《恒隆地产2009泰州紫荆欣城项目企划及前期工作建议书103p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《恒隆地产2009泰州紫荆欣城项目企划及前期工作建议书103p（103页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、企划及前期工作建议书09年 07月,恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目,HENG LONG REAL ESTATE CO., LTD . TAIZHOU,第 四 空 间 房 地 产 咨 询 有 限 公 司, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,阶段性工作总结概述,产品总平篇, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,阶段性工作概述,自2009年4月到2009年7月，通过我司几次和恒隆及设计院对产品总平研读、讨论、调整，现产品总平已基本定型。泰东地区新盘不断涌入、以大盘居多，竞争日趋激烈。为了更好开展工作，在
2、残酷竞争中抢得先机，工作速度加快刻不容缓，现我司就目前产品阶段企划方面提出一些建议，供恒隆参考，目的在于更好的协调彼此的工作，加快工作的节奏，尽快让项目公开乃到销售。, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,阶段性工作总结概述,A 地块, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,A地块产品形态为纯多层、以两房及小三房为主，户型及面积符合市场需求，但是我们不能忽视同周边竞争项目的同质化竞争，7.23号拍下的原润景地块规划要求90平米以下的房源的要占到40%以上，加上东城国际目前剩下的房源也以两房为主，形势非常严峻，
3、故我司强烈建议为了避免与竞争个案润景地块正面竞争，一定要加快速度，抢得先机，防止日后处于被动局面。,阶段性工作总结概述, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,阶段性工作总结概述,B 地块, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,B地块产品业态规划以多层、高层为主，从市场出发结合利润实现该产品业态规划是合理的，加上泰州首创电梯洋房及双拼别墅的点缀，从业态分布角度提升了整个项目的品质，但我们不能忽视目前泰东地区对高层还是具有一定的抗性，形势不容乐观，所以高层最后开发，以时间换取空间。另外在项目上要求我们要具备前瞻
4、性，要在产品的形象、品质、景观配套上树立竞争优势，拔高于竞争对手，提高项目的市场认知度和竞争力。,阶段性工作总结概述, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,阶段性工作总结概述,推盘顺序, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,阶段性工作总结概述,综述关于项目整体推盘顺序，我司与恒隆经过多次讨论就推盘顺序早已达成一致，总的推盘顺序为先A地块后B地块、A地块先北后南、B地块先多层后高层。, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,阶段性工作总结概述,A地块 推盘顺序, 恒
5、隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,阶段性工作总结概述,图中红圈范围内为A地块一期北面10幢多层，共计280户,图中蓝圈范围内为A地块二期 南面10幢多层，共计270户, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,阶段性工作总结概述,B地块 推盘顺序, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,阶段性工作总结概述,一期,三期,二期,红圈范围为一期，由17幢多层、2幢电梯洋房、3幢双拼别墅组成，共计590户。蓝圈范围为二期，由17幢多层、4幢双拼别墅，共计450户。绿圈范围为三期，
6、由5幢小高层、7幢高层组成，共计1140户。, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,竞争个案的分析,欧亚国际的项目概况, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,竞争个案欧亚国际, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,竞争个案欧亚国际,近期成交情况, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,竞争个案欧亚国际,近期成交走势图,通过近四个月成交情况走势图可以看出欧亚前三个月成交基本稳定，没有太明显的波动，进入7月份去化速度明显加快，
7、分析主要是受整个泰州房地产市场利好的影响。, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,竞争个案欧亚国际,已推房源去化分析, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,竞争个案欧亚国际,已推房源去化统计表, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,竞争个案欧亚国际,未推房源分析, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,竞争个案欧亚国际,未推房源统计表,从上表我们可以清楚看出欧亚国际剩余房源以花园洋房为主，户型集中在三房，和本案存在一定的竞
8、争，加上其市场口碑已经形成，已有2期业主入住，应该说对我项目形成直接威胁。, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,竞争个案分析,东城国际项目概况, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,竞争个案东城国际,花园洋房,多层,多层,多层, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,竞争个案东城国际,近期成交情况, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,竞争个案东城国际,近期成交走势图,通过近7个月销售情况走势图，可以看出该项目前6个月除
9、5月受开盘影响销售相对较好外，其余5个月销售基本停滞，进入7月成交数量激增是由于其三期被政府集中采购签约，近期将推出四期房源，分析可以得出如无政府集中采购三期房源，销售形势堪忧。, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,竞争个案东城国际,已推房源去化分析, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,竞争个案东城国际,已推房源去化统计表, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,竞争个案东城国际,未推房源分析, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作
10、 建 议 书,竞争个案东城国际,未推房源统计表,从上表我们可以清楚看出东城国际剩余房源以多层为主，户型集中在两房，面积段与本案A地块相似，和我本案存在直接的竞争，加上其位置要优越于本项目，需高度引起重视。, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,竞争个案碧桂园,项目概况, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,竞争个案碧桂园, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,竞争个案碧桂园,已推房源去化统计表, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作
11、建 议 书,竞争个案碧桂园,近期成交情况, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,竞争个案碧桂园,近期成交走势图,通过上图我们可以清楚看出，作为一大盘，推出数量之多，去化的相对比例偏低，尤其进入6月份销售更是惨淡，推广活动基本停止，恶性循环，去化速度更为缓慢，但不能忽视其品牌影响力。, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,竞争个案分析,“润景地块”项目概况, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,竞争个案润景地块,项目概况,润景地块的最终土地拍卖成交价格对本案有着一定
12、利好影响，但我们不可忽视的是其位置要优于本项目，同时其40%以上的90平米以下的小户型，也会对本案造成直接竞争，可以预见此竞争个案是我们未来最重要的对手之一。, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,竞争个案润景地块,与本案楼板价比较, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,竞争个案润景地块,通过对润景地块楼板价与本案总地块楼板价及A地块楼板价比较,可以看出本案的土地价格优势单从总地块来讲相对较大,但A地块与其比较,发现A地块价格优势减弱,再综合其位置因素,楼板价优势更为缩小。, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城
13、 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,企划方案,企划精神口号城东，只有一座紫荆欣城,诠释1、城东表明项目的地理位置、紫荆欣城是本项目案名，口号可以让客户 清楚知道本案的位置及案名。2、只有一座紫荆欣城显示了本项目的在城东的无可比拟性，表现出一种舍我其谁的霸气。3、口号通俗易懂，便于记忆和传播。, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,企划方案,阳光大道引导旗展示, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,企划方案,现场看板展示, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建
14、议 书,企划方案,围墙广告效果图展示, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,企划方案,户外大牌效果图, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,企划方案,企划精神口号紫荆欣城，作泰州东道主,诠释 1、口号突出了项目案名，利于客户记忆2、东道主一定程度上表明本案区位位置3、东道主更是显示出一种后入为主的豪气，给客户充分的信心, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,企划方案,阳光大道引导旗展示, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议
15、书,企划方案,现场看板展示, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,企划方案,围墙广告效果图展示, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,产品策略建议,本案劣势, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,产品策略建议,本案劣势,1、本案位于城东，交通、商业、教育等配套还不完善 2、区域项目竞争激烈，同质化产品现象严重 3、周边意向客户大部分已经被竞争项目瓜分 4、本案位置无主干道经过，位置劣势明显，出行极不方便,相对于目前竞争个案，本案位置相对较偏，建议从品质上打造区别于竞争个案的项目卖点，形成自己的产品竞争力。, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,产品策略建议,外立面建议, 恒 隆 地 产 紫 荆 欣 城 项 目 企 划 及 前 期 工 作 建 议 书,
