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1、房地产经纪业务分类,房地产经纪业务是从经纪活动的方式来看，可以分为 房地产代理业务 房地产居间业务,房地产经纪业务分类,按经纪活动所涉及的标的房地产类型来划分，可以根据标的房地产的用途类型(住宅，商业，工业)分为住宅房地产经纪业务，商业房地产经纪业务，工业房地产经纪业务。 根据标的房地产的物质状态类型(土地，房屋)分为土地经纪业务和房屋经纪业务,房地产经纪业务分类,还可以根据标的房地产所处的市场类型来划分业务类型。我国通常将房地产市场分为土地市场、新建商品房市场和二手房市场。因此房地产经纪业务也可以分为土地经纪业务、新建商品房经纪业务和二手房经纪业务。,房地产经纪业务分类,三是，根据房地产经纪
2、活动所促成的房地产交易类型来看，可以将房地产经纪业务分为房地产转让经纪业务、房地产租赁经纪业务和房地产抵押经纪业务。,题目,目前在中国房地产经纪业，( )代理是最主要的代理业务。 A买方 B卖方 C房屋出租代理 D参与代理 答案：（B ）,房地产居间，是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。它可以分为房地产指示居间和房地产媒介居间,房地产指示居间行为是房地产经纪人向委托人提供房地产的交易信息，包括交易的数量、交易行情、交易方式等使委托人能够选择符合自己交易目的的房地产。 房地产媒介居间行为是指房地产经纪人为委托人提供订约媒介的服务。,
3、房地产代理是指房地产经纪人在授权范围内，以委托人名义与第三人进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金 房地产买方代理业务是指房地产经纪人受委托人委托，以委托人名义承租、购买房地产的经纪行为。,题目,在存量房出售代理业务中，( )的代理成为一种比较常见的房地产代理方式。 A现房出售 B存量房出售 C二手房出售 D房屋置换 答案：（D ）,从业务总量上看，房地产买方代理业务( )房地产卖方代理业务。 A少于 B多于 C等于 D不一定少于或多于 答案：（A ）,目前在我国，房地产代理业务的运作方式还比较单一。在一些房地产经纪发展历史较长的国家和地区，随着社会需要的增加和房地产经纪实践的发展，形成了
4、多种不同的代理业务运作方式。如在美国，就出现了以下6种运作方式，也即代理业务的6种类型：,1经纪人独家销售 2卖主与经纪人独家销售 3开放式销售 4报底价销售 5联合专卖销售 6优先购买,题目,不属于卖方代理业务的是( )。 A商品房销售代理 B房屋出租代理 C二手房出售代理 D境外客户承租代理 答案：（D ）,二手房居间业务流程,1业务开拓 业务开拓是具体居间业务开始前的准备工作。业务开拓的主要工作是客户开拓，即争取客户。一般房地产经纪机构都会通过广告宣传和公共关系活动，来宣传自己，吸引客户，开拓市场。,但是更重要的是在所承接的每一项业务中，要切实为客户提供高质量的服务，以质量和信誉来赢得客
5、户信任。目前，越来越多的房地产经纪机构注重运用品牌战略来稳步开拓市场，争取客户。,2房地产居间业务洽谈 当委托人已有初步委托意向时，房地产经纪机构就要派出房地产经纪人与其进行业务洽谈。业务洽谈时首先要倾听客户的陈述，充分了解委托人的意图与要求，衡量自身接受委托、完成任务的能力。其次，查验有关证件如身份证明、公司营业执照、房地产权证等相关证明文件，了解委托人的主体资格、生产经营状况及信誉。,然后，向客户告知自己的姓名及房地产经纪机构的名称、资格以及按房地产经纪执业规范必须告知的所有事项。最后，双方就居间方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的居间经纪合同类型及文本等关键事项与客户进行协商，对委托达成
6、共识，这是居间业务洽谈中最重要的内容。,3房地产查验 房地产经纪人要对接受委托的房地产的权属状况、文字资料、现场情况等进行查验。查验的主要内容有: (1)房地产的物质状况 包括房地产所处地块的具体位置和形状、朝向、房屋建筑的结构、设备、装修情况、房屋建筑的成新。,(2)房地产的权属情况 房地产权属的类别与范围。 房地产他项权利设定情况。 (3)房地产的环境状况 包括标的房地产相邻的物业类型、周边的交通、绿地、生活设施、自然景观、污染情况等。,题目,当前房地产租赁居间业务主要是( )。 A新建商品房现房出租居间 B新建商品房期权预租居间 C存量房屋出租居间 D存量房屋转租居间 答案：（C ）,题
7、目,房地产居间业务开拓的主要工作是( )。 A外塑形象 B内强素质 C公关宣传 D争取客户 答案：（D ）,4签订房地产居间合同 房地产经纪机构接受委托人的委托，应签订房地产居间合同。房值得注意的是，房地产经纪机构与买卖双方各自签订房地产居间合同的时间常常是不一致的，与卖方的居间合同通常在完成房地产查验后进行，而与买方的居间合同常常要求在“信息收集与传播”完成之后才能进行。,5 信息的收集与传播 房地产经纪机构受理了委托业务后，首先应收集房地产标的物的信息、与委托房地产相关的市场信息和委托方信息，在此基础上对以上信息辨别、分析、整理后，房地产经纪人对委托标的物的可能的成交价格就有了定的把握。,
8、6买方或承租方看房 由于房地产是不动产，现场看房是房地产交易中必不可少的环节。 7交易配对与撮合成交,8协助房地产权属登记(备案) 房地产是不动产，其交易行为的生效必须要通过权属转移过户、登记备案来实现。 要注意的是，在房地产代理业务中，房地产经纪机构要代理委托人办理房地产权属登记备案。,但在房地产居间业务中除非交易当事人正式委托代办事宜，否则，房地产经纪机构不能亲自代理委托人进行房地产权属登记备案，只能协助其办理相关手续。这也是居间和代理的区别。,9房地产交验 物业交验是房地产交易过程中容易暴露问题和产生矛盾的一环。 10佣金结算 一旦实现居间合同所约定的“交易达成”事实，房地产经纪机构应及
9、时与交易双方进行佣金结算，佣金金额和结算方式应按居间合同的约定来确定。 。,11售后服务 售后服务是房地产经纪机构提高服务，稳定老客户、吸引新客户的重要环节。居间业务的售后服务内容可包括3个主要方面：第一是延伸服务；第二是改进服务；第三是跟踪服务,二手房代理业务流程,1房地产代理业务开拓 由于房地产代理业务竞争的激烈性，如何开拓业务，争取客户是房地产代理机构生存、发展的关键，也是房地产代理业务开展的前提。代理业务开拓的关键是争取客户。,2房地产代理业务洽谈 当委托人已有初步委托意向时，房地产经纪 人要与其进行业务洽谈。业务洽谈时先要倾 听客户的陈述，充分了解客户意图与要求， 同时衡量自身接受委
10、托、完成任务的能力。 其次，要查清委托人是否对委托事务具备相 应的权利，当委托人是自然人时，还必须确 认其是否具有完全民事行为能力。,最后要向客户告知房地产经纪机构的名称、 资格、代理业务优势以及按房地产经纪执业 规范必须告知的其他事项。最后，就经纪方 式、佣金标准、服务标准以及拟采用的代理 合同文本内容等关键事项与客户进行协商， 达成委托意向,题目：,( ) 是房地产交易过程中很容易暴露问题和产生矛盾的一环。 A佣金结算 B售后服务 C房地产交验 D房地产交易价款收取与管理 答案：（C）,3房地产查验 这一步骤主要是针对房地产卖方代理而言的。房地产查验的目的是使房地产经纪人员对代理的房地产有
11、充分的了解和认识，做到知已知彼，为以后有效进行代理租售打下良好的基础。,房地产查验主要内容,委托房地产的物质状况 包括所处地块的具体位置和形状、面积、房屋建筑的结构、设备、装修情况、房屋建筑的成新情况。 委托房地产的权属情况,A权属的类别与范围。 在存量房出售代理业务中，一定要搞清楚标 的房地产是所有权房还是使用权房。如果是 所有权房屋，要注意如果房地产权属归两人 或两人以上所有，该房地产即为共有房地产。 对共有房地产的转让和交易，须得到其他共 有人的书面同意。,如未经其他共有人书面同意，该房地产不得 转让、抵押和租赁，其委托代理业务也不能 成立。如果是使用权房，也要注意独用成套 房与非独用成
12、套住房的差别，而且各地的有 关政策规定不尽相同。,如售后公房上市的规定，各地就有一定的差 异，房地产经纪人必须及时了解这方面的政 策动态。对物业权属所覆盖的空间范围(面积 和边界)也要予以确认。,房地产权属是否清晰，是能否交易的必要前提。对权属有争议的、未取得房地产权证的、房屋被司法或行政机关依法限制和查封的、依法收回房地产权证等的房屋，都不得转让、出租、抵押，因而涉及此类房地产的代理业务不能承接,B房地产他项权利设定情况。 即是否设定抵押权、租赁权?如果有，权利人 是谁?期限如何确定?诸如此类的情况，对标 的物交易的难易、价格、手续均会产生重大 影响，必须在事先搞清楚。,环境状况 包括标的房
13、地产相邻的物业类型，周边的交通、绿地、生活设施、自然景观、污染情况等。,题目,对承接项目进行营销策划，确定项目销售的目标客户群、销售价格策略和具体市场推广的方式与途径等，撰写书面营销策划报告是（）业务流程的主要内容。 A项目执行企划 B项目研究与拓展 c销售准备 D项目信息开发与整合 答案：（B ）,房地产查验的基本途径,文字资料了解 通过查阅房地产权证、售楼说明书、项目批准文件、工程概况等文件资料，了解委托房地产的结构、层次、面积、房型、价格、绿化面积等。但要注意具有法律效力的文件(如房地产权证、项目批准文件)与非法律文件(如售楼说明书)的区别，非法律文件只能作为参考，不可作为确认房地产的依
14、据。,现场实地察看 通过现场实地察看，以了解房屋的成新、外形、房屋的质量(如屋顶、楼面、墙面有无渗漏水迹，有无裂缝；门窗开启是否灵活；上下水道及煤气管道有无渗漏情况等)、房屋的平面布置、公用部位情况、楼宇周围环境、房屋所处地段、交通环境等。,向有关人员了解 房地产经纪人员可以向已入住的业主了解房屋使用情况，业主往往是房屋质量经纪人员同买方对房地产的价格进行谈判。价格的谈判是一种技巧，经纪人员在价格谈判时一方面要有理有节，使买方满意，另一方面又必须把价格确定在委托人委托出卖的价格范围内。,当价格最终确定下来后，经纪人员要代表 委托方与购买方或承租方签订房地产交易合 同(买卖合同或租交易合同既可采
15、用政府 制订的规范文本，也可由交易双方自行协商 制订。,二手房代理,4签订房地产代理合同 5信息收集与传播 6买方或承租方看房 7房地产交易谈判及合同签订,题目,项目执行部门根据已签署的代理合同，对营销策划 报告进行修改，并初步制定项目的执行指标(销售期、 费用预算等)和佣金分配方案，召集各分管业务的高 层管理者及有关部门(如交易管理部、研究拓展部、 财务部等)合作会议是（）业务流程的主要内容。 A项目执行企划 B项目研究与拓展 c销售准备 D项目信息开发与整合 答案：（A ）,新建商品房销售代理业务,商品房销售代理主要有独家代理、共同代理、参与代理三种形式。独家代理是指房地产开发企业或房屋所
16、有权人、土地使用权人将房屋的出售(租)权单独委托给一家房地产经纪机构代理。,共同代理是指房地产开发企业或房屋所有权人、土地使用权人将房屋出售(租)权同时委托给数家房地产经纪机构，按谁先代理成功，谁享有佣金；谁代理成功量多，谁多得收益的一种代理方式。,参与代理是指房地产经纪人参与已授权独家或共同代理的房地产经纪机构的代理业务，代理成功后，由独家代理公司或共同代理人按参与代理协议分配佣金的行为。,题目,商品房销售代理主要有（）三种形式。 A开放式销售 B独家代理 c共同代理 D参与代理 E联合专卖销售 答案：（BCD）,新建商品房销售代理业务流程,1项目信息开发与整合 在这一阶段首先要调动房地产经纪机构的全体人员进行项目信息的开发，即发动每个员工通过各种途径尽力打探新建商品房项目的信息，然后研究拓展部负责收集、汇总并初步筛选所得到的信息，上报总经理或专门的信息统筹部门。经总经理或专门决策机构决定的项目，再分门别类地落实到具体控制部门(如子公司或专门组建项目组或称“楼盘专案”)。,
