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1、房地产企业 成本均衡管理技巧与涉税风险,房地产企业三大涉税风险,隐瞒收入风险,成本管理风险,合作开发风险,房地产企业成本管理特殊风险,成本核算风险,成本虚增风险,成本滞后风险,房地产企业成本核算基本规则与技巧,成本核算步骤,划分 成本 对象,开发 成本 归集,开发 产品 分类,主营 业务 成本,转入 固定 资产,完工,共同 成本 分摊,成本 建账,交房,房地产企业成本核算基本规则与技巧,一、划分成本对象成本对象是指需要对成本进行单独测定的一项活动，对于房地产企业而言，项目成本对象主要按照开发产品性质不同进行划分，也就是说取决于项目开发的最终商品房的性质。 1、房地产项目成本对象划分原则 案例
2、某项目面积120亩，规划为多层10栋，高层3栋，高层共计28层，其中两栋地下三层为人防和车位，14层是商铺，上面24层是住宅；另外一栋规划为酒店，不准备销售。另有配套会所一个，物业管理场所、幼儿园各一个。请考虑该项目成本对象如何划分？ 可否销售原则；分类归集原则；功能区分原则；定价差异原则；成本差异原则；权益区分原则,房地产企业成本核算基本规则与技巧,二、开发成本归集与核算规则 （一）、土地成本 1、土地成本应该核算哪些内容？ （1）出让金与转让款 出让金与转让款的合规票据 土地能否自由转让过户？ 未开发土地过户问题；部分土地过户问题。 土地出让金缴纳主体 特殊情况的出让金如何入账？ A公司预
3、备取得一块土地，后在招拍挂前又不准备自己开发，于是同B公司商议，协助将该土地招拍挂至B公司名下，双方签署土地合作协议，B公司支付A公司3000万元，B公司后又支付出让金6000万元。请问土地成本应该是多少？ 土地出让金返是否缴税？,房地产企业成本核算基本规则与技巧,辽宁省大连市地方税务局 关于进一步加强土地增值税清算工作的通知 大地税函2008 188号 （一）关于土地使用权价款的扣除问题 纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的土地批件、土地出让金缴费证明以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据计算“取得土地使用权所支付的金
4、额”。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。,房地产企业成本核算基本规则与技巧,青岛地方税务局： 青岛市土地增值税清算管理办法 青地税发2008100号 第二十二条 对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（一）、土地成本 1、土地成本应该核算哪些内容？ （2）契税 土地使用权和不动产投资是否缴纳契税？ 财政部 国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资（入股）方
5、式转移国有土地使用权有关契税问题的通知 财税（2008）129号 一、根据中华人民共和国契税暂行条例第二条第一款规定，国有土地使用权出让属于契税的征收范围。根据中华人民共和国契税暂行条例细则第八条第一款规定，以土地、房屋权属作价投资、入股方式转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让征税。因此，对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（一）、土地成本 1、土地成本应该核算哪些内容？ （2）契税 拆迁补偿与安置支出是否需要补交契税？ 财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通
6、知（财税（2004）134号）：无论以协议还是竞价方式出让，契税计税价格均应包括土地出让金、各类安置补偿费、市政建设配套费在内，而不仅仅是土地出让金。,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（一）、土地成本 1、土地成本应该核算哪些内容？ （2）契税 减免出让金的契税如何缴纳？ 国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复 国税函（2005）436号 北京市地方税务局： 你局关于对政府以零地价方式出让国有土地使用权征收契税问题的请示（京地税地2005166号）收悉，批复如下： 根据中华人民共和国契税暂行条例及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。
7、不得因减免土地出让金，而减免契税。,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（一）、土地成本 1、土地成本应该核算哪些内容？ （2）契税 土地变更用途补交出让金的契税如何缴纳？ 国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复（国税函（2008）662号）进行了明确：“根据现行契税政策规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。”,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（一）、土地成本 1、土地成本应该核算哪些内容？ （2）契税 房地产公司契税有无优惠政策？ 财政部国家
8、税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知 财税【2012】4号,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（一）、土地成本 1、土地成本应该核算哪些内容？ （3）耕地占用税 中华人民共和国耕地点用税暂行条例第四条 耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。 中华人民共和国耕地点用税暂行条例实施细则第四条 经申请批准占用耕地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人；农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，纳税人为用地申请人。 未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人。 国家税务总局关于耕地占用税征收管理有关问题的通知 国税发2007129号 一、关于纳税人
9、的认定。耕地占用税纳税人应主要依据农用地转用审批文件认定。农用地转用审批文件中标明用地人的，用地人为纳税人；审批文件中未标明用地人的，应要求申请用地人举证实际用地人，实际用地人为纳税人；实际用地人尚未确定的，申请用地人为纳税人。占用耕地尚未经批准的，实际用地人为纳税人。,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（一）、土地成本 1、土地成本应该核算哪些内容？ （4）市政配套费 （5）土地闲置费 （6）土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费 （7）拆迁补偿与安置费,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（一）、土地成本 1、土地成本应该核算哪些内容？ （7）拆迁补偿类费用 拆迁补偿支出、安置及动迁支出、
10、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 房屋拆迁补偿范本,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（一）、土地成本 1、土地成本应该核算哪些内容？ （7）拆迁补偿与安置费 什么样的补偿才能算作补偿？ 甲公司将工业用地转让给乙公司，约定土地3000万，地面建筑物补偿1500万，请问甲方如何缴税？乙方如何入账？,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（一）、土地成本 1、土地成本应该核算哪些内容？ （7）拆迁补偿与安置费 补偿还是损失？ 甲公司将厂房和办公楼整体转让给乙房地产公司，6000万元，其中土地4000万元，地面建筑物2000万元，乙方取得不动产后将地面建筑物拆除，将工业用地变更用途补交了出让
11、金5000万元。请问该土地成本应该是多少？,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（一）、土地成本 1、土地成本应该核算哪些内容？ （7）拆迁补偿与安置费 补偿入账要不要提供营业税发票？国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知（国税函2008277号）规定： 纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿）的通知（国税发1993149号）规定，不征收营业税。,房地
12、产企业成本核算基本规则与技巧,（一）、土地成本 1、土地成本应该核算哪些内容？ （7）拆迁补偿与安置费 拆一还一补偿如何确定土地成本？甲公司从政府手中通过摘牌挂方式取得一块开发用地，支付出让金1亿元，同时承诺向原土地使用人某国有企业补偿5000平方商铺。请问土地成本如何核算？,房地产企业成本核算基本规则与技巧,拆一还一补偿如何确定土地成本？甲公司从政府手中通过摘牌挂方式取得一块开发用地，支付出让金1亿元，同时承诺向原土地使用人某国有企业补偿5000平方商铺。请问土地成本如何核算？某房地产企业对土地上的原住户王某进行拆一还一补偿，王某原住房面积120平方。双方在签署的补偿协议中约定补偿面积： 1
13、20平方内不收钱； 120140平方按照每平方4000元计算收取价款； 140160平方按照6000元收取； 160平方以上按照每平方8000元收取。 请问该企业如何进行财税处理？,房地产企业成本核算基本规则与技巧,拆一还一涉税处理问题 视同销售的营业税问题 国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复（国税函2007768号）文件中作了明确规定：房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。 营业税
14、计算基数是市场价格还是成本价格？ 国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复（国税函发1995549号）文件规定，以房产补偿给被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征“销售不动产”的营业税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，按营业税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征“销售不动产”的营业税。 成本价如何确认？,房地产企业成本核算基本规则与技巧,拆一还一涉税处理问题 视同销售的土地增值税问题 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）文件规定： 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励
15、、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认： A、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； B、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。土地增值税清算中的拆迁安置成本如何确认？,房地产企业成本核算基本规则与技巧,拆一还一涉税处理问题 视同销售的土地增值税问题 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）文件，澄清了拆迁安置成本确认问题。文件中规定了三种情况： 一是房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，
16、按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 二是开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 三是货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。,房地产企业成本核算基本规则与技巧,拆一还一涉税处理问题 视同销售的所得税问题 房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号） 拆一还一汇总：,房地产企业成本核算基本规则与技巧,
