公园一号项目分析

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1、By:Andrew.LZ 中奥地产营销部市调个案研究,公园壹号,公 园 一 号,前期回溯,2011-1-22公园壹号已经于1月22日开盘，此次推出的房源主要为三房四房及复式，主力户型面积为121165平方米，现价格在7500元/平左右。 2011-5-8公园壹号5月8日推出1#观景楼王，户型为133平方米左右的三房,共48套。两梯两户设计，高面积的赠送空间，受到客户的青睐，开盘当天销售率达到80%。 2011-6-5公园壹号6月5日推出6#复式楼王，户型为160平方米左右的小复式，共40户，户户高赠送，每户赠送面积约60平方米，开盘当天的销售率达到60%。同时当天发售车位，当天购买车位享有88

2、00元的优惠及端午节好礼一份，70%的业主在开盘当天认购了车位。 2011-7-15公园壹号目前6号楼仅剩2套160平米左右房源在售，价格在8300元/平左右。当前一期均价在7800元/平，二期均价在8000元/平。7#、8#楼预计将在今年下半年推出，现已启动限量VIP预约，名额仅50名，可享受每套优惠68888元。至今。,公 园 一 号,Contents,一、区域环境 二、项目介绍 三、规划设计 四、景观 五、装修、智能化 六、户型配比 七、客群 八、营销 九、销售状况 十、综述,公 园 一 号,区域环境,晋江的楼市现在可划分为三个板块，世纪大道板块，中心市区板块，福埔板块。 老城区以泉安中

3、路为城市中轴线，依托时代广场、大润发等集中商圈，未来依然会是城市的商业中心。但是，随着万达，宝龙及世茂的建设运营，未来的城市商圈主轴将往世纪大道板块移动。 得天独厚的自身条件使公园一号成为主城向外拓展的最优区域。,公 园 一 号,区域环境逐渐成熟，城市新中心,政府可持续投入促进新城快速成熟，价值整体提升,1.梅岭组团规划人工湖致力打造海西首席生态示范区。八仙山公园，以“八仙七景”幻化了山地资源，目标直指综合性城市中心公园、泉州最好的公园。湖光西路石鼓路片区，要传承闽南建筑文化风格，中西合璧，打造晋江人文特色新名片。而双沟田美中片区，则将对城中村“整形”，还晋江一个完整的城市居住区。几个项目的抱

4、团，将迸发出强大的爆发力。 2.梅岭组团改建工程是晋江今年“城市建设年”的一号工程。该工程由湖光西路石鼓路片区（一类区），人工湖片区、双沟田美中片区、八仙山公园片区（二类区）组成，涉及梅岭街道的双沟、三光天、竹树下、桂山、蔡厝、梅青、梅山、岭山和许厝社区，青阳街道的青华社区，西园街道的赖厝、屿头和王厝社区，池店镇的池店、新店两个村，总用地面积6000多亩，拆迁房屋面积170多万平方米，涉及户数5000多户、人口2万人。3.晋江七条道路立面改造开始施工 。此次立面改造的七条道路包括：新华街、泉安路、和平路、迎宾路、崇德路、塘岸街阳光路、江滨路。改造内容主要包括建筑墙面整治、道路改造和夜景改造三大

5、方面。其中，建筑墙面改造范围涉及防盗网、窗户、空调外机、户外广告、店面、店招、违章搭盖及墙体颜色、材料等；道路改造方面，包括道路沥青化，完善绿化、人行道、“街道家具”、照明、垃圾桶、公交停靠站等配套设施；夜景方面也将增加和完善，有关部门正在编制夜景规划。 3. 晋江万达广场、世茂人工湖、宝龙城市广场作为晋江中心市区三大城市综合体，目前均已经进入前期施工阶段；安海区域海东鸿塔片区旧城改造项目征迁工作也正在顺利进行。三大城市综合体的建成，将进一步提升晋江的城市品位，营造良好的居住环境。 开车行走在世纪大道上，你会发现现在的晋江一天一个样子绿洲公园、八仙山公园基本建成，万达广场、世茂人工湖、宝龙城市

6、广场三大城市综合体也开始动工，500万平方米的安置房已进入建设阶段 一个美丽的晋江正向我们徐徐而来。,公 园 一 号,项目介绍区位分析,公园壹号项目位于城市至高点，新老城区的交汇处，既能享受到老城区的成熟配套，又能从新板块的崛起中得到升值的空间，公园壹号同时享有体育公园、敏月公园两大公园，是晋江唯一享有两个公园的小区，开启了晋江公园豪宅时代。晋江的金融一条街、浪潮百货等就在附近，离未来的万达城市广场不到1公里。另外，晋江市医院、晋江第二实验小学、星星幼儿园、南区中学等医院、名校都在旁边。,公 园 一 号,公 园 一 号, 地段价值较优。世纪大道与长兴路北通泉州，南通安海，西至深海高速，东至石狮

7、东石。交通网络四通八达。 规模开发：规模小，品质高，景观绿化无可替代，外墙全石材干挂，庄重大气。 社区面积小，业主无更多交流活动空间。 生活配套与CBD共享，未来配套完善。,公 园 一 号,公 园 一 号,周边住宅影响小区品质,2#楼3层以下被对面体育公园山体遮挡,售楼部广告,公 园 一 号,旁边的体育公园,地下停车位在1#楼旁边,7#8#楼已经封顶, 地势高，可见景观视觉效果佳。 10-30米楼间距不等。 7#与6#存在转角对视情况，风水上有忌讳。 底层架空为社区服务区，或店面。 78#楼为西南朝向，部分存在西晒问题，切两栋楼距离较近，采光与景观视觉上部分遮挡，户型较1期来说，78#楼取地势

8、高补齐户型之短，处于劣势。,公 园 一 号,公 园 一 号,公 园 一 号,户型缺点： 1.入户花园边角较多，实用性不强。 2.厨房过于狭长，切不衬于这样的大户型，显得小气。 3.下层次卧多楼梯口，私密性不高、风水不好。 4.下层北面阳台过于狭窄。 5.主卧衣帽间采光不足。,公 园 一 号,户型缺点： 1.入户花园空间浪费大，实用性不强。 2.入户即可看见客厅，客厅过道人流走动有影响，且私密性不高。 3.北侧阳台过小，不方面布置家务使用 。 4.餐厅位置显拥挤，无空间感 。 5.次卫离厅室较远。,公 园 一 号,户型缺点： 1.入户花园空间浪费大，实用性不强。 2.北侧阳台边角过多，不方便布置

9、家务设备。 3.客卫隐私性不高 。,公 园 一 号,户型缺点： 1.厨房入户门空间实用性不高，浪费。 2.厨房采光面，不通透，小不利于浊气 排出。 3.客卫隐私效果不高 。 4.处于边套部分景观遮挡 。,公 园 一 号,户型缺点： 1.入户花园空间浪费大，实用性不强。 2.南侧次卧私密性不高，靠阳台 。 3.北侧中间次卧的私密性不高，切客卫也存在私密性不高的问题，且次卧空间太小 。,公 园 一 号,户型缺点： 1.入户花园空间浪费大，实用性不强。 2.入户即可看见客厅，客厅过道人流走动有影响，且私密性不高。 3.北边次卧私密性不高 。 4.餐厅位置显拥挤，无空间感 。 5.南边中间次卧边角对客

10、厅，有压迫感 。 6.主卧进深过于狭长，衣帽间，且衣帽间离主卫较远。 7通透效果不好。,公 园 一 号,建筑节能措施，指标和室内分隔，装饰装修，设备标准 1.房屋节能措施、围护结构保温隔热性能指标 屋顶：采取25MM厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板节能措施。 传热系数K：0.948W/（平方米K） 外墙：采取190厚煤钎石多孔烧结砖节能措施 传热系数K：1.5W/（平方米K） 外窗（含天窗）：采取铝合金框中空玻璃节能措施 传热系数：3.30W/（平方米K） 遮阳系数SC：0.39 气密性：3-4级平方米/（M*H） 2.外墙：干挂花岗岩板材。 3.内墙：内墙为水泥砂浆中级抹灰（毛面） 4.室内分隔部位

11、：厨房，卫生间 5.顶棚：刷白色涂料 6.楼地面：为结构栓面层 7.门窗：品牌入户防火防盗门、铝合金推拉窗 8.厨房：给水到厨房、排水管预埋完、燃气到厨房。 9.卫生间：防水完成、排水管预埋完成。 10。阳台：东，南面掩盖为铝合金扶手，玻璃栏板，墙面湿贴石板材，西、北面阳台为栓栏板，墙，地面 水泥砂浆扫平。 11.电话：线路到户 12.有线电视：线路到户 13.互联网络：线路到户 14.电梯：品牌电梯 15.楼梯 ：防滑楼梯砖铺贴。 16.其他：（1）每户设立水、电表、液化气到户、设计另表。（2）智能化系统，可视对讲、保安电子巡更及周界红外线警戒，闭路监控等。,公 园 一 号,公 园 一 号,公 园 一 号,1.公园壹号目前均价为7800元/，1期房子已经不多了，大概剩下4套左右，二期是1#、6#、7#、8#这三栋，房子将在明年10月份交房。 2.1#楼仅剩底层4套，5#6#楼售罄，2#3#各剩底层6套左右。 3.底层商铺入住后发售 4.现办VIP卡近40张,10w,总价优惠68888. 5.7#8#楼预计9月份开盘。,公 园 一 号,公 园 一 号,Thanks!,