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1、Eerasanemattnaeanananweee1圭泰帝景城丨Mc整合传潘策略简宁良胁Inchutoulcm集美组(长春)房地产咨询服务公司JAMMIND(ChangChun)realestatemastmindgrouptnztuiootHbccaaRruuceununEnagenan如何让本项目成为消费者瞩目的焦点?如何聚焦大众的眼球,令本案超过同一区域的中意之彗、万科洋浩花团等项目,成为大众膳目的焦点“什么是IMC,如何利用IMC策略对消费者的购买行为产生形响。“我们的产品要华给怎桦的受众人深,本案的目标客户在哲里“本案具有晦些伐势,其中消费者要的是什么,如何才能更好的打动消财者?“本
2、案的外立面风格该当如何界定。怎样在比轼中突出不同!“欧式外观与中式内涵,是吾能做到天衣无缝的有机结合,并昆能够兆分彭显谷自的优给!“主导消资考实施货。的国素奉獒些绘述亚因十“对于本根的基劳此析,市场调研的部分通过文字材料坊报,因此本报员只从场定位、全盘策划和骅台暑铿传撒等儿个方面给二一些新的建议,直达现阶段所面临问额的拱心,多余部分不再草述!“在不断的分析与探索中,找寻消贾者心灵的共鸣“用智惹的钥匙,开启作为消费壁皇的那把铖emseeeeemmmemummmeiis2HotTip长春市房地产市场发展概况经济危机令刚性需求称为主要购买因素八年之痒,楼市发展相对平稳2000年出现了长春房地产的第一
3、个高峰,淼现出了亚泰花园、长春明珠这桦的大规摸成粟社区2001年陆莲长星铨座的旺销,长春市商业物业市场达到了一个新的高度:2002年是经济适用房和小户型阡天下,万科等外娄企业凭借品脾吸引力销售娜强过关2003年长星房地产市场走低,肉业物业热渥深退,全年销售古有北2004年长星房地产市厉欧乏足的谚鲜的别沥彗丨,锭深组奖得主叶有醛1上领一家,疙厂告投政上放光彩-技特秀2005年的房地产销售是季逐深到李,随着外埠的不断加入,展开了一场新的龙争虎斗:2008-2007年是长春房地产市圭的紫桐期,尤其是佐宅市场,长期的需汀陆着市场回暖到一定程度,在全国房传不断飒升的浪湖中购买力得到全面的释放2008年是
4、全国房地产市场的分水岩,2008年上十年,销售放缓,长春的房地产市场重新团归到一个理性调整阵段,由于市区内房价相维窒砬4000元大关逐淑超出购买承受能/越来越多哪消费者将目光投门城郊地区长春市房地产市场发展概况寺代不断迈进!中海、保利、万科等均咤得了不侈的销售业统,2008年下十年,受美国次贲危机影响面亦生的线济危机康巷全理,中国的房地交市场首当其冲成为词放对参,在媒体推波助洲的作用下,限着万科在全国率先防价,上海、深州的房地产市场相绮出现州擎现象,全国楼市跌声不断,消费者阻即展开观埚态刹督央行三次加息后的连统三次况息,定告了中国房地亦市场的所谕转相陆牦底失败,在经济危机的影响下,国内房地产市
5、场汞返进入严冬期.为防止经济进步恶化稿定作为国民经济中流矶柳的房地产市场,从中央到地方纺纺享出多种救市策略,曾经在打压房传中不道余力的国内媒体,也开姑酣各改府开展命好宣传。由于宏观经济形绘的发展招不乐观,再加上银行政筑的多变和猎吊性反而加剧了老百姓的待质心理,2008年的全国楼市春线悴沼收场,市场进入新的调骜阮卧2009年,全国作的需欣筑切全国俊市产4租宝作用,陶和地方政府戚市政荫的M全口尿托交市功开绑通武回厩.2003463月到4月,由扎长春市内的房仿与临近省市的沈阳积哈尔消尚存在定差阶,大多数消者普遁对于房价走势持乐观忽度,加上近殷时间开发番的团购、折扣等等的促销手段不斧,首先是保利、中海
6、的扳扬促销,限后是伦辉、华大等楼盛相维桅出2400元左有的亦品加入竞争,最后是万晟现代城一类的不是一万的超估首付产品也加战团,报等一些专东缉体相维组织大规核看房团的推动下,长春楼市销售挂赶了一个小小皇家潼,积插丁大半年的创性需求的得以集体释放!由于经济危机的影响并未彻底消除,对抓资性的产品影响巨大,老百姑的初性需水又得到了一定的缓解,因此未李儿个月长奉的房地产市场前春预期并不十分乐观ESEEEE5EE055,006面2009年上半年长春房地产市场销售情况综述2009年上升年,国家地方相纳出台新政救市,长春也不例外一是调整了税率政策。调整前,房地产交易名种税率,大约为2-78工右;调整后,90干
7、方米以下的佰房,税率为18。90平方米至144平方米的住房为1.58。这是让百姓看得见、换得着的实惠“万是70平方米以下的二手佐房转让,实行雷税贵,只收登记费。这个改策有效地解决了我市一手房和二手房的存堤比偏何的不合理闰题。近年李,我市一手房与“手房肖存增比由0.71比1,降至去年的0.49比1。存增比昌递年下降超势。存增比接近1比1吊,说明手=愣市场才形戌存效地盲功新政出台后,极大地洗跃了我市二手房交易市场诀的经济适用佐房可四是放宿和加快未登/屋的蛐权工作未登记居佐房屏,经我市历史逆留未登记居住房屏确权工作领导小组办公室审查通过后,不再到相关部门办理会笠审批手续,根据联康会议纪要,直接办理房
8、尾所有权证,以解决兰上市交易难的问题五是实行积极的公积金资款政策。职工购买普通住房的公积金质款颚度放密,利率下调,增加装修资款,推行异地贵欣等掌施,对房尿交易起到了积杜的推动作用六是增加保障型住房供给,湘线百姓合理购买自作普通商品住房货担,2000年以前租何的公有住房尚来进行房改的,可按服1998年的房改政策房改。发捧房地产在扩大内霜中的e=ea:2009年上半年长春房地产市场销售情况综述新政出台以来,1-4月份,长春市房屏销商交易总量26590套,面积270.5万平方米,同比增长278金额73.3亿元,同比增长0.38。其中住宅23897套,面积212.5万平方米,同比增长348金额58.4
9、亿元,同比增长44.弦。销售交易最、销售交易颚双双创历史新高。前四个月的销售量逞月放大,4月份单月的销售量同比增长78.98。商品房登记销售均价3386元/乏方米,同比徵降0.78,环比上涨!颈。商咸住房登记销售价格为3217.3元/平方米,同比上涨5.98环比上涨2.18。高品房销售圭价在上升通道中平租运行新政的出台,极大地激活了长星市的二手房市场交易。1-4月份,二手房成交7904姑;面积94.6万平方米,同比下降5.,降帽超缓,金额13.8亿元,下阻26.68。其中,佣宅7289套:面秭5米,罡毕增#伟颜7.9f同比增长5L8。在新政利好作用皋手住扇市加月起活狐。其中;30弛方洁B下的二
10、手住房成交3247平方米,占总最的58.78,同比提高4.3个百分点90-144年方米的住虏成交17.1万平方米,占惹量的30.78,同毕提高0.6个百分点144平方米以上的二房成交5.9万平方米,占怠量的10.68,同比下降4.9个百分点。充分昱现了新政的效松。特别是90平方米以下的二手佐房成交量逞月放大,比新政出台前提高2.2个百分点90-144干方米的二手佐房比新政出台前提高1.5个百分点;144平方米以上的二手住房比新政山台前下降37个百分庞。出,新政策的山台不伯促进了商唾房市场的小面子作宅的销售,什么是1MCIMC英文全称叫Integratedmarketingcommunicati
11、ons也就是整合营销传播理论意思是一个企业协调利用所有的营销传播工具,向目标受众传递一个一致的、清晰的、可信的、有说服力的信息,以达到公司的目标的一种实践活动。这个理论是20世纪90年代,娄国西北大学教掉丹“舒尔兹提出来的。产品销售的理论应用经历了Marketing市场营销阶段-CIS企业形象识别阶段-IMC整合营销传播阶段4p品、价根、林道、促销MBM消赔樊型修推+政治、公共关系4o(颅客、成术、沛途、俚利)+枝会、市圭变化ESESEEiEE白530006唐“如何利用IMC策略对消费者的购买行为产生影响。消费模型倒推IMC猾合胸销传播策咤匹别与CIS企业评别招咤从全业自身出发胸造不同迹面影咤
12、消贾者的特是从消魉者的角度保途名性考,通过研究他们的霁耐与欲埃仑他们匹意为此付申的成本米逢行多帆度、全面的广告策创、嫂体利用,已达到各双方沟通和贺买方侵性上取得成善,塔绍实玟利济、市场占有率、晏牌、接近公伟这四大放益消费者购买行为的实施遂循传统的AIDMA理论AAtenton5引趁注富一一花商的名片、提仪上川的引起注意的方法1Interest(引虑兴野一一敏余门的办法3英根的荣闭侠报加击加贴。DDeshe(哀怒阮鲛)一一通达库品的倩用数定坤的居示,计国客借坤品的雕力,公面哈起消贺者的质奉锋根Memory(留下记必)一一途过与克争寺手的产品毕转或兰他方式,令消费者形皮深刹记必。AActon肤买行
13、动)一一寰得信任,促傲质买行为的官施。AIDMA弱沱,司以报好的觞释高卸入度产品的购命行为,却无法解租佐卸入度产咤的质买和冶动购买,这秋理论注肖资,忽咤了消财者的都性消费。伯是在类余房托交这租高卷入应的产品销借中,至仙仿司定好的途征利用。结合MC螺合传播很销筑略,就能从实质上影咤消蛇者的产品选择,并最终促成购命行为的定施卖给谁,我们的目标客户在哩里?要寻找正确的目标客户,先要明白消费者总成本的概念。消费者总成本一一指消费者为购买树一产品所耗费的时间、精力、体力以及所支付的质币资金等成本,包括有形和无形的成本,称为消费者怠成本。它包括货币成本、时间成本、精神成本和体力成本房地产作为不动产,最大的
14、特性就是不可移动,也因此具有了和所有可交易上品的最大不同,就是最湘的地域伯。与此同时,消费者在购买产品的同时,考虚的也不单华是产品的价帝,皂是江熙消费者思成札米街量的。所以,无论在任何时候,区域内的客源,都会成为任何一个楼盘销售的主力客源。而楼盘货引客户的能力,我们称之为产品覆蛛力。开发商的产品覆盘力,由区域露盐力和客群覆盐力综合决定的。产品盖区域范园越大,覆盐的客群总量越多,产品也就越容易销售,反之亦然。1开发商的品牌趋大,产品区域覆盖力越大。EESEEEEiEE白500006咤。卖给谁,我们的目标客户在哩里?2、产品越高端,产品的区域覆盖力越大。3、产品越高端,产品的客辟覆盘量越少。知名品牌开发商的低端产品最好销售,如中海国际社区2677元的高层。而不知名品牌的高端产品最不好销售,如当年的太阳现代居。经过以上结论可以看出作没有晶牌支掸的叩提卜本案的厌域搬壶泗三低域覆盖力的悄况下加大产品的生存机会可时的咬牌,保障显质这样就决定了本室星适合的产品定位颖高渡的产品。针封的宋源战内的宏高温收入人、区域内的经商者,包括现有的和成长型的,现有的主要为在区域内有伟居佐品质有要求的人群2、企业白领,包括区域内大型企业的中高层管理人员。eeeeeeiE互5Ea四。
