南昌凤凰家园商业街铺项目操作方案

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1、凤凰家园 最佳献礼,一.总体环境说明1.红谷滩简介,红谷滩新区地处昌北赣江之滨，与昌南中心城隔江相望，素 有南昌的“浦东”之美誉。新区由红角洲 、红谷滩中心区 、凤凰 洲三大片区组成。其中，红角洲片区为文教、体育 ，旅游和高档 住宅综合区；中心区为行政办公 、商贸金融 、居住综合区，是南 昌市级行政、文化、金融、贸易中心；凤凰洲片区为旅游、体闲、 商贸、居住区，是以旅游、居住为主的城市生活新区。,凤凰洲片区南起庐山南大道，北至赣江大桥，东临赣江，西至蝶子湖城市绿心，规划用地11平方公里，规划人口约10万人，功能定位为舒适的居住功能，将以一种理想的、整体的开发模式形成生态式、花园式的居住空间环境

2、。,2.凤凰洲简介,2.2008年凤凰洲商业市场分析,凤凰洲目前商业主要集中在庐山南大道和凤凰花园附近，其中凤凰花园商业一沿街商铺和社区商业为主，和本案非常类似。 A:沿街商铺目前凤凰洲的沿街店面丰和大道凤凰花园段由于周边住宅项目入驻人口较多同时靠近凤凰菜场、凭借其地段和位置的势，出租率较高，租金处于整个区域的最高水平，由于临街商铺明显受到地段的影响，租金高低和价格涨幅差异很大。,B:社区商铺社区商铺将是商业地产中一支奇葩，它具有投资额较小，经营性灵活，往往与住宅消费一体化，成为长线投资。社区商铺，一般的价位是住宅价位的一倍左右，升值空间不是很大，价格涨幅一般客观存在小区的品质、人气和商铺的数

3、量等影响，不会大起大落，有一定的升值空间。 红谷滩凤凰洲凤凰家园附近的社区店以凤凰花园小区内街最为典型，同时也是凤凰洲招商率最高的商业项目。商业档次比较低，业态主要围绕小区住户日常生活需求，集中了超市、烟酒、水果、服饰、小餐饮、美发等。,二.本案立地条件说明1.本案立地条件说明,1.凤凰家园位于红谷滩凤凰洲，东靠丰和大道，西临凤凰北大道，南至锦江路，北接长江路。 2.地块方正，总用地面积为12.57公顷，总建筑面积234076平米，其中商业面积为21136平米。,本案,“ 凤凰家园”经济适用房是政 府主导开发由南昌市红谷滩新区 城市建设投资发展有限公司投资 兴建的商住混合社区，占地面积 12.

4、57 公顷，总建筑面积 234076 平方米，总规划户数2731户，地 面停车404个。小区分为A 、B、 C、D四个组团，小区规划有4个 出入口，项目南侧靠近幼儿园的 为小区主入口，北侧为此入口， 另外小区东西两侧分别还配置了 人行入口 。小区商业建筑面积 21136平方米，呈十字形排布， 合理的衔接了小区的4个出入口。,A,A,B,C,D,2.本案外围住宅小区分布概况,未来凤凰洲住宅项目常住人口数量为：34626人,3.本案外围生活设施分布概况,凤凰家园外围生活设施基本齐全：医疗:南昌急救中心 餐饮:万家灯火大酒店 银行:昌北工行、中国银行 学校：凤凰小学、外国语学校、商贸学校 其他:凤凰

5、集贸市场、加油站 小区规划配套:商业街、幼儿园,三.本案外围商业氛围分析,凤凰花园内街业态分布及租金水平:,平均租金在8元/月平米左右,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,丰和大道业态分布及租金水平:,租金在16元/月平米左右,1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19,凤凰商贸城业菜场边态分布及租金水平:,菜市场:,租金在7元/月平米左右,1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21,凤凰商贸城业态分布及租金水平:,1 2 3 4 5 6 7 8 9

6、 10 11 12 13 14 15 16 17,租金在15元/月平米左右,3.本案服务范围辐射示意图,三、建议方案,1、定位及主题形象塑造,找准档次，争取成为凤凰洲商业新亮点整体定位：不要仅仅局限于凤凰家园，而要依托整个凤凰洲的特点及周边无集中商圈的优势，成为凤凰洲首屈一指的商业项目品质定位：凤凰长乐街的建造风格高雅，配套齐全，有花有水，档次可见一斑。功能定位：餐饮特色街、装修装饰特色街、服饰休闲街档次定位：中低档消费,餐饮、五金电器、移动营业厅 装饰材料、广告制作,服饰饰品、干洗、银行区款机 彩票投注点、足疗、影像店,小超市、水果店、蛋糕房 社区医疗站、家政,小超市、干洗、餐饮、水果店 药

7、房、棋牌室,2、凤凰家园业态分布建议:,凤凰长乐街：竞争战略的总体演变,引领时尚，确立本区域商业物业的市场地位,引进装修装饰商家，积极溶入凤凰洲规划，辐射周边,创建商业品牌，连锁经营，拓展商业物业,引进中型超市，聚集人气的同时，成为当地消费品终端消费的平台。 引进中档服饰连锁店，提升服饰层次。 休闲与社区配套并重。,建设一体化商业广场经营模式。 以商业管理代替物业管理模式。 整体规划，避免沿街商铺业态混乱现象。,规划装修装饰特色街，满足居民需要。 餐饮、社区配套、服饰购物为一体的步行街式商业模式。 通过整合性营销辐射周边。,以作品牌的心态来经营商业物业。 通过品牌经营来拉动物业价值的提升。,构

8、建区域知名商业物业,最终目标：使凤凰长乐街成为凤凰洲商业物业的领跑者,定位重点,完善商业业态,需要填补空白,四.财务分析与建议,1.十年租金走勢分析,2、物业管理费用及递增率,通过物业部门对本项目的各硬件服务设施成本的测算并结合未来经营管理所需的费用，及周边的市场操作价格共同论证。,3、押付方式、租期,4、免租期与装修期,5、招商策略及执行计划,1招商处布置建议 2招商策略及计划拟定 3招商团队组建 4招商时间节点管控 5招商制作物设计完稿 6业态组合面积调控 7业态业种调整建议 8人气店招商 9招商工作推展执行,1、根据商业物业目标商家的特征，确定招商方向。 2、大量搜集商家信息，主动联系。

9、 3、综合分析各种信息，制定相应的招商策略及实施方案。,公开招商,招商调查,内部认租,1、采用定向招商的方式，主动联系目标商家。 2、确定主力商家、各经营主题的重点商家。 3、对一般商家进行商家登记。 4、对中签户进行一轮信息招商发布。,1、全面招商。 2、引入重点商家、吸引一般商家。,1、广告宣传造势活动。 2、树立商业物业形象、提高商业物业知名度。,招商计划4个步骤：,招商人员的培训 公司背景及项目知识、公司背景、公众形象、公司目标、招商人员的行为准则、内部分工、工作流程； 物业详情：项目规模、定位、设施、周边环境、公共设施、交通条件； 项目特点：项目的规划设计内容及特点、项目的优劣势分析

10、、项目的招商策略等； 业务基础培训房地产政策法规、税费规定、房地产专业术语、建筑常识；,5.目标招商对象,凤凰长乐街地处凤凰洲中心区及周边住宅项目集中，常住人口较多， 是凤凰洲目前人口密度最大的区域，加上未来经济适用房中签户的陆续入 住，商机不可限量，实为凤凰洲不可多得的商业地块，因此本区所提供之 商业配套目标招商对象为：1、部分中签户由于中签户的收入水平不高，工作不稳定，具有经营的欲望。 2、周边商户这些商户在被区域内具有经营经验，对地段和商业需求比较了解，部分商户具有改变店址和扩大经营的需求。 3、专业市场内商户随着一期1081套经济适用房住户的陆续入驻，装饰装修需求量非常大，这部分配套商

11、家会考虑入驻。 4、其他看好本区域的商户,2.招商时间节点,(1) 2008年10、11月招商工作计划,准备期 2008.10 目的：在准备期内制定完成阶段性招商企划报告计划，配合11月份开始的招商活动，在两周内设计完成招商道具和户外投放。 内容：1、招商道具准备(招商手册、DM等)2、企划执行方案制定3、招商处布置方案 4、招商户外广告设计及制作 5、小礼品,第一阶段 2008.112008.12 目的：对外招商推广正式开始。配合招商计划的实行，户外媒体投放；电视招 商推广同时推出，报纸主要以硬广告为主，和软文炒作双管其下，在气势上营造全面开花的效果，共同塑造项目的招商氛围。 工作内容：入驻

12、商家的签约、新客户积累和挖掘 目标：完成一期招商面积40%的招商任务第二阶段 2009.12006.3目的：在招商过程中不断积累客户，重点在商家访问推广上，同时在推广主题上主要以商业的规模化、定位、已签约商家等几方面。 工作内容：入驻商家的签约、新客户积累和挖掘 目标：完成一期招商面积50%的招商任务,第三阶段 2009.42009.6（3个月）目的：4-6月招商进入一个加速期，项目在区域商业市场上知名度增加，重点造势，回报已签约或有意向的客户。 工作内容：统一宣传造势、入驻商家的签约、老客户回访、新客户积累和挖掘 目标：完成一期招商面积80%的招商任务,【招商原则】,招商的基本原则品牌政策、

13、放水养鱼； 打破常规、适度超前； 抓住热点、紧贴市场； 适度盈利、立足长远。,【招商策略】,策略1：把握经营档次，确保项目整体形象本项目的经营档次是中低档，招商时对各类商家进行必要筛选，确保本项目的整体经营档次与形象，有利于本项目的持续发展与良好运作。由于社区商业不同于主题商场，在独立商铺经营的模式下，对于商铺自身市场竞争力的要求也就更高，招商时就不能什么商家都招，必须进行必要筛选，让适合凤凰长乐街主题定位的商家进驻，再进行统一推广。 策略2：有效利用我司的招商资源经过多年的发展，我司形成了丰富的商战经验，更积累了相当丰富的资家资源，以确保本项目招商的成功。 策略3、以点带面优惠招商，以点代面

14、，重点招募影响力较大的商家，带动散户经营；与商家共同宣传策划，共同造市，先做人气，再做生意。 策略4、强化活动招商，进行前期渗透通过各种新闻、广告、杂志、媒体或展会发布信息，对招商进行前期渗透。同时策划一些主题活动或大型公关活动，扩大影响，提高凤凰长乐街知名度。,【分期招商】由于C、D区目前空置，几乎没有人流量，建议A、B区商业部分先行招商。,一期,二期,【招商宣传宝剑 】,1、招商宣传工具 本项目经营招商要装备“5个一”： 一个精心修筑的、格调脱俗、体现自身特色的区域商业样板形象； 一个介绍完备、具有吸引力、装裱美观的招商手册； 一张富有文化特色、与众不同的区域建筑景观设计图； 一个具有相当

15、战斗力的招商团队； 一个概括式的经营管理企划书； 2、招商宣传方式商业区的招商宣传将以媒体宣传和访商为主，辅之以商业性媒体广告方 式，达到在较高的层面上完成目标市场心理转换，突出商业区高档、精品的新形象。,2. 招商处选址建议,招商处选址应该以方便招商工作的 进展为原则,并考虑人流量和资金的投入, 我司在考察了周边实际情况以后建议招 商处地点可定于以下三个位置:(1).昌北汽车站附近(2).红谷滩中心区第一街区附近(3).项目北侧沿丰和大道,昌北汽车站附近,红谷滩中心区第一街区附近,项目北侧沿丰和大道,推广预算2314392(1年租金总额 )X10%=23.14万元费用安排,3. 推广建议,注释:凤凰洲需要一个商业来带动区域人气，本案恰逢其时， 亦肩负责任，此为第一赢凤凰洲的商业档次普遍偏低，本案的出现具备一定的改善作用， 此为第二赢本案适中的租金，能够满足大多数人经商创业的梦想，第一桶 金即将实现，此为第三赢,