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1、两个项目都位于福田区北侧,南坪快速沿线,相距10分钟车程,在关内土地日潼稀少的情泓得项目珍贵:建面36万,冼18林林关对顽目有载大的仁面彬:建靥98万,容积率12,山国里的处女地,更选合家宇品质,目项目概况规划解冲益利襄式,单体提高产品法价两个项目资源相当,有山有水,产品都是联排和小高或高层昔河9万平米湖面,银湖郑野公园登山往,湖的另一侧是02年开发的一期项目:3万平米半人工湖、堕楼山登山径,周围山景环抱日销售情况作为06年深圳关内的两个核心项目,在资源相当的情况下,销售情诉却反差巨大:义莫,05年12月开盘,推出约300套联排,7个月销售60史,目前均价2.6万,产品销售不畅,尤其是星河开盘
2、后严重滞销,星河:06年月30日开盘,推出200套联排,当天销售104套,销售率52%,实现均价3.1万,目前销售良好,约为7套/周,后期均价还有一定涨幅星河的土地属性比孕莫荣,绣祈招高一半,产品英$场了五千的溢价,而旦俗商非常好,星河是如何实现?圣莫到底哥里出间题了?8月10日我们考察了这两个项目,并从以下儿个方面分析得到了问题的答案-由于没有进行客户访问,面前还只能停留在项目层面进行分析!MNGT盅17.口改芸尺关内进入社区,抒8维,资澈好的们置做联排词入市,由于配蛮葡公共交途,土地肩性支摇后崛做高公家李技宪积宣。3、单体从水边震尿阮梯爬高,后排与山没有7、一线湖智余置设置会所,充分牛再排
3、模中间途过规刘牢行路,投大棣间匣。佳厉招相一刹心智的户坤腔享贼明“5、三pJ联拼,增加鸦头户坤提高售价,同时抒高(诊6、后朋沥南肉的高尿两侧分布,尽量陆佑对联得的序迫,也【有利于小匹整体8风,营这厅期泰房55与层能排,右侧平铸四层洋房,上侧是高层。规别没有把水狱山型利用兆分兰资源分吴不均,卵佳有热源的单位习没有兆分命用,只有端头户型侧口看水基3、屉排楼积山的关系也袋道跟限绝,来间跋非常小。2NHJM3R8太长,础环了别坂的品层瑛别余婉。盅口规划方案一状丿|土|国0丶荣。关央标狒立洪暗,位于开政宇间的最春河。兴7棣狱立别坂,木景资源无敦,小区规铃绵,和独立洪量的私寇性不匹配。面积内佩私密感,而种
4、400平米左有借大,63S-I13S平米独立别坂在两个项目都是价格标杜的作用。春河的独立刺堤单价5万,比联排溥价2一3万,坤奎的攸水洪堤画于承计不合理,无法起到仰挂标杆的作用里规划方案,星河:资源最大化、开发策略清晰通过规划道路改变士地属性;前期联排资源最大化,提高单价,营造高档别坐社区形象,为后期产品做镗垫;前期主打水概念,后期主打山最,不同阶段山和水的主次角关系清晰。圣莫:山水资源没有最大化规划和水、山没有对话,最核心的山暨资源健配角,少量的水暨资源也没有最大化利用,别坐社区的莓宿仪国下何,湘立舅坂决求非常不合理:目建筑单体一-土莫规划解汪益利模式,单体揉高产品沈价、单体设求不出彩,6联拮有点十词,陆何了别堤咤质碧,道路和入户汪有过波,不桐切。二伊群不大,内部克争严重,有烈源的首兆消化,近一十没有资源的户型锋俸非常图雕。海尔林国郭怡个的压迫硕。但是后期太窄的车行路俊用可能会有问题。盅urmopr
