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1、,我只愿面朝大海， 春暖花开！,三湘东填海区项目产品户型定位案,户型规划推导 ,分析点: 深圳典型高端住宅区分析 对片区潜在竞争项目进行分析 三级市场的成交和需求分析 本项目自身条件的研究 客户群体研究 目的: 最终推导出面积比例和面积建议,房行东方 房地产专业交流平台http:/ 区间和比例,研判思路,区域看点 项目定性,深圳典型高端住宅区分析 区域特点 蛇口/红树林/华侨城/香蜜湖 代表案例:依照片区影响力和地产发展年限选取1-4案例,通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析,参考基本面积 区间和比例,最终建议户型面积区间和比例,寻找依托,1,第一次推导得出同质片区同类项目的面积
2、比例和面积区间,2,第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目的面积比例,第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目的面积区间.,通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析,3,意向基本面积 区间和比例,通过本项目自身条件限制的研究进行项目修正,4,第四次通过自身地块特点分析修正项目的面积比例和面积区间,策略基本面积 区间和比例,5,通过本项目客户群体的需求研究进行项目修正,第五次通过客户群体的分析修正面积比例,推导过程,分析过程: 通过同质片区基本同类项目进行整体分析; 考虑年限的变化特征,寻找之间的规律; 选取03-06年，同质片区的共19个典型项目进行分析; 目的要求: 由同质片区分析
3、,找出基本变化规律,初步得出本项目可参照的户型 区间和比例; 数据来源: 中原深港研究中心/中原三级市场数据库,1:,样本容量,时间跨度,筛选标准,2,1,3,19个,3年,深圳关内高端住宅项目 片区:蛇口/华侨城/红树林/香蜜湖,同质片区03-06年 已/在/近期销售 项目分析,选取案例四大片区:蛇口 华侨城 红树林 香蜜湖 以及本项目所在的片区,1. 03-06年面积和比例统计,03年,04年,05年,06年,通过对筛选出项目的户型进行分析，我们发现三房、四房户型在这些参考项目中占据了绝对的主力；而在少数容积率较低的项目中，五房比例明显较大。由此我们有必要按一定的时间顺序，对这些项目的三房
4、、四房、五房及复式户型的比例变化进行细致的分析，从中判断户型面积区间及面积比例的变化趋势，指导本项目的主力户型定位。,中信红树湾1期,半岛城邦1期,约15,2期,现象一：参考项目一期有，二期均没有。,半岛城邦1期 两房北向无海景，均价约8300元/，整体均价约11000元/；后海花半里，高层两房均价约9100元/，小高层三房均价约11500元/;,现象二：,现象三：,0,关于两房,现象四：,与项目所在片区同质片区，03-06年推出的高档项目，设2房的项目仅有1/3，且供应的2房总量仅为4.42。,关于两房,结论： 综合以上现象可以发现：高档次住宅项目，普遍不设置两房，即便设置两房，该户型也仅占
5、到极少的比例，并且都是弥补较差的位置；一些高档次项目的二期，诸如红树湾二期、半岛城邦二期，均取消了一期中的两房以提升项目的整体档次；两房在项目中的单价由于位置、总价的关系，普遍低于大户型；片区中容积率偏低，规模较大的项目，普遍都不设置两房单位。,03-06年以来，深圳关内高端住宅项目的三、四、五房供应比例呈基本平稳的态势； 五房（含复式）比例则呈略上升趋势。 据此线性趋势预测，07年本项目可以参考主力房型比例为 三房约为34左右，四房约为58左右，五房约为8左右;,2.整体三房、四房供应比例分析（新）,03年下旬至今， 各户型面积区间弹性增大，尺度上限有明显放大趋势; 我们的研究将从这些区间中
6、研究03-06年面积区间的畅销段;,3.各户型基本面积区间分析,四房,03年 04年 05年 06年,120-130 154-173、 114-128、89-93 145-165 110-125,170-200136-152， 160-170，202-208 150-180， 190-204，220-250140-170，190-220,三房,选取设置相对集中的畅销面积区间段，并据此初步建议本项目 三房户型区间设置在110125 、130-150之间； 四房户型区间设置在170185 、 200 220之间； 五房户型区间设置在250-320之间；,结论：,4.03-06各户型畅销区间分析,五
7、房含复式,230-280 227-276、267-334 268-320,初步推导户型面积和比例,结论一:,说明: 以上户型区间和比例是基于对片区市场研究,目前只作为本项目研究的参考值; 在初步户型面积参考的基础上,需要层层论证以求出项目最终面积和比例; 由于目前只是推断,所以在此我们初步用区间表达户型的比例; 接下来将通过潜在竞争项目修正来完善本项目的面积比例;,意向基本面积 区间和比例,研判思路,区域看点 项目定性,深圳典型高端住宅区分析 区域特点 蛇口/红树林/华侨城/香蜜湖 代表案例:依照片区影响力和地产发展年限选取1-4案例,通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析,参考基
8、本面积 区间和比例,最终建议户型面积区间和比例,寻找依托,1,第一次推导得出同质片区同类项目的面积比例和面积区间,2,第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目的面积比例,第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目的面积区间.,通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析,3,意向基本面积 区间和比例,通过本项目自身条件限制的研究进行项目修正,4,第四次通过自身地块特点分析修正项目的面积比例和面积区间,策略基本面积 区间和比例,5,通过本项目客户群体的需求研究进行项目修正,第五次通过客户群体的分析修正面积比例,分析过程: 通过同质片区潜在竞争项目进行分析; 选取06年-07年的共4个项目进行分
9、析; 目的要求:规避竞争，创造机会；第一次修正基本户型 由潜在项目的竞争分析对初步推导的面积比例进行修正; 数据来源: 中原深港研究中心/中原三级市场数据库,推导过程,2:,选取案例来自蛇口以及本项目所在片区,同质片区07年 潜在竞争项目 分析,本 案,半岛城邦2期,海月4期,宝能 项目,皇庭项目,1.07年潜在竞争项目面积和比例统计,三房四房是主力户型，五房均不超过10,潜在竞争项目主力户型区间和比例统计,结论一主力户型区间和比例统计,分析原则:为合理规避竞争，修正比例.三房在110-120之间存在竞争,建议适当缩减三房的比例; 四房170-220为非直接竞争区间,建议保持目前比例; 五房含
10、复式以上竞争空白点,建议本项目比例适当增大;,第一次修正面积比例,结论二:,通过潜在竞争修正套数比例,0306年可参考项目分析得出本项目初步户型配比,结论一,结论二,意向基本面积 区间和比例,研判思路,区域看点 项目定性,深圳典型高端住宅区分析 区域特点 蛇口/红树林/华侨城/香蜜湖 代表案例:依照片区影响力和地产发展年限选取1-4案例,通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析,参考基本面积 区间和比例,最终建议户型面积区间和比例,寻找依托,1,第一次推导得出同质片区同类项目的面积比例和面积区间,2,第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目的面积比例,第三次通过三级市场成交和需求户型
11、区间调整项目的面积区间.,通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析,3,意向基本面积 区间和比例,通过本项目自身条件限制的研究进行项目修正,4,第四次通过自身地块特点分析修正项目的面积比例和面积区间,策略基本面积 区间和比例,5,通过本项目客户群体的需求研究进行项目修正,第五次通过客户群体的分析修正面积比例,分析过程: 通过同质片区三级市场成交和需求进行分析; 选取各片区典型案例进行鉴别分析; 目的要求:第二次修正基本户型 由三级市场成交和需求户型/面积对本项目进行面积区间修正; 数据来源: 中原深港研究中心/中原三级市场数据库/中原四片区地铺,推导过程,3:,选取案例四大片区:蛇口 华侨
12、城 红树林 香蜜湖 以及本项目所在片区,同质片区03-06年 三级市场整体及个案分析,原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部,蛇口片区的二手市场交易三房四房比例较高，约占总比例的78； 本片区的豪宅户型面积比较适中,三房平均面积约为130平,四房平均面积约为185平.,1.蛇口片区三级市场成交分析,三房户型面积明显较低，与四房相差约15,由于五房户型放盘量少质次，片区客户中换楼客户对超大户型的需求未能得到满足。,原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部,华侨城片区的二手市场交易三房四房比例稍低，但比例仍然高达73； 本片区豪宅大户化特征十分明显，三房平均面积为152平,四房平均面积为215平, 户均
13、面积居四大片区之首; 与四房五房相比，三房户型的单价明显较低； 本片区超大户型（五房）的二手市场成交非常活跃。,2.华侨城片区三级市场成交分析,房型成交量排名:三房四房五房,13019,345,246.3-301.2,265,6,五房,12576,243,166.37-265.5,193.61,57.1%,四房,10949,169,102-183,154.09,32.1%,三房,11183,104,78.51-88.72,93.00,3.6%,两房,10266,52,49.96-51.35,50.66,7.1%,一房,平均单价 （元/）,平均总价 （万元）,面积区间 （）,主力面积,成交比例,
14、户型,环红树湾片区三级市场成交资料（05.1006.3）,原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部,红树湾片区的二手市场交易基本上以三房四房为主，比例接近90； 由于是新兴豪宅区，受豪宅大户化趋势影响，三房四房平均面积较大； 三房平均面积为154平,四房平均面积为193平; 本片区超大户型（五房）的二手市场成交仍有限。,3.环红树湾片区三级市场成交分析,房型成交量排名:四房三房五房,户型上的分布十分集中，三房四房的比例高达83； 虽然是传统豪宅区，由于部分项目落成时间较早，故三房四房平均面积较小；三房平均面积为129,四房平均面积为178; 统计结果显示，本片区超大户型（五房，主要为复式单位）的二
15、手成交均价接近2万/。,原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部,4.环香蜜湖片区三级市场成交分析,本片区平均价格在四大片区中最高,四片区的二手高端客户需求基本上和成交情况吻合，整体仍以三房四房为主，其中三房主力需求面积为130-150平,四房主力需求面积为170-190平; 根据统计，四片区需求五房单位客户总体比例略低，但根据三级市场同时的普遍反映，五房的客户诚意度较高；,5.四片区三级市场需求分析,原始资料来源：中原三级市场地铺-天骄华庭/世纪村/花园城/波托菲诺/安柏丽晶分行,两房成交极少，三房成交只有两成多，四房五房占最大比重，天骄华庭的二手成交明显呈大户化特征。,原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部,天骄华庭,四房平均单价最高；三房单元及五房单元价格比四房稍低，两房单元的成交极少而且价格最低； 从各户型面积来看，天骄华庭的户型面积较大。,6.各片区典型个案三级市场分析,成交以三房为主，二房和 四房居其次;,原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部,招商海月,从价格来看，由于户型景观好，四 房单元的价格最高；三房单元价格 也比较坚挺；而五房单元由于集中 于一期，价格比四房稍低，两房成 交相对活跃.仅次于三房.,蔚蓝海岸二手房成交中，三房的比例超过一半，二房、五房比重较低，四房比例不足三成。,原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部,
