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1、产业投资基金、产业园融资模式 与园区地产金融创新 暨园区地产基金设计 唐 琪 2014年6月,新型城镇化的发展背景,1、国家城镇规划方案2、消除农村与大城市之间的鸿沟3、建立中等或小型城市4、形成城市梯队,产业园区：中国地区经济的发展经验,1、行政级别：城市发展的重要支撑（资源控制）2、不具备行政级别的城市发展路径：产业发展、地域优势地区经济的发展经验：产业拉动,新型产业园区的发展典型模式分类分析,一、政府主导模式：普遍存在以政府为主导，根据城市规划发展的需要，基于社会经济发展等因素，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，以地产为载体，产业项目为依托，实现城市功能建设的开发
2、模式。存在问题： 1、注重规模开发，对效益及投入产出比测算不够重视。 2、部分开发区开发效果不理想，债务负担沉重。融资模式：政府融资平台融资，政信合作信托等。 背景分析：“开发区热”整顿。,产业园区发展的典型模式分类分析,二、产业地产商模式 地产开发商在工业园区或其它地方获取土地，建设基础设施以及厂房、仓库、研发楼等，然后以转让、租赁或合资等方式进行项目的经营和管理，最后获取开发利润的开发模式。联东无锡总部商务园,产业园区发展的典型模式分类分析,三、综合运作模式 政府提供土地、税收等优惠政策，并成立管委会负责行政管理事务，地产商投资开发建设并提供相应的园区服务，龙头企业入驻发挥产业号召力，多方
3、合力共同推进产业园区开发和经营。华夏幸福。,产业园区发展的典型模式分类分析,四、主体企业引导模式 在特定产业领域内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助其在产业中的强大号召力，以出售、出租等方式吸引同类企业的集聚，最终实现整个产业链完善的开发模式。北京诺基亚星网工业园。,产业园区开发的现实难题,一、前期投入较大二、投入回报周期较长三、管理难度较高： 1、多业态开发：厂房、办公、住宅、配套等 2、多事项管理：招商引资、投资服务、土地出让、后期开发等,产业园区开发的严峻形势,一、2014年房地产市场降温、土地出让降温二、存在房
4、价以及连带造成低价下跌的风险三、园区融资受阻关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见 规范政府举债融资制度。开明渠、堵暗道，建立以政府债券为主体的地方政府举债融资机制，剥离融资平台公司政府融资职能。对地方政府债务实行限额控制，分类纳入预算管理。推行权责发生制的政府综合财务报告制度，建立考核问责机制和地方政府信用评级制度。建立健全债务风险预警及应急处置机制，防范和化解债务风险。,融资现状,融资真相：政府的土地经营是盈利还是亏损？,土地经营中的基本制度与原则,一、土地制度基本原则： 1、土地制度公有制 主要表现形式是：城市土地国有制和农村土地集体所有制。 2：土地成为发展的工具 城市规划、土地
5、用途与所有制 政府垄断土地一级市场 二、基本制度框架 土地用途管制、有偿使用、土地征收为核心提示：土地增值部分的利益分配,土地经营的商业模式与利益主体,一、政府土地经营模式：土地融资而非土地财政 维护土地一级市场价格。 二、土地融资模式： 1、提高价格、提高估值、增加融资量 2、支付融资利息、融资规模持续放大三、增值分享： 政府、产业资本、购房者、农民及拆迁户,产业园区开发的盈利模式：土地经营,一、土地经营1：低价出让，招商引资，营造人气。二、土地经营2： 1、住宅、商业等土地高价出让，谋求利润。 2、获取税源。土地经营一和土地经营2 的互动：产业拉动，人口集聚，房地产行业进一步发展。土地经营
6、2对土地经营1的抑制：高房价带来的较高成本。土地经营1：税源及产业拉动。 土地经营2：完成对土地经营1的补偿。园区开发的分水岭：土地经营1还是土地经营2。,产业园区开发的融资难点,提示：融资难只是表象，融资难体现的是深层次的经营问题。一、园区开发资金回笼周期长与融资期限短的矛盾。 二、园区开发利润低与融资成本较高的矛盾。核心：土地经营2能够实现对土地经营1的补偿。产业园区开发（土地经营）商业模式： 1、政府营造环境 2、产业资本进入、环境成熟：产业资本分享收益 3、购房者进入：政府及产业资本得到利益补偿 4、城市化结束：存量资产征税,产业园区开发的现实误区,一、开发规模过大与回报周期的矛盾二、
7、各业态比例与回报方面的矛盾三、开发模式与各参与方的协调难度现实问题： 1、过多考虑政绩，而非考虑投入产出比。 2、对未来发展过于乐观，未考虑现实风险。 3、契约精神不具备，独立开发的现实难度。提示：园区开发到底是政治行为还是经济行为？,产业园区开发的融资模式1：政府信用型,合川工投：合川工业园区公司性质：地方政府设立的国有独资政府融资平台。 融资渠道：银行贷款、城投债、信托等融资方式：政府支持融资要点： 1、企业性质：国有独资、是否具备土地储备职能 2、政府支持方式,产业园区开发的融资模式1：政府信用型,在税收返还方面，根据中共重庆市委重庆市人民政府关于加快建设特色工业园区的意见、重庆市财政局
8、重庆市经济委员会关于特色工业园区市级税收返还问题的通知、重庆市合川区人民政府关于印发合川区政府融资平台优化重组方案的通知等文件精神，园区内建成企业投产后 5 年内，在现有财政体制不变的情况下，对超基数新增的地方税收和共享税收属市级和区级财政留成的 50%部分补贴工投公司。,产业园区开发的融资模式1：政府信用型,在国有土地出让收益方面，根据中共重庆市委重庆市人民政府关于加快建设特色工业园区的意见、重庆市合川区人民政府关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知、重庆市合川区人民政府关于印发合川区政府融资平台优化重组方案的通知等文件精神，工业园区内国有土地出让收取的土地出让金以及园区内城市建设配套费全
9、额补贴工投公司。 以上补贴资金全部用于园区土地整治、基础设施建设和公司滚动发展。合川工投：通过分享土地增值实现投资回收。,产业园区开发的融资模式1：政府信用型,经国家发改委批准，总额为10亿元的2013年重庆市合川工业投资（集团）有限公司的公司债券（简称“13合川工投债”）面向社会公开发行。 本次发行期限3个工作日，至6月19日结束。 广州证券担任本期债券的主承销商。 本期债券为7年期固定利率债券，票面年利率为6.19%，附设本金提前偿还条款，即在债券存续期的第3-7年末分别按债券发行总额20%的比例偿还债券本金。 合川工投公司是重庆市合川区政府批准成立的国有独资公司，是当地重要的国有资产和公
10、用事业营运主体。 本期债券募集资金规模10亿元，全部用于重庆市合川城市新区公租房二期建设项目。,产业园区开发的融资模式1：政府信用型,1、基于政府融资平台的流动性安排 2、地方性信托公司业务开展迅猛：基于与当地政府的关联关系,融资方的认知与风险评估,一、政府二、企业：地方融资平台或其他企业三、综合评估,政府信用融资相关监管文件,财政部 发展改革委 人民银行 银监会 关于制止地方政府违法违规融资行为的通知 财预2012463号 符合条件的融资平台公司因承担公共租赁住房、公路等公益性项目建设举借需要财政性资金偿还的债务，除法律和国务院另有规定外，不得向非金融机构和个人借款，不得通过金融机构中的财务
11、公司、信托公司、基金公司、金融租赁公司、保险公司等直接或间接融资。提示：目前信托融资的项目均非公益性项目。,政府信用融资相关监管文件,国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布的关于加强土地储备与融资管理的通知对用储备用地进行抵押融资的融资主体提出要求。,政府信用融资相关监管文件,银监会2013年10号文。 关于加强2013年地方融资平台风险监管的指导意见。 建立全口径融资平台负债统计制度，将银行自有资金通过信托、理财等绕道为平台提供融资（不仅仅是贷款）的行为纳入统计。,政府信用“信托融资”的产品设计,一、政府还款确认： 1、由财政局安排专项资金用于平台公司偿付本息，并
12、由同级人大审议批准将列入同期财政预算。 提示：同期财政预算。2、政府提供承诺函，保证到期时偿付信托投资款项本金和收益。二、由平台公司关联方提供保证担保。 三、融资方回购应收账款。 四、土地抵押。,中铁信托-优债1225期 新津市政道路工程集合资金信托计划,2012年5月 募集规模：10000万元 信托期限：24个月。 投资方向：信托资金用于受让新津县国有资产投资经营有限责任公司（以下简称“新津国投”）拥有的对新津县政府规模为10000万元的应收账款债权，信托到期由新津县人民政府偿还此债权，实现信托计划资金的安全增值退出，为受益人获取相应收益。 100(含)-299万：9%。,中铁信托-优债12
13、25期 新津市政道路工程集合资金信托计划,财政资金还款。 为了保证信托资金的按时足额归还，受托人要求新津县人民政府确认上述债权的合法有效性。 新津县人民政府提请新津县人大常委会将支付给受托人所涉及的资金纳入信托计划到期相应年度的财政预算。 新津县人民政府向中铁信托出具其提请新津县人大常委会以财政预算资金向中铁信托支付应付款项的书面文件及新津县人大常委会的批复文件。 在信托计划期限届满时，新津县人民政府按约定向受托人无条件清偿信托计划该笔债权。 新津国投为新津政府到期偿还债务及资金占用费提供不可撤销的连带责任保证责任。融资方新津县国有资产投资经营有限责任公司,华澳信托长信24号合川工投应收款投资
14、集合资金信托计划 发行规模：2亿元。 期限：2年。 预期收益率：9%/年 资金用途：信托资金用于受让重庆市合川工业投资（集团）有限公司对重庆合川区政府持有的约3.89亿元应收账款债权，合川工投将该资金用于两个基础设施建设BT工程项目。重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司承担无限连带担保。产品设计要点： 1、担保方级别较高，具有一定的增信价值。 2、受让应收账款：还款来源为政府。,融资方（地方融资平台）的未来现金流预测,产业园区开发融资模式2：企业主体开发模式,中北高科技产业园联东联东无锡总部商务园 华夏幸福开发模式中国新城镇有限公司模式大连万达长白山项目等,综合体地产开发-工业地产 中北高科
15、技产业园项目（二期）贷款集合资金信托计划,一、信托资金用途：向天津市九胜投资发展有限公司发放1.5亿元贷款，信托资金将全部用于中北高科技产业园（二期）A地块的开发建设。 二、信托资金退出方式： 信托计划到期时，天津九胜用A地块工业厂房销售资金作为本信托计划还款来源。 三、信用增级措施： 1、抵押担保：天津九胜以A地块项目在建工程做抵押。 A地块目前按照工程进度仅对2、3、4号楼进行了评估，评估面积39474.46平方米，评估总价值3.11亿元。 实际A地块项目1-11号楼测绘可售面积为72852.71平方米，届时将全部抵押给受托人。 2、保证担保：由上海九川提供保证担保附带法人个人担保。 上海
16、九川投资有限公司注册资金人民币2亿元。经营范围为：实业投资，房地产开发经营，物业管理，资产经营管理及国内贸易等。近年来上海九川成功开发了上海浦东国际机电数码园、上海运盛松江外包服务产业园等园区工业项目。截止2010年末，资产总额13.4亿元人民币。,综合体地产开发-工业地产 中北高科技产业园项目（二期）贷款集合资金信托计划,天津市国土资源和房屋管理局公告 中北科技产业园二区 津国土房售许字2010第369号 公司名称：天津九胜投资发展有限公司 项目坐落：西青区津静公路北侧中北科技产业园二区3-31号楼 用 途：工业 销售面积：44164.75平方米 售楼处地址：西青区惠风路,华鑫信托-建信联东无锡总部商务园一期贷款集合信托计划,信托规模：预计为人民币4亿元，分A类信托计划和B类信托计划。 第一期发行A类信托计划，规模2.4亿，已于2011年11月23日募集成功。 信托期限：1.5年。 信托收益率：10.5%/年。 信托资金运用方式：用于向无锡市联东开发投资有限公司发放信托贷款，用于无锡总部商务园一期的开发建设。 风险控制措施： 1、本信托计划以项目在建工程抵押。处于抵押状态的在建工程评估价值为9.21亿，抵押率不高于50%。 2、北京联东投资（集团）有限公司、无锡锡北开发投资有限公司及北京联东投资（集团）有限公司实际控制人刘振东务提供连带责任保证。,
