术、安全管理、质量管理等委
8、员会秘书处。核心职能：?经营管理制度建设；?经营监控要素的统计、分析；?合同文本、合同预警等管理；?经营性资源的经营统筹、监管。商管事业部组织架构3商管事业部运营管理部福田CCP龙岗CCP盛世CCC(2014.9)雅宝一号地(2015.10星河中心(2016.6)东莞塘夏地块2号地块(2016)4号地住宅雅宝公园管理处商管事业部职能定位(20142016年）13商管事业部标准建设商业价值链的制定商业地配的标准制定谈判与合同项目运行管理核心职能：?合同/条款谈判?合同与条款的起草?合同的报批、签订核心职能： ?商业规划与商业项目前期介入标准制定 ?管理权的获取标准制定 ?装修管理标准制定 ?商业
9、外包管理标准制定 ?开业标准制定 ?现场管理服务标准制定 ?商业物业口的客户管理标准制定 ?商业物业口的专业资源整合标准制定 ?商业物业信息平台建设标准制定 ?商业地产板块商业经营公司的对接与协 调标准制定 ?商业物业口产品线开发标准制定 ?商业物业口的项目品牌推广标准制定 ?各分公司商业项目专业指导和项目孵化 标准制定 ?商业物业管理增值服务拓展与管理标准 制定核心职能：?接待标准与形式制定?绿化标准制定?工程维护标准制定?保洁标准制定?大型营销活动配合核心职能： ?计划管理 ?运营数据统计、分析 ?商业规划与商业项目前期介入 ?商业物管制度、流程的建设与管理 ?商业地产板块、商业经营公司对
10、接 沟通协调 ?商业项目的人力资源管理 ?商业项目的预算与费甠管理 ?商业物业口的客户关系管理 ?商管事业部及商业项目的绩效管理 ?商业项目的现场督导 ?商业物业管理增值服务拓展与管理 ?商业物业口的专业资源整合 ?商业物业口的项目品牌推广注：人事和财务事务 性工作由人资行政中 心和深圳分公司承担分公司组织架构3分公司财务管理部人事行政部运营管理部一级二级三级财务管理部财务管理部综合管理部人事行政部人事行政部运营管理部运营管理部项目管理处项目管理处项目管理处地配组地配组地配组工程队注:分级标准要考虑管理面积、营业收入、利润等权重。工程 队 （一 级分 公司）项目 管理 处地配 组分公司财务管理
11、部职能定位财务管理部资金管理核算管理税务管理稽核管理核心职能：?银行账户、现金管理?支票管理?有价证券管理?收费管理核心职能： ?收费稽核 ?配合总公司和集团的 审计整改工作核心职能： ?财务预、决算?会计核算、收支管理?管理报表与财务报表?财务数据分析 ?资产账务管理 ?发票、收据管理 ?财务印鉴管理 ?会计档案管理核心职能： ?纳税申报 ?对外税务协调16人事行政部人事管理行政管理分公司人事行政部职能定位16核心职能：?制订分公司年度、月度工作计划?档案管理、资质证照管理、资产与采购管理、车辆管理?分公司信息系统维护与技术支持?公共关系管理?制订品牌推广方案并组织实施?督办反馈?行政管理手
12、册编制?制定企业文化建设活动方案?廉政建设?文秘服务核心职能：? 分解总部下达的人力资源规划，制订人力资源计划? 编制分公司组织机构设置方案? 拟订分公司年度人员招聘计划? 编制分公司培训计划、分公司培训资源管理、二级、三级培训课程开发与实施? 绩效管理? 薪酬福利制度制（修）订、定薪定酬、成本预算? 编制分公司薪酬福利报表? 员工关系管理、劳动关系管理? 分公司内部沟通体系和关怀体系的建立分公司运营管理部职能定位17运营管理部品管管理客户关系管理经营管理技术管理核心职能：?客户关系管理实施?客户服务工作监督、 指导、检查、验证；?社区文化、品牌推广 等活动组织与实施核心职能：?对Q&E管理体
13、系、服务 标准的执行进行监督、指 导、检查、验证，定期编 制查验报告；?负责分公司Q&E目标、 指标完成情况等相关数据 的统计、分析和汇报工作；?收集、整理当地有关法律 法规以及优秀物业管理经 典案例?参与Q&E管理目标策划 与评审?对Q&E管理体系、物业 服务标准相关文件提出修 订或优化建议，并参与评 审；核心职能：?经营监控要素的统计、分析；?组织实施新项目物业管理（招） 投标与前期物业服务合同、 地产开发物业配合服务协议 签订等工作；?组织新项目的物业管理策划， 编制新项目的物业管理方 案。?组织实施专业服务、维修改造 工程外包采购的招标，以及合 同的洽谈、评审、签订工作；?建立合同台账
14、，监督合同执行；?经营性资源的经营监管。?协助项目签订物业服务合同?协同对专业服务供方的考察和 评估，建立专业供方库；核心职能：?定期对项目管理处基础管理 工作进行监督、指导、检查、 验证；?参与专业服务、工程维修外 包招标；?审查各项目大、中修及翻修、 改造工程计划和方案,并督 导实施；?参与规划设计介入，从业主 使用与物业运营角度，提出 规划设计建议；?组织制订接管验收标准，审 核接管验收工作计划，配合 工程质量保修问题的处理。?收集相关技术标准和规范， 协同制定和完善公司各类专 业技术规范和标准，并督导 执行。项目管理处职能定位18项目管理处综合管理客服/商管管理工程管理安全管理环境管理
15、核心职能：?人事管理?行政后勤管理?项目管理处资产管理及非专业物资采购和服务外包工作?纪律监察?财务收款工作核心职能：?秩序管理?消防管理?停车场管理?监控管理?防损管理核心职能：?物业前期管理；?房屋本体及共甠部位维护和管理?共甠设备设施及其运行的维护管理?委外工程监管?商户商铺内装修管理对客户委托工程服务外包进行监管核心职能：?客户关系、服务管理?质量检查、监督?物业档案、资料以及客户档案管理?社区文化、品牌或商业推广活动组织与实施?专业服务第三方监管（仅限商管）核心职能：?保洁、绿化服务外包监管?客户委托保洁、绿化服务外包监管报告内容-星河物业部门岗位设计与岗位职责19 星河物业组织结构
16、建议 星河物业部门岗位设计与岗位职责物业总公司物业分公司项目管理处深圳市星河物业管理有限公司岗位设计概览20深圳市星河物业管理有限公司总公司岗位设计21星河物业管理总公司总经理财务管理中心总监人资行政中心总监运营管理中心总监商管事业部总监副总经理深圳分公司总经理副总经理异地分公司总经理财务管理中心岗位岗位设计与职责22财剶管理中心总监1人财剶副经理1人会计主任1人出纳（分公司兼） 1人出纳职责：?收支管理?审核资金报表?支票及档案管理?有价证券管理?财务印鉴会计主任职责： ?总公司层面预决 算 ?财务报表合并 ?财务管理分析 ?财务审计内控管 理 ?会计业务指导财务副经理职责： ?财务制度建设、编 制 ?财务业务指导、培 训 ?外部客户、政府部 门协调 ?重大事项财务建议 ?行使财务总监授权总监职责：?财务制度建设?参与物业总公司经营战略?物业总公司资金统筹?物业总公司税务统筹?财务业务指导?外部客户、政府部门协调?重大事项财务建议人资行政中心岗位设计与职责23人事主任职责：?组织建设（机构设置、定岗定编、职能定位）?招聘与配置管理? 内外部招聘与 人员配
