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1、房地产项目投资分析,一、房地产的基本概念,1房地产是指土地及其上的定着物（包括建筑物、构筑物及与土地不可分割的树木、花草和建筑物的附属设备）。2房地产是房屋财产和土地财产的总称，包括土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及附带的各种权益。3. 房地产是由人工创造的包括时间、地球表面特定土地区位及其受文化偏好和经济活动影响的房屋和公共基础设施组成的四维体，以及四项权能。,二、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle）,1 开发投资置业（Acquisition or Purchase） （1）投资目标和约束条件（Investor goa
2、ls & constraints ） 可使用的资金 投资类型 风险 预期回报 （2）弄清所有权（Ascertain ownership rights） 法律关系 权利类型与性质 债权关系-抵押权等 所有权和使用权的限制,二、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle）,1 投资置业（Acquisition or Purchase）(3)买卖合同（Buy-sell contract） 置业者-经纪人-卖方关系 代理程序 合同书 权利与权益 契约 终止条款 (4)资金筹集（Financing） 房地产信贷体系 借贷与融资前景 筹资方式选择 筹资预算
3、与谈判 自有资金,二、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle）,1 投资置业（Acquisition or Purchase） （5）市场与投资环境（Market & investment climate） 长期社会、经济和政策趋向 空间经济结构 地方房地产供给与需求分析 可行性分析 （6）投资项目分析（Analysis of property as an investment） 投资生产率 税费影响 市场价值 投资估算与评价 开发分析,二、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle）,2投
4、资管理（Manage the investment） （1）管理 （2）市场推广 （3）维护保养。 3房地产转让（Alienation） （1）底价 （2）市场价值 （3）所有权证明 （4）让契约 （5）卖者与经纪人关系 （6）购买合同。,三、房地产开发投资决策主要影响因素分析,影响房地产开发投资决策的主要方面：时间、空间、环境和市场需求。 （一）资金的时间价值一个房地产开发项目的建设过程往往要持续较长时间，而投资的资金支出，大多在建设初期发生；投资的收益大多在建设后期发生；这些资金的流出和流入发生在不同的时期。因此，要评价投资方案是否可行，必须将这些现金流量折成到同一时点才具可比性。这样，折
5、现率（）的选择必须能反映“资金的时间价值”和“未来不确定因素所带来的风险”，即：折现率=无风险报酬率+风险率,（一）资金的时间价值,你有6个橘子、3个苹果、1块手表。如果这三件商品是市场上主要的商品，你可以根据价格进行三种商品的交换，卖出你所有的商品，以换取你想要的商品。为了计算你所拥有的商品，以它们的价值来计算是一种有用的方式。这样，我们可以对差异巨大的商品进行比较，这种比较是为了方便各种商品的买卖，而不是为了消费（即使用）。我不喜欢钻石，我喜欢冰淇淋蛋筒，但是只要我进入了市场，我宁愿拥有1克拉的钻石，而不要冰淇淋蛋筒，不管冰淇淋有多好吃。,（一）资金的时间价值,同样的方法可以用来为各种商品
6、定价，而不受时间的限制。假设我得到了两份雇佣合同：哈佛大学以年薪8万美元雇佣我10年;耶鲁大学准备第一年给我6.2万美元，但是保证在随后的9年里，他将以每年4000美元的幅度给我增加工资。双方都以10年为期限，以10年的工资换取我10年工作（10年的工资换取他们所要的物品）。应该接受哪一份合同呢？要知道钱的价值每年都在变化。,（一）资金的时间价值,为了便于比较，我用今天的现值衡量两份报价。假如我今年以10的利率借入1000美元，明年我要归还1100美元。按现值计算，我借入的1000美元等于1100美元。如果我把10年的工资总和按照1.1的比率折算，我将得出每一方出价的现值，应该接受哪一份合同就
7、一目了然了。,（一）资金的时间价值,先计算哈佛的报价，每一年我的收入是8万美元，它的现值就是8万美元。第二年的8万美元可以借用公式$80000/1.1转换成第一年的价值（现值）；如果我在第一年借入这笔钱，我正好用第二年的收入还清这笔借款。第三年，8万美元的现值是$80000/(1.1*1.1)，以此类推。将表11的第三栏中的所有数目相加，我们得出哈佛10年报价的现值总和为540723美元。相当于我在第一年借入这个数目，然后用整整10年的收入偿还。,（一）资金的时间价值,表11两份工作的比较,（一）资金的时间价值,用同样的计算方法，我得出了耶鲁10年报价的现值，他的报价比哈佛低。通过恰当的借贷比
8、较，哈佛提供的每一笔年收入都可以转换成耶鲁提供的年收入，并且还有盈余，由此可以清楚的看出，哈佛的报价比较符合我的利益。这就如同价值100美元的商品显然高于价值90美元的商品，如果我们通过商品出售获得100美元，再用这笔钱购买价值90美元的商品，显然有10美元的剩余，这就是我们的收益。 利用这种现值计算方法。我们可以对任何一笔投资项目、雇用合同或类似的经济行为作出评估。我们只要能够按时间顺序将这些经济行为的收益（为正）或成本（为负）一一列出，就会一清二楚。如果你必须从中作出选择，你显然会选择现值高的一列数值。,三、房地产开发投资决策主要影响因素分析,（二）空间区位及其联系2区位要素（1）空间环境
9、特性（Environmental character）某活动所占用空间的自然及人为环境品质；（2）可及性（Accessibility）某活动地点到另一活动的交通方便程度；（3）互赖性（Complementarity）人与人、活动与活动间的互助需要，并为彼此提供利益；（4）排斥性（Incompatibility）各种活动在空间上的不相容性；（5）费用（Cost）在某区位上从事某项活动所需付出的成本。,三、房地产开发投资决策主要影响因素分析,（三）社区环境 1生态环境 2生活环境 3 社会文化环境 4生理环境 5. 心理环境,三、房地产开发投资决策主要影响因素分析,（三）社区环境,1生态环境一切生
10、物都是在一定的自然条件下生存的，并受到各种环境因素的影响和制约。生物与环境有机结合形成生态环境。生态环境包括自然生态和人工生态。如果社区里的人们对生态系统的影响和干预超出其自身的调节能力，就将破坏居住生态环境的平衡，反过来影响人们的生存。目前，社区规划建设中存在的主要问题是：对原有的自然地形地貌和植被平整改造有过，保护利用不够，其次是绿地面积很少，起不到绿化制氧、滤尘、遮阳、挡风、无菌、防噪和调节气候的作用。更严重的是随着城市人口的增加和工业的迅速发展，造成大气和水体的污染，破坏了生态平衡。2生活环境生活环境是指为社区居民提供居住生活的物质条件，包括住宅内部环境、基础设施环境、公共服务设施环境
11、、教育医疗环境、文体娱乐环境、社会治安环境等。目前存在的主要问题有：室内空间格局设计不尽合理，许多住宅未能真正做到动静、内外、洁污“三分区”；一些社区基础设施不配套，缺少文体娱乐设施，停车场很少，不仅影响了居民生活，而且影响了商品房的销售和价格。,三、房地产开发投资决策主要影响因素分析,（三）社区环境3生理环境生理环境包括日照、通风、防噪音、防尘及防视觉污染等方面。一些社区在规划设计时，只考虑开发商的要求，片面追求高密度，压低室内层高和室外楼间距及朝向，使室内无法具备良好的自然通风和有效的日照时数。另外，建筑外形单调、色彩杂乱、布局无序等，又形成不良的视觉环境。许多社区缺乏停车场地，汽车沿路停
12、放，既影响了交通，又给来往行人的安全带来威胁；汽车防盗装置产生的噪声，严重影响了住区的安宁，容易使生活在居住区的 人们在生理上产生抑郁、烦躁等不良现象。4社会文化环境文物古迹、民俗民风、地方建筑形式、社区地名均是反映社会文化环境的内容。随着物质文化水平的提高，人们不但需要一个丰衣足食、安居乐业的物质环境，而且需要一个体现现代精神文明的艺术环境。因此，社区规划建设必须继承历史文脉，体现时代特色，创建良好的文化氛围。,三、房地产开发投资决策主要影响因素分析,（三）社区环境5心理环境以上环境的综合作用产生出心理环境。如果社区生态环境好，景观优美，文化品位高，可以使人们陶冶情操，赏心悦目、心旷神怡；生
13、活设施完备，安定宁静，不论从事何种职业，不同年龄，不同文化层次的人都会感到“家”的温暖和甜美，使邻里间和睦、具有归宿感、亲近感，富有人情味，将有助于人们的身心健康和生活。,三、房地产开发投资决策主要影响因素分析,（四）市场供给与需求1供给与供给量供给是指在某一特定的时间内和各种可能的价格区间内，市场价格与生产者所愿意提供的商品数量之间的关系。在这一定义中，“特定的时间”是一个重要的限定，因为随着“特定时间”的长短变化，供给函数相去甚远。供给量指的是在某一特定的价格条件下，单位时间内市场上某种商品的供给总量。这里“商品”的含义，不仅包含物品和服务，还包含信息（Knowledge，Informat
14、ion）在内。 11影响供给的主要因素从一般意义上讲，影响原有可出租房地产的供给量主要取决于租户的退租量、经营活动的预期利润和租金水平；新建房地产的供给量主要取决于预期的利润水平。除此之外，影响房地产供给总量和供给类型结构的因素还有以下几方面：（1）房地产开发费用；（2）房地产开发有关税费；（3）开发商以往的利润水平；（4）房地产市场前景；（5）房地产所处区域公共设施的配套程度；（6）房地产开发资金的融通能力和融资成本；（7）市场上存量房地产的空置率；（8）国家有关法律、法规、政策和管理的变化等等。,三、房地产开发投资决策主要影响因素分析,（四）市场供给与需求 1供给与供给量12短期供给在房地
15、产市场上，无论是原有物业还是新建物业，短时间周期内它们都缺乏供给弹性。原有物业之所以短期供给价格弹性较低，主要原因是当物业租金上涨时，租户在短期内通常不会很快减少他们所承租的物业空间，以致可供出租或再出租的原有物业在短期内供给量变化对租金变化的反应较迟钝。新建物业的供给价格弹性也较低，是因为新建物业从决定开发到建成租售，需要一个较长的时间周期。在这段时间内，新建物业不能及时满足市场的需求，市场上的供给量也不能很快变化，因而新建物业的短期供给弹性缺乏。由于短期内房地产市场上的房地产商品供应量不能得到较快的调整，房屋租金和售价主要由需求量的变化所决定。13长期供给从房地产市场的长期变化来看，房地产
16、供给价格弹性系数趋于增大。主要是通过改变原有土地的利用性质和房屋的用途，以及增加新的房地产开发项目，以适应房地产市场价格的变化。但是，土地由于空间位置的固定性、数量的有限性和稀缺性，其长期供给缺乏弹性。另外，城市规划的调整和控制也对反对房地产的供给产生较大的影响。一般来说，容易获得政府规划部门批准的房地产开发项目和具有兼容性且易改变用途的物业，它们的供给价格弹性较大，城市规划限制较严且不易改变用途的房地产开发项目的供给价格弹性相对较小。,三、房地产开发投资决策主要影响因素分析,（四）市场供给与需求2 需求一般而言，需求与人们对某些商品和服务的期望、要求和需要相关联，它是指人们需要并愿意购买的商
17、品及其数量。由此可引伸出，房地产市场需求主要是指人们在一切生产和生活过程中对地产和房产的需求和消费量。土地和房屋及其附着物通常是作为一种生产要素在人们的经济活动中发挥作用，但这一作用需要与其它生产要素相结合才能充分体现。或者说，由土地和房屋构成的房地产产品实际上是一种中间产品（Intermediate Product），其价值取决与它对其它产品的贡献。因此，房地产需求是一种引致需求（Derived Demand），或者叫派生需求。例如，由于市场上对面包的需求量增加，面包生产量要扩大，就需要种植更多的小麦，从而会需要更多的耕地用于扩大小麦种植面积。又如，城市第三产业的发展，商服业的日趋繁荣，需要建设更多的商业服务设施，从而使市场上对商场、店铺、写字楼等物业的需求增加。3. 潜在需求（Potential Demand）潜在需求是根据某一地区或城市的社会经济发展和人口增长变化等情况，推估该地区或该城市在现时或未来某一时期内的房地产需求量，称为潜在需求。潜在需求主要是由社会经济和人口因素所决定。,
