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1、l进付项肉医吊弛分析方法一一项目价格定位体系Q或本加成原而一比转法、成本法、收益法候设开发法、长期超荣法定价方法的选取a-itaaz+-LEHn0价格影响因素分析规模、开发时机、莲建标准、枝会成本.成本加成法【定价思路】标巳成本加成法的核心是运用物业类型的成本核算,通过对合理利润空间的修正,从而得到评伙项目最可能实现的合理价格。上海目前房地形项目的成永主要包挠-土地成本-前期成本-建筑安装成本-配套成本-其他成本(管理成本、销售成本、不可预见成本、财务成本)土扬症用1【王托用松出汞金/一扬开不动汞贺及土地恋用贾2H计咤程1报汞金的58计算二【建炳用多居950-1050857居宇小尿1350-1
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6、实现的各途价根*通过市场比较法推算现时整体均价,依据组团的价格决定因素确定各细分组团的现时均价,通过售价还原法推算现时整体租金。预测未来价格影响因素变动幅度确定价格增长率,结合目标物业上市阡间确定各物业上市均价/租金。市场比较法【样本选择】样本必须具有参照意义,否则将影响价格的准确性。我公司在实践中总结出以下样本选取原则;-相近原则,相近地段会有更多的相近因素-成功原则,只有成功的楼盘才具有参考意义-功能原则,样本楼盘必须具有相同的功能定位范例1:市场比较法之标准高档公寓价格拟合系数表途颊自身恩医探标|08|丿0721|_1|06565|10717|1【0578EIo80101【0【08【005祖匹玟8|01【095009510【095008文西计IO811098|0008009【067R|口G0505500568|8一0n85户2订IO801010J10E昼1008100810081008胡才贾顶|100p110500735|L|0071【00ss顾目网国H埕标|308|丿【6325|16365|/0098/0298E08|01【055|0058095|0095|10朐江垣I08|1【012|098|01095|0095|04【0606EI081050105|105|0505|09|00080
