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1、,20 October 2018,南通中南CBD地块前期定位顾问服务,DTZ Debenham Tie Leung,研究咨询部,中南集团南通CBD项目 市场调研及分物业定位报告(上),20 October 2018,Agenda 第一阶段工作内容 项目宏观环境研究 分物业市场研究及定位 第二阶段工作内容计划,南通中南CBD地块前期定位顾问服务,DTZ Debenham Tie Leung,研究咨询部,20 October 2018,第一阶段工作内容,南通中南CBD地块前期定位顾问服务,DTZ Debenham Tie Leung,研究咨询部,4weeks,Phase I 项目推广主题研究,分物
2、业初步定位,市场调研,1,2,已完成工作 宏观环境及产业调研 写字楼市场调研 商业（含体育）市场调研 住宅市场调研 酒店市场调研 酒店式公寓市场调研工作成果 各物业市场调研结论,3weeks,第一阶段工作内容,已完成工作 宏观环境及产业分析 写字楼市场定位 商业（含体育）市场定位 住宅市场定位 酒店市场定位 酒店式公寓市场定位工作成果 各物业市场初步定位,综合定位,5weeks,Phase II,10 months,项目招商工作协助,3,20 October 2018,项目宏观环境研究,南通中南CBD地块前期定位顾问服务,DTZ Debenham Tie Leung,研究咨询部,交通路网四通八
3、达,区位交通优势显赫 区位交通是经济发展的先决条件,南通正成为上海北翼的现代化港口城市; 苏通大桥预计2008年中建成通车,届时南通至上海仅需1小时车程; 崇海大桥、崇启大桥、上海长江大桥等路桥建设更能有效改善南通对外交通便捷程度; 南通作为仅次于上海的长江下游区域第一个深水港城市,已经逐步发展成为国际船舶修造基地; 铁路运输与航空运输也正处于不断完善之中。,外部交通区位条件分析,长三角重点城市功能定位与产业特征,城市功能定位:上海都市圈副中心城市,上海北翼现代化港口、工业、贸易、旅游城市,长江流域现代化物流基地 人口发展规划:2010年全市人口418万,市区100万,2020年全市人口516
4、万,市区人口115万; 经济发展现状:工业化中期、城市化加速期、经济国际化提升期; 经济发展战略:实施科教兴市、以港兴城,接轨苏南,接轨大上海; 产业发展规划:,上海都市圈,苏锡常都市圈,南京都市圈,杭州都市圈,宁波都市圈,南通,建设电力能源、食品加工、船舶制造、现代纺织五大基地; 积极发展机电一体化、制造业、高新技术产业; 积极吸引上海传统产业转移至南通市。,南通城市功能定位与发展战略,城市结构,南通位于江苏省中部，长江入海口北岸，在地理位置上，与苏州、宁波同为上海都市圈三个副中心城市，辖如皋、通州、海门、启东4市（县级），海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区，面积8001平方
5、公里 ； 大南通城市结构规划将以南通市为市域中心，金沙、掘港、如皋、海安、海门、汇龙为市域次中心，以204国道、通吕公路、金掘公路、宁通启高速公路为城镇主次聚合轴，形成完整的扇形空间结构。,徐州市,连云港市,盐城市,南京市,常州市,无锡市,苏州市,上海市,经济发展与地位,近年来，南通经济高速发展，特别是2002年以后，南通GDP年增长率均超过了10%，2004年突破15%；南通在长三角经济体系中地位显著，是接受上海经济辐射的江北第一城，其开发与建设有助于打造沪苏通“金三角” ，拉动苏中、苏北地区经济增长，目前南通在江苏省的GDP贡献率达到7.9%，仅次于苏州、无锡与南京；按照南通市十一五规划，
6、南通市在长三角经济体系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，长三角重要的基础工业和先进制造业基地，长三角北翼的现代物流中心 ；相对于长三角其他城市，南通的主要发展优势在于其区位以及优势产业的积聚，主要发展劣势在于其当前的城乡结构与产业结构。,南通在长三角的优势,区位优势：江海交汇，水资源及港口等相关产业发达，自然区位便利度以及经济区域化程度、区域开放度较高； 产业优势：轻纺、造船、机电、建材、化工产业发达，其中轻纺工业历史悠久，仍为支柱产业，这些特色产业已形成集聚效应；,南通在长三角的劣势,城乡结构：人口多、农业人口比重大，城市化水平较低； 产业结构：第一产业比重较高，传统产业的产品市场份额偏
7、大，高新技术产业特征不显著，比重偏低，整体水平不高；,人口结构与消费水平,截至2004年，南通市共有人口773.79万人，其中南通市区人口84.38万人，占全市人口的10.9%；全市农业人口比重依然较高，城镇化率为31.1%，海安、如皋的城镇化率在25%左右，启东与海门的非农业人口比重仅为15.2%、17.3%；南通市全社会固定资产投资与消费品零售总额在02年以后增幅加快，人均GDP与城市居民人均可支配收入也以10%以上的速度增长。,1996年 2004年,南通市城乡人口结构变化,产业结构与规划,沿河产业带,以港口、石化、仓储、精细化工、纺织、电子新材料和造纸等为主体,崇川开发区东区以一类工业
8、和高新技术产业为主，东区以化工、纺织业为主,沿江产业带， 以港口、物流仓储、船舶修造业为主,港闸区重点发展电力、现代纺织、新型医药、电子、船舶配套、物流,2004年南通三次产业总值1226亿元,是1995年的2.63倍; 主要受沿海开放政策的有力促进,南通产业结构调整始于上个世纪90年代初期; 至1995年南通基本奠定”二三一”的产业结构雏形; 2004年南通三次产业结构比重为12:54:34,规划至2020年比重调整为5:45:50。,单位:亿元,南通市三次产业发展(1978-2004),经济结构分析,近三年南通第二产业年均发展速度达到19.32%,其中2004年更是达到28.3%; 相比较
9、第二产业,第三产业速度较慢,近三年平均速度13.77%; 第二产业与第三产业发展速度普遍较第一产业快10-20个百分点;在第二产业中,1995-2000年建筑业发展速度明显低于工业总体速度,但随2000年之后房地产投资因素,建筑业高速发展,约高出5-10%。,经济结构分析,城市内部交通布局与规划,苏通大桥,大桥建设对经济与产业的长远影响,大桥经济效应：改变地区区位条件，降低产品和要素的移动成本，进而带来资源重组、要素流动、信息沟通、市场扩张、产业集聚等一系列有利于区域经济社会发展的积极影响，为区域经济提供了新的发展契机以及加速发展的动力,城市总体规划,南通市以主城区和开发区为基础，相向靠拢，两
10、头延伸，形成沿江带形发展的态势。 远景进一步向东南发展延伸，与通州、海门相向发展，形成沿江“组群式”城市结构。 港闸区传承国际资本和民间资本转移，辐射苏北的门户，以工业和商贸为主的现代化北城区；以发展电力、钢铁、造纸、建材、纺织、电子、医药化工为主，居住、公共设施相应配套的城市组团。 主城区是全市的政治、经济、科技、文化、金融、贸易中心。原有工业用地进行调整、改造，形成生活居住全面配套的综合性城市组团，包括老城区和新城区。 开发区是新兴的城市门户，以发展现代纺织、精细化工、出口加工、电子等高科技产业为主；配套居住板块。 江海港区以发展大运输量、大用水量的港口工业和仓储业为主的新区。,港闸区,主
11、城区,开发区,江海港区,近期重点建设,港闸开发区 利用岸线资源，大力发展临港工业 在改善传统工业的基础上，积极发展高新技术 完善城市配套公共设施,新区核心区 建立体育会展等公共设施 大力推进大学城的建设 完善城市道路网和基础设施 建设中心区绿化及商贸区建设,观音山片区 要点建设轻纺、染织工业基地 促进物流基地的形成 完善水电等基础设施 加快城市道路的建设,开发区中心区 大力推进出口加工产业区建设 继续建设长江国际纤维工业园 完善大型城市公共设施的建设 加快配套的居住小区,江海港区 全面推进造纸项目的建设 尽快启动长江国际新材料工业园 发挥交通区位优势，发展物流产业 基础设施建设适当超前,项目周
12、边关键要素,4,3,6,8,2,1,9,10,7,5,1、老城区 传统商业、文化中心2、易初莲花、麦客隆 新城区与老城区交界处3、观音山片区 工业、物流发展基地4、市政府 5、居住规划区 将新增人口5万人6、南通大学 近4万师生7、崇川开发区 西区以港口产业为主8、狼山 国家A级旅游风景区9、经济开发区 国家级开发区10、苏通大桥 预计2008年底建成,现状分析,办公楼相关产业分析,本项目办公楼定位,办公楼供应市场分析,办公楼消费者调研,案例分析,南通地区消费者调研,园区、港口物流企业消费者调研,办公楼市场研究及定位住宅市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位商业(含体育会展)
13、研究及定位,研究逻辑流程图,未来预测,南通产业定位,南通市产业规划,滨水产业,后沿产业,单位：亿元,南通十大产业空间规划 2010年目标工业销售收入,未知,南通市区生产力布局,重点发展,经 济 开 发 区,港 闸 开 发 区,崇 川 开 发 区,加快发展,行业,典型企业,行业,典型企业,南通入驻办公楼主要行业增长率比较,入驻南通办公楼的主要行业近十年发展速度较快，十年内的平均增长幅度均超过10%，其中建筑和贸易行业近十年发展迅速，平均增长幅度均高于南通GDP近十年发展速度，成为南通经济的主要增长产业； 贸易行业近5年的发展飞速，成为近5年南通经济主要增长点。,备注：纺织业、建筑业仅指加工制造产
14、值增长情况；物流统计货运吞吐量和运输量的增长率；贸易行业包括纺织品、塑料橡胶制品、食品饮料制品等进出口总额增长率。,未来预测,现状分析,办公楼相关产业分析,本项目办公楼定位,办公楼供应市场分析,办公楼消费者调研,案例分析,南通地区消费者调研,园区、港口物流企业消费者调研,研究逻辑流程图,办公楼市场研究及定位住宅市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位商业(含体育会展)研究及定位,供应特征 ： 南通办公楼累计总供应（包括在建）95万平方米；其中22% 的办公楼是机构自用的； 金融机构的承受力较高，但是金融机构在南通总部基本自建大楼，如PICC、建行、交行、农行等。,南通办公楼供应
15、特征,按建筑面积分 (万平方米),南通办公楼分布特征（一）,分布特征 ： 按照线型布局发展：沿人民路、南大街、青年路、工农路发展； 作为南通连接外省市的必经之路工农路，依托其交通道路的便捷，成为南通办公楼近年来开发的主要线路，并且由中段向南北方向发展； 姚港路跃龙路办公楼供应量不大，但是其高档办公楼占据了90%以上。,全市分布特征,高档办公楼分布,南通办公楼分布特征（二）,工农路办公楼分布特征： 依托方天大市场，促使工农路的办公楼沿北段和中段聚集； 而本项目地处工农路的南段，目前看主要是几幢自用的办公楼； 从未来看，工农路办公楼发展将向南段延伸； 并且本项目所处工农路南段是政府大楼所处位置，也为工农南路未来开发办公楼提供了更强的优势 。,虹桥路,人民路,南通办公楼档次分布,档次分布特征： 南通高档办公楼所占比重较大，但是23%都是机构自建自用； 中低档办公楼中机构自用的物业基本无； 自用的高档办公楼中归属于银行、政府、电信、保险等机构，成为这些机构在南通的总部； 在高档办公楼中机构自用的大楼比其他大楼品质更高些。,
