第六章.建设项目财务评价

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1、第六章 建设项目财务评价,第一节：建设项目财务评价概念 第二节：建设项目财务评价内容 第三节：财务评价基本数据和基本报表 第四节：财务评价指标体系,第六章 建设项目财务评价,考察项目在财务上的可行性。,一、财务评价概念,根据国家现行,财税制度,价格体系,分析计算项目的,效益,费用,编制财务报表,以项目的,盈利能力分析,清偿能力分析,外汇平衡分析,从项目的财务角度,二、财务评价的主要内容：1.财务盈利能力分析研究判定该项目值不值得投资，编制的主要报表有财务现金流量表（项目、资本金）、损益表,指标包括动态指标 静态指标财务净现值 (FNPV) 投资利润率 财务内部收益率（FIRR） 投资利税率动态

2、投资回收期（P t） 资本金利润率静态投资回收期,2.财务清偿能力分析研究最佳资金可能来源，解决资金的供应问题。编制的主要报表有：资金来源与运用表、资产负债表。3.外汇平衡分析衡量项目实施后对国家外汇状况的影响，编制的报表有：财务外汇平衡表,1、2 不能相互代替,三、基本数据和基本财务报表,五种基本财务报表,财务现金流量表 损益表 资金来源与运用表 资产负债表 财务外汇平衡表,（一）现金流量表的编制,现金流量表,自有资金现金流量表,全部投资现金流量表,投资项目可行性研究指南,建设项目经济评价方法与参数,（项目财务现金流量表）,（项目资本金财务现金流量表）,1、项目财务现金流量表的编制,现金流入

3、,销售收入（销量单价） 回收固定资产余值 回收流动资金,现金流出,投资 成本 税金,2、 项目资本金财务现金流量表的编制 投资只计自有资金。借款本金的偿还及利息支付计入现金流出。,*区别：借款本金偿还及利息支付。在财务现金流量表中不体现。但在资本金财务现金流量表中记为现金的流出。,项目投资现金流量表（出售房地产）,（二）损益表的编制 损益表反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润的分配情况。,所得税=纳税所得额所得税税率,产品销售收入 销售税金及附加 总成本费用,分别取自相应的辅助报表,利润总额 = 产品销售收入销售税金及附加总成本费用,利润总额进行调整后的数额 在建设项目财务评价中，

4、主要是按减免所得税及用税前利润弥补上年度亏损的有关规定进行的调整。,税后利润按法定盈余公积金、公益金、应付利润及末分配利润等项进行分配。法定盈余公积金按照税后利润扣除用于弥补以前年度亏损额后的10%提取，盈余公积金已达注册资金50%时可以不再提取。公益金主要用于企业的职工集体福利设施支出。应付利润为向投资者分配的利润。未分配利润主要指用于偿还固定资产投资借款及弥补以前年度亏损的可供分配利润。,税后利润=利润总额所得税,损益表（出售房地产）,2、经营税金及附加 经营税金及附加=“两税一费”+印花税+交易管理费 （1）“两税一费”。营业税+城市维护建设税+教育费附加 营业税=销售收入5% 城市维护

5、建设税=营业税税率（若该项目在市区取7%，在县、镇取5%，市区、县、镇以外的其它地方取1%） 教育费附加=营业税3%。 （2）印花税 印花税=销售收入0.05% （3）交易管理费 交易管理费=销售收入0.5%,房地产开发项目损益表基础数据估算,3、土地增值税 （1）土地增值税=增值额增值税率 （2）增值额=销售收入-总成本（总投资）-销售税金及附加-其它扣除项目。 其中：其它扣除项目=开发成本20%。 （3）增值税率 增值税率根据增值比例来确定： 增值比例=增值额总成本费用 增值比例50%以下，增值税率取 30%增值比例50%至100%之间，增值税率取 40%增值比例100%至200%之间，增

6、值税率取 50%增值比例超过200%，增值税率取 60%,房地产开发项目损益表基础数据估算,6、利润总额 利润总额=销售收入总成本费用-营业税及附加-印花税-土地增值税 即：6=1-2-3-4-5 6、所得税 所得税=利润总额25%（房地产开发企业所得税税率），即：625% 7、税后利润 税后利润=利润总额所得税，即：6-7 但是，若前面年度有亏损的话，当年所产生的利润总额要先弥补以前年度亏损，剩余部分记取所得税。但这对合计这一列不会产生影响。,房地产开发项目损益表基础数据估算,8、盈余公积金盈余公积金包括3块，即法定盈余公积金，公益金，任意盈余公积金。 （1）公益金=税后利润5% （2）法定

7、盈余公积金金=税后利润10% （3）任意公积金。由企业自主决定，也可以不用提取 9、可供投资者分配的利润 可供投资者分配的利润=税后利润-盈余公积金+年初未分配利润可供投资者分配的利润=应付利润+年末未分配利润,房地产开发项目损益表基础数据估算,1、投资利润率 项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的利润总额与项目总投资的比率,2、投资利税率 项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的利税总额与项目总投资的比率,* 利税总额=利润总额+销售税金及附加,损益表对应财务评价指标（盈利能力）,9、 损益表对应财务评价指标（盈利能力）,3、资本金净利润率 项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的净

8、利润与项目资本金的比率。,例1：某新建项目总投资65597万元，两年建设，投产后运行10年，利润总额为155340万元，销售税金及附加56681万元，自有资本金总额为13600万元，国家投资13600万元，其余为国内外借款。试计算投资利润率、投资利税率和资本金利润率。,解：,（三）资金来源与运用表的编制资金来源与运用表反映项目计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划，并为编制资产负债表提供依据。 编制该表时，首先要计算项目计算期内各年的资金来源与资金运用，然后通过资金来源与资金运用的差额反映项目各年的资金盈余或短缺情况。项目的资金筹措方案和借款及偿还计划

9、应能使表中各年度的累计盈余资金额始终大于或等于零，否则，项目将因资金短缺而不能按计划顺利运行。,资金来源与应用表组成,资金来源：收入，资本金，长期借款，流动资金借款，发行债券，发行股票，回收固定资产余值，回收流动资金。 资金运用：建设投资，经营成本，经营税金及附加，所得税，借款利息，借款本金偿还，应付利润,资金来源与应用表（出售房地产）,“损益表”与资金来源与应用表的关系,？讨论 1、“资金来源与应用表”中那些项可以通过“损益表”获得？ 2、“损益表”中哪些项通过“资金来源与应用表”获得？ 3、长期借款和相应的利息如何确定？,（1）利息备付率指项目在借款偿还期内可用于支付利息的息税前利润与当期

10、应付利息的比值。,利息备付率=,息税前利润,当期应付利息,计入总成本费用的全部利息,（2）,（2）偿债备付率指项目在借款偿还期内，可用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值,可用于还本付息的资金包括:折旧、摊销、息税前利润，其它资金;当期应还本付息金额包括:还本金额及计入总成本费用的全部利息。 （国外金融机构往往要求大于1.2或1.3）,例：偿债备付率( )。A.是指借款偿还期内，各年可用于支付利息的税息前利润与当期应付利息费用的比值B.是指借款偿还期内，各年可用于还本付息资金与当期应还本付息金额的比值C.在正常情况下应大于1D.在正常情况下应大于2E.偿债备付率反映了企业的偿债能力,答：

11、B C E,例：偿债备付率高说明( )。A. 投资风险较小 B. 投资风险较大 C. 债务人当年经营可能较差 D. 债务人偿债能力较差,答：A,案例详解,背景资料： 现假设一房地产出售项目(在市区)，项目寿命周期为6年，（即从2011年至2016年）。总销售收入为20亿，各年比例分别为：0，10%，30%，35%，20%，5%；建设投资（不含利息）为10亿，各年投入比例分别为20%，30%，45%，5%，0，0。建设期前两年可投入资本金合计20000万元，其它资金来源只有通过销售收入和长期借款取得。若还款方式为每年支付当年借款利息，本金最后一次偿清。试通过资金来源与应用表来确定合理的贷款金额和

12、相应的利息支出。(i=8%),第一步：求解各年贷款金额及利息,(1)2011年 资金来源：销售收入：0 投资借款： 资本金：10 000万元资金应用：房地产投资（不含利息）：20 000万元投资利息： 其他项：均为0。因为没有收入，其它应用均为0资金平衡：此时，资本金明显不能提供第一年的投资应用，所以必须借助投资借款。要使投资借款最小，则就要求使资金盈余为0，即：资金来源=资金应用解得 万元 则当年贷款利息为416.67万元 则当年投资总额为：,第一步：求解各年贷款金额及利息,(2)2012年 资金来源：销售收入：20 000万元投资借款： 资本金：10 000万元 资金应用：房地产投资（不含

13、利息）：30 000万元销售税金及附加：1 100 印花税：10土地增值税：0. 因为根据损益表，该年增值额为负，所以不会增收增值税。所得税：0 利润总额0，不须交纳所得税。应付利润：因为利润总额小于0，所以应付利润不存在。利息：还款方式为每年支付该年利息，最后一次还本，则第则第1年产生的利息因为已扣除，所以在2年中不再产生利息。则第2年借款利息为：偿还长期借款本金：0,第一步：求解各年贷款金额及利息,资金平衡：此时，资本金和收入明显不能提供第二年的资金应用，所以必须借助投资借款。解得 万元 则当年贷款利息为914.30万元 则当年投资总额为： 利润总额：,第一步：求解各年贷款金额及利息,（3

14、）2013年 这一年销售收入数额较大，则先假设不用贷款。只要验证 “ ”，就可以不用借款。 资金来源：销售收入：60 000万元 投资借款：0 资本金： 0 资金应用：房地产投资（不含利息）：45 000万元销售税金及附加：3 300 印花税：30土地增值税：0. 利息：本年利息=（10417+2024）8%=995万元 先粗略估算一下，该年资金盈余不够还总的投资借款本金，虽然2013年没借款，但前两年的投资借款仍然要在这年产生利息。所得税：0 （计算见后面）应付利润：0. 前两年投资借款还没还，不适合付利润。 偿还长期借款本金：0,第一步：求解各年贷款金额及利息,资金平衡：资金盈余= 资金盈

15、余大于0，说明从该年起已不需要再借款。所得税：所得税=应纳税所得额25%该年利润总额= 该年利润总额先要弥补前两年亏损。前两年总亏损= 所以利润总额10675万元全部用来弥补前两年的亏损。 剩下的应纳税所得额=0，所以该年所得税为0。税后利润、应付利润等均为0 。,第一步：求解各年贷款金额及利息,（4）2014年 资金来源：销售收入：70 000万 投资借款：0 资本金： 0 资金应用：房地产投资（不含利息）：5 000万元销售税金及附加：3 850 印花税：35利息： （10417+2024+995）8%=1075土地增值税：5278算法：增值额=（20000+60000+70000）-（20417+30914+45995+6075）1.2-（1100+3300+3850）-（10+30+35）=17594增值税=1759430%=5278所得税：8249万元算法：利润总额=弥补以前年度亏损：未弥补完的亏损 =32441-10675=21766。因此弥补亏损21766万元。 应纳税所得额=54762-21766=32996万元 所得税=3299625%=8249万元 税后利润=32996-8249=24747万元,