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1、零售商业物业经营管理,第一节 零售商业物业及其分类,一、零售商业物业简介 零售商业物业是被零售商用来销售商品或服务的物业。又称为商业地产。,第一节 零售商业物业及其分类,二、零售商业物业的发展简史 （一）国外零售商业物业的发展 （二）国内零售商业的发展,第一节 零售商业物业及其分类,三、零售商业物业经营管理的内容 1、招商及承租户组合 2 、零售技术 （1）商品选择，迎合消费者对流行、款式、品质及价格需求； （2）选项范围，充分了解消费者及其需求特点的基础上确定； （3）商品盘存，与当前销售量相匹配的供应数量； （4）橱窗陈设必须能吸引消费者注意并能驻足观看，且需要时常更换； （5）商品内部陈
2、设，帮助销售商品及组织商品，分门别类，清楚易见，标价清晰规范。,第一节 零售商业物业及其分类,3、物业维护 4、营销 重点包括情境分析、问题与机会分析、目标与宗旨、营销计划的主要策略和手段等。 5、保险及风险管理 6、财务管理,第一节 零售商业物业及其分类,四、零售商业物业经营管理的类型 （一）策略与运行管理 在市场需求分析、选址分析、经营业态和租户的选择及更替、调整等。,第一节 零售商业物业及其分类,（二）现场管理 现场管理则是在物业建成投入运营之后，对物业的清洁卫生、安全保卫和公共空间的维护，以及为租户提供日常的管理和服务。现场管理是对物业“硬件”的管理。 1、按管理组织形式不同分类。目前
3、一些大型现代商业物业的现场管理在管理组织形式上通常采取“门里门外”的做法，即门里小物业，门外大物业。 2、按专业和分包形式的不同进行分类。将关键专业和费用开支大的专业（例如消防工程和安全监控等）留给自己负责，而将一些简单、劳动密度大和费用可控制的专业对外实施分包。,第二节 零售商业物业经营管理中的经济学原理,一、选址与规划 零售商业物业在选址和规划时主要应考虑市场容量、进出交通、地点显著、零售商业物业规模、内部设施等因素。,第二节 零售商业物业经营管理中的经济学原理,（一）市场容量 购物中心在选址时，应当选择有足够市场潜力的地方。它所在地区应有大量的人口，且购买力旺盛。 （二）进出交通 交通便
4、利和停车方便也是影响购物中心成功经营的重要因素。一般购物中心都会选在主要道路交叉口或路边，还应有足够面积的停车场,第二节 零售商业物业经营管理中的经济学原理,（三）地点显著 地点显著是指购物中心所处的位置、建筑风格以及特有标识应当很容易获得路人的关注，并将他们吸引到中心里来。 （四）规模大小 零售商业物业规模越大，其内部各个零售店之间相互促进的能力就越强。 （五）内部设施因素 零售商业物业应拥有高质量的内部设施，室内环境应十分舒适，以延长消费者在其中的逗留时间。,第二节 零售商业物业经营管理中的经济学原理,二、经营与运作 零售商业物业运作的相关理论主要集中在三个领域：中心地理论、同类零售商聚集
5、理论和需求外部效应理论。 （一）中心地理论 （二）同类零售店聚集理论 （三）需求的外部效应理论,第二节 零售商业物业经营管理中的经济学原理,（四）上述理论的若干应用 1、租户组合应实现多样化 2、引入主力店以带来大量客流 3、空间安排实现相互促进效应,第三节 零售商业物业的租赁管理,制定租赁方案和租赁策略是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。,第三节 零售商业物业的租赁管理,一、租户选择 （一）声誉 （二）财务能力 （三）租户组合与位置分配 （四）租户需要的服务,第三节 零售商业物业的租赁管理,二、租金确定与调整 （一）基础租金 基础租金又称最低租金，常以每月每
6、平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。 （二）百分比租金 当收取百分比租金时，业主分享了在零售商业物业内作为租户的零售商的部分经营成果。,第三节 零售商业物业的租赁管理,（三）代收代缴费用和净租约 净租的形式一般有以下几种： （1）租户仅按比例分摊与物业有关的税项； （2）租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费； （3）所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用。,第三节 零售商业物业的租赁管理,（四）租金的调整 租金调
7、整可以基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率。 租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。,第三节 零售商业物业的租赁管理,三、租约制定 1、关于每一独立承租单元的用途。 2、限制经营内容相似的租户。 3、限制租户在一定地域范围内重复设店。 4、营业时间。 5、公用面积的维护。 6、广告、标志和图形。 7、折让优惠。 8、其他条款。,第四节 零售商业物业的现场管理,一、策略与计划 （一）现场管理策略 1、经营策略 （1）树立品牌形象，参与市场竞争。 （2）与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟。 （3）必要的经济回报。,第四节 零售商
8、业物业的现场管理,2、管理策略 （1）管理模式，即物业管理企业采用什么样的模式对项目进行管理，是成立子公司、分公司，还是项目部或者管理中心等。 （2）管理承诺，即物业管理企业对委托方进行哪些承诺，关键是内容和深度。 （3）管理期限。,第四节 零售商业物业的现场管理,（二）现场管理 1、机构设置 （1）办公室 （2）财务部 （3）工程部 （4）安保部 （5）物业部,第四节 零售商业物业的现场管理,2、费用测算 （1）日常管理费 公共能耗费（约占总费用的40%） 设施维护费（35%） 工资及福利（3035%） 绿化及清洁费（23%） 安保费（0.51%） 办公费（3%） 保险费（1%） 不可预见费
9、（2%） 管理酬金（812%） 税金（5.5%）,第四节 零售商业物业的现场管理,（2）开办费 筹备期工资和奖金 招聘费用 小型工具购置费 办公设备购置费 成品保护费 安保费用 工服制作费 必要的交通办公费用等。,第四节 零售商业物业的现场管理,3、零售商业物业的特色服务内容 4、工作流程 5、规章制度,第四节 零售商业物业的现场管理,第四节 零售商业物业的现场管理,二、管理范围 （一）现场管理的基本范围和内容 地下停车场，地面停车场，自行车棚； 员工食堂，员工休息室，淋浴室，更衣室，更衣柜，员工吸烟室； 工程设备机房，维修间，管道间，值班室，开水间； 大楼屋顶，大楼外立面，各楼层天花及公共区
10、域照明； 各楼层走梯，公共通道，紧急疏散通道，应急照明； 消防监控室，警卫室，倒班宿舍，各公共区域消防栓、灭火器； 主要出人口，员工出人口，卸货平台，员工通道； 室外绿地，树木，园林小品，室内公共区域绿色租摆； 商品周转库； 商厦内客人、儿童休息区； 商厦内公共厕所； 物业管理用房； 公共区域广告。,第四节 零售商业物业的现场管理,（二）需要特别界定的区域 需要与产权人或租户特别界定责任与义务的管理区域有： 专用电梯的使用、维修和保养责任； 公共区域中单一租户使用的立柱的使用方式、时间和费用； 承租区域天花照明的更换责任及费用； 租户单独使用的库房、客人更衣室的消防安全和防盗责任； 租户经营产
11、生的垃圾、包装物的清理； 租户的内部装修和改造的审批程序； 租户业务收银管理； 室外广告位的进人和更换； 租户二次装修的管理及限定条款（用电、防火、防盗、人身安全等） ; 租户提供的商品的质量责任； 物业工程大系统与商业经营区域的接口划分（水、电、空调、燃气、照明的管理与计量）。,第四节 零售商业物业的现场管理,三、管理目标 现场管理的目标是为租户的经营活动提供安全、有序和舒适的场所，为实现租户的经营目标和整个物业的收益目标而服务。 在具体实践中可将其具体化为“六统一”，即统一的店面管理、统一的店面形象管理、统一的员工管理、统一的安全管理、统一的承接租赁管理、统一的物价质检管理。,第五节 风险
12、与安全管理,一、零售商业物业管理的风险及其防护 （一）风险种类及特点 1、管理模式风险 2、产权与管理权相分离风险 投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式一般有以下三种：完全拥有产权，或直接出售一小部分产权，自己仍维持大股东的身份；大部分产权出售，成为小股东；全部出售套现。,第五节 风险与安全管理,3、管理范围不确定风险 物业管理企业负责 （1）开闭店； （2）外保洁和门前三包； （3）室内公共区域保洁； （4）顾客对服务质量的投诉处理 （5）与政府相关管理部门的联系、汇报及提交相应报表或资料； （6）整体殿堂的装饰装演； （7）节假日促销活动的统一协调和安排； （8）外围和室内公共区
13、域保安 （9）公共区域的供水供电供暖； （10）共用设备设施的维护保养； （11）承租面积的装修管理审批。,第五节 风险与安全管理,下面的工作不属于物业管理企业的负责之列： （1）顾客退换货； （2）收银及长短账； （3）承租区域内的卫生、安全管理； （4）非物业管理企业员工的招聘与辞退； （5）库房物品的管理及安全工作； （6）承租商各自的工商税务手续； （7）承租区域的装修质量。,第五节 风险与安全管理,4、垫款风险 5、突发事件风险,第五节 风险与安全管理,（二）风险防护 1、建立风险防范机制 2、把握重要环节 （1）合同文本的最终确定应征得全体业主或租户的一致同意和认可； （2）全体业主和租户对按时全额交费承担责任和义务； （3）物业管理企业对欠费，主或租户处理方式的认可； （4）对前期投资商向个别业主承诺的处理方式； （5）少数服从多数原则的认可； （6）对服从统一管理的承诺； （7）启动资金的管理和不用； （8）物业管理费用不足时的处理程序； （9）投资商前期工作与后期物业管理衔接； （10）物业管理企业退出管理的方式、条件。,第五节 风险与安全管理,二、零售商业物业管理中的安全管理 防火安全 治安保卫 劳动安全 媒体风险防范安全,第六节 零售商业物业管理案例,
